Альтернатива ипотеке: как оформить квартиру в лизинг

Ипотека дорожает и становится всё более недоступной. Как только ставки на жилищные кредиты пошли вверх, власти, экономисты, эксперты в области недвижимости начали говорить о том, что должны появляться альтернативные варианты. Минфин вместо ипотеки предлагал развивать лизинг. Что это такое, как работает и можно ли сейчас воспользоваться лизингом, чтобы купить квартиру?

С 2011 года в закон «О финансовой аренде» внесены изменения: физические лица тоже могут пользоваться лизингом. То есть законодательных ограничений для нас с вами нет. Но почему же о таком инструменте, который Минфин предлагал как альтернативу дорожающей ипотеке, так малоизвестно? Обо всём расскажем по порядку. Для начала нужно вообще разобраться в механизме работы лизинга, ведь это важно, чтобы понять: оформлять по этой схеме квартиру или нет.

Что такое лизинг и как он работает 

Чтобы разобраться в механизме лизинга, обратимся к закону № 164-ФЗ от 29.10.1998 «О финансовой аренде».

Вы уже должны увидеть разницу с ипотекой. Кредит на недвижимость даёт банк, и он не покупает квартиру у продавца, а только перечисляет ему деньги. Покупатель же постепенно рассчитывается с банком. В лизинге банк вообще не фигурирует. Вместо него — лизинговая компания, которая сперва покупает недвижимость, а потом сдаёт её в аренду с последующим выкупом.

Второе значимое отличие от ипотеки как раз наличие аренды. При ипотеке покупатель сразу становится собственником квартиры, а при лизинге владельцем остаётся компания до тех пор, пока договор финансовой аренды не будет до конца закрыт.

Лизинговая сделка предполагает три стороны:

1. Лизингодатель — компания, которая покупает недвижимость для заёмщика.
2. Лизингополучатель — физическое лицо, которое арендует выкупленную квартиру и постепенно выкупает её.
3. Продавец — физическое лицо, которое продаёт недвижимость.

Технически уплата лизинга проходит так же, как и при ипотеке: компания выдаёт лизингополучателю договор, где прописаны все условия и график платежей. Вы вносите деньги.

Условия лизинга на недвижимость для физических лиц

Вспомним, как банки выдают ипотеку:

• Срок до 30 лет.
• Процентная ставка зависит от экономических условий. На момент написания статьи рыночные программы 20−23% годовых.
• Первый взнос — от 20%.

Ипотечное кредитование — законодательно зарегулированная область. У банков не так много манёвров для самодеятельности. Например, им сложно опустить первый взнос до 10% или 0% - нормы ЦБ делают эту схему невыгодной для банка.

Лизинг — менее зарегулированная область, что теоретически должно создавать гибкие условия кредитования. Но в области финансовой аренды царит рынок: всё подчинено конкуренции и выгоде.

В итоге сформировались примерно такие условия:

• Срок от 5 до 10 лет.
• Процентная ставка около 20%.
• Первый взнос — 40%.

Мы даём очень примерные условия, потому что лизинговых компаний, которые работают с физлицами, очень мало — опираться почти не на что. Но выводы всё-таки можно сделать: срок ниже, чем у ипотеки, первый взнос большой, а вот процентная ставка не ниже, чем по рыночным программам.

Стоимость лизинга складывается из многих параметров: конкуренция, ситуация на рынке кредитования в целом, расходы компании на привлечение денег и обслуживание лизинга. К тому же фирма будет закладывать в процентную ставку свои риски.

При текущих экономических условиях низкие ставки по лизингу кажутся чем-то фантастическим.

1. Лизинговые компании берут деньги не с потолка: они сами берут кредиты или отдают часть собственного капитала. Пока кредиты для бизнеса дорогие, и есть доходные инструменты вложений, низких лизинговых процентов не стоит ждать. Сами посудите: зачем давать лизинг под 6%, когда можно открыть вклад хотя бы под 18%?
2. Высокая конкуренция на рынке ипотечного кредитования. Всё-таки с банками сложно тягаться — в их руках господдержка и партнёрские отношения с застройщиками.
3. Высокие риски. Физические лица — не самые надёжные заёмщики. Если что-то пойдёт не так, с них даже брать нечего. С фирмами не так — у них есть основные средства, за счёт которых можно покрыть долги. Для лизинговых компаний бизнес привлекательнее. К тому же при работе с физлицами и их недвижимостью в распоряжении лизинговой компании появляются квартиры, много квартир. За них нужно платить налоги и в случае проблем с платежами заниматься реализацией недвижимости. Рынок у нас нестабильный, да и квартиры иногда становятся неликвидом или падают в цене. Это не самый надёжный актив. Его нужно страховать высокими ставками.

В чём преимущество лизинга перед ипотекой

Пожалуй, преимущество одно — пока квартира в лизинге, налог за неё платить не нужно, потому что она вам не принадлежит. Платежами занимается владелец — лизинговая компания. На самом деле это преимущество сомнительное. Вероятнее всего, эти расходы компания заложила в процентную ставку. Причём без каких-либо льгот, которые могли бы быть у вас.

В остальном лизинг несёт риски:

1. Если лизинговая компания разорится, то квартиру у вас могут забрать, а вот уплаченные деньги не вернут.
2. Если вы не можете платить по лизингу, то вариант со срочной продажей жилья даже не рассматривается — из-под лизинга продать квартиру сложнее, чем из-под ипотеки.
3. Материнский капитал для первого взноса или для погашения лизинга не применяется, поскольку квартира не ваша.
4. Стоимость лизинговой недвижимости может индексироваться, а вот с ипотекой этого не произойдёт. Сама схема покупки через кредит на недвижимость фиксирует цену.
5. С пропиской в купленной квартире могут возникнуть проблемы. Всё-таки юридически она не ваша. Придётся просить разрешение у лизинговой компании.
6. Купить новостройку в лизинг можно только при условии, что дом сдан. Недостройки по этой схеме не продаются. В итоге вы упускаете наиболее выгодные варианты по цене и планировке.

Покупатель несёт на себе огромные финансовые риски. Пока законодательство их не ликвидирует, о популярности лизинга среди населения говорить не стоит.

Есть ли лизинговые компании, через которые физические лица могут купить недвижимость 

Ни одна крупная лизинговая компания не работает с физическими лицами. Максимум, что вы можете найти — аренда с последующим выкупом автомобиля или предложения для ИП.

Если серьёзно углубиться в поиск, можно найти пару-тройку предложений от малоизвестных лизинговых компаний. Называть их не станем, чтобы не было рекламы.

Условия лизинга для физических лиц во всех найденных компаниях схожи: 40% первый взнос, 20% процентная ставка, срок 5−10 лет.

У застройщиков можно встретить предложения по аренде с последующим выкупом. Но их предложения — не лизинг. Работает аренда от застройщика так: вы выбираете квартиру и оформляете её как будто в аренду, но платежи, которые вносите, пойдут в счёт формирования первого взноса будущей ипотеки. Через несколько лет (смотря как составлен договор) вы, используя накопленные деньги, оформляете ипотеку через банк.

То есть от лизинга тут одно лишь название «аренда с последующим выкупом». На деле — отложенная ипотека.