Когда рефинансирование ипотеки выгодно, а когда нет?

Рыночные ставки по ипотеке сейчас высокие и о рефинансировании мало кто задумывается. Однако рано или поздно наступят времена, когда ипотека станет выгоднее и встанет вопрос: а надо ли рефинансировать старый кредит и когда это делать? На конкретных примерах мы показываем, когда наступит тот момент, когда рефинансирование приносит пользу.

Не всё однозначно, надо копать глубже

Эксперты советуют рефинансировать ипотеку только когда разница между процентными ставками более 2%. В остальных случаях экономия будет не столь заметна, но будут потрачены силы, время и деньги на переоформление договора.

Получается, что при рыночных процентных ставках в 10−12% годовых рефинансировать надо кредиты, оформленные под 12−14%. Можно вывести и обратное правило. Если у вас ипотека оформлена под 16−20% годовых, то вам выгодно её рефинансировать, когда рыночные ставки опустятся до 14−18% годовых и ниже.

Однако на данный момент рыночные ставки по ипотеке высокие. Говорить о выгодном рефинансировании в данных условиях нельзя. То есть мы рассуждаем на перспективу в духе «когда начнётся то время, когда рефинансирование станет выгодным». В рассуждениях нам нужно учитывать не только процентные ставки, но и срок кредита.

Представим ситуацию: вы в в 2024 году взяли ипотеку под 16% годовых и ждёте, когда наступит подходящее время для рефинансирования. Допустим, в 2027 году вы дождались рыночных ставок в 12%. Уже можно заняться рефинансированием. Но вы три года платили жилищный кредит. Возможно, частично погашали досрочно. То есть у вас выплачена часть процентов и часть долга. Помним, что чем ближе к концу кредита, тем меньше вы платите процентов. Когда вы проводите рефинансирование, проценты начинают начисляться заново: в ежемесячном платеже опять большую часть суммы занимает переплата, а основной долг убывает медленно.

В этом случае лучше посчитать выгоду, прежде, чем рефинансировать. При этом во внимание надо брать не новую переплату, а переплату в целом, с учётом уже выплаченных денег.

При рефинансировании не надо забывать и о дополнительных расходах:

• оценка недвижимости;
• нотариально оформленное согласие супруга на сделку;
• справки из банка;
• госпошлина за регистрацию обременения;
• страхование недвижимости, жизни, здоровья, титульное страхование. Это самая большая статья расходов при рефинансировании. Окончательная стоимость будет зависеть от стоимости недвижимости и региона. Некоторые страховые компании позволяют сменить выгодоприобретателя без переоформления договора, другие просят расторгать старый договор и оформлять новый.

Это расходы, которые будут обязательно. В среднем рефинансирование обходится в 35 — 50 тыс. рублей.

Есть ещё расходы, которые могут появиться по недогляду:

1. Клиент должен переоформить обременение на новый банк. Пока это не сделано, будет действовать повышенная процентная ставка на 1−4%.
2. Для перечисления денег на счёт в старом банке, надо взять справку с остатком задолженности. Допустим такую ситуацию. Заёмщик берёт справку по состоянию на 11 число, а новый банк перечисляет деньги 15 числа. В итоге 4 дня начисляются проценты, и итоговая сумма меняется. Чтобы ипотека закрылась, придётся доплачивать своими деньгами.

Все эти расходы не сравнимы с итоговой выгодой, которая исчисляется миллионами, но и их тоже надо учитывать. Предлагаем посчитать итоговую выгоду от рефинансирования.

Как посчитать выгоду при рефинансировании

Поскольку рыночные ставки по ипотеке сейчас высокие, о рефинансировании речи не идёт. Но нужно понимать, как в будущем считать выгоду от рефинансирования и в каких случаях стоит этим заниматься, а в каких — нет. Для расчёта возьмём жилищные кредиты, оформленные в 2023—2024 гг.одах по рыночной ставке. Это примерно 14−16% годовых. Посчитаем, как меняется выгода в зависимости от ставки и от того, как долго вы платите ипотеку.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2023 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2029 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.

Исходные данные:

• изначальная ставка по кредиту — 14%;
• срок — 20 лет;
• срок пользования кредитом — 4 года;
• новая ставка по кредиту — 12%.

С помощью калькулятора «Выберу.ру» считаем, какие ежемесячные платежи и переплата были при изначальных условиях договора. Затем смотрим, какой основной долг будет на момент рефинансирования (через 4 года). С учётом новой суммы, процентной ставки и срока считаем ежемесячный платёж и переплату. Затем сравниваем результат.

Даже при минимальной сумме выгода будет ощутимой. На сэкономленные деньги можно купить ещё одну квартиру в небольшом городе.

Чем выше разница между ипотечными ставками, тем больше выгоды. Прошлый пример мы считали со ставкой 12% годовых. Оглядываясь назад, можно сказать, что это дорогая ипотека, ведь были у нас рыночные ставки по жилищным кредитам ниже 10%. Например, в 2020 году можно было оформить ипотеку под 7,6% годовых. Но есть ли смысл ждать, пока процентные ставки упадут до минимума?

Давайте посчитаем тот же самый пример, что был выше, но срок пользования кредитом увеличим с 4 до 8 лет, а процентную ставку снизим до 10%

Исходные данные:

• изначальная ставка по кредиту — 14%;
• срок — 20 лет;
• срок пользования кредитом — 8 лет;
• новая ставка по кредиту — 10%.

Мы видим, что во втором варианте выгода выше. Кажется, что нужно ждать, пока ставки упадут и потом делать рефинансирование. Однако мы показали два расчёта с разницей в 4 года. Получается, что всё это время заёмщик платил кредит по старой ставке и переплачивал.

Чтобы расчёты были точнее, посмотрим, много ли заёмщик переплачивает в целом за весь срок ипотеки в обоих вариантах.

Возьмём для примера ипотеку с суммой в 7 млн рублей.

Мы видим, что суммарно, за весь срок действия ипотеки с учётом рефинансирования переплата во втором варианте, когда мы ждали снижения ставки, несколько выше.

Если бы мы взяли ещё большую разницу, например 4 года и 10 лет, то разрыв был бы ещё больше.

В итоге можно сделать вывод, что откладывать рефинансирование на несколько лет в надежде, что дальше ставки станут ещё ниже не стоит, поскольку всё это время вы платите жилищный кредит по старой высокой ставки и сильно переплачиваете.

Однако каждый случай нужно рассматривать индивидуально. Многое зависит от того, какая разница между новой и старой ставкой, были ли досрочные погашения, как долго вы платите кредит.