Когда кредиты разбросаны по разным банкам, обслуживать их неудобно – графики платежей обычно не совпадают, легко не уследить и допустить просрочку. Удобнее платить одному кредитору. Популярный способ сделать это – оформить рефинансирование, но существуют и другие варианты переоформления долгов. Расскажем, можно ли потребительский кредит включить в ипотеку, какие способы объединения существуют, когда это выгодно.
Можно ли объединить кредит и ипотеку, зависит от условий конкретного банка. Обычно с помощью рефинансирования привлекают новых заёмщиков и расширяют клиентскую базу. Для владельца кредита выгода очевидна:
Один платёж в один банк. Объединение нескольких обязательств позволяет получить на руки один график платежей и вносить одну сумму в месяц. Это снижает риски просрочки, ведь если долгов несколько, легко пропустить нужную дату платежа.
Экономия. Рефинансирование ипотеки и кредитов вместе позволяет снизить процентную ставку. Если по стандартным потребительским кредитам экономия не так заметна, то по ипотечным, срок которых достигает 25–30 лет, даже разница в 2–3% будет ощутимой.
Дополнительная сумма. Ипотека с рефинансированием потребительских кредитов часто позволяет заёмщикам получить на руки в среднем до 500 тыс. руб.
Банки рефинансируют не только ипотеку и потребкредиты. Многие позволяют объединить действующие долги по кредитным картам, картам рассрочки, автокредитам и даже займам в МФО. Обычно переоформить можно не более 3–5 кредитных долгов.
Способы объединения ипотеки и кредита
Основной способ переоформления первоначальных кредитов и процедуры заключения нового договора на более выгодных условиях – рефинансирование. Некоторые банки с целью объединения действующих долгов предоставляют услугу консолидации.
Рефинансирование
Под рефинансированием понимают получение денег в банке и одновременно закрытие текущих долгов. Заключается новый договор, обычно используются выгодные процентные ставки, устанавливаются новые график ежемесячных платежей и дата погашения. В такой ситуации могут оформляться как новый потребительский кредит, так и рефинансироваться ипотека с включением обычного кредита в сумму задолженности.
В ипотечный продукт
Это самый распространённый вариант. Он более выгоден для банка, поскольку рефинансирование осуществляется с предоставлением залога. То есть та недвижимость, которая куплена в ипотеку, по-прежнему выступает обеспечением, но к общей сумме задолженности прибавляется долг по потребительскому кредиту.
Как это работает:
Клиент подаёт заявку. В случае одобрения банк осуществляет выдачу заёмных средств на руки для погашения долга или самостоятельно переводит деньги банку, где открыты первые кредиты.
У заёмщика на руках остаётся новый график, по которому он выплачивает долг новому банку.
Залог (квартира, дом или другая недвижимость) переоформляется на новый банк.
Фактически клиенты оформляют новую ипотеку, но сумма задолженности выше за счёт того, что банк объединяет её с потребительским кредитом. Выгоды такого варианта переоформления:
увеличенный лимит кредитования, который зависит и от оценочной стоимости жилья;
длительный срок – до 20–30 лет;
снижение переплаты благодаря возможности платить по более низкой ипотечной ставке.
В процессе рефинансирования клиент может изменить любые условия договора, если разрешит банк. Например, можно снизить срок и быстрее погасить долг или увеличить срок, чтобы уменьшить финансовую нагрузку за счёт снижения размера ежемесячного взноса.
В потребительский кредит
Такой способ используется редко. Если клиент заключает договор потребительского кредитования и включает в него ипотеку, снизить переплату обычно не получается – ставка по потребительским программам традиционно выше, чем по ипотечным. Кроме того, обычно снимается обременение с залога, что лишает банк дополнительных гарантий погашения долга. В случае невыплаты он уже не сможет реализовать ипотечное жильё и закрыть кредит.
Оформление такого договора имеет преимущества для заёмщика:
можно получить дополнительную сумму на руки;
с жилья снимается обременение, его можно подарить, продать или обменять без согласия кредитора.
Но минусов больше – более высокий процент, возможно снижение лимита и срока. Кроме того, максимальная сумма по беззалоговым потребительским кредитам обычно ограничена 5–7 млн руб. Если остаток долга по ипотеке больше, банк откажет по заявке.
Консолидация
Ещё реже банки предлагают заёмщикам консолидацию. Эта процедура подразумевает объединение нескольких кредитов в один, но без подписания нового договора. Причём остаётся прежний график платежей, не снижается процентная ставка, поэтому фактически клиент не сможет сэкономить – переплата останется прежней.
Но и у такой схемы есть преимущества:
не нужно повторно тратиться на оценку и страхование залога;
одобрить заявку может свой банк.
Основная задача консолидации – упорядочить процесс погашения задолженности по разным кредитам.
Через какое время можно использовать рефинансирование
Можно ли рефинансировать кредит в ипотеку и наоборот, зависит не только от наличия подходящих программ в банке, но и от особенностей кредитных обязательств. Так, требования предъявляются к сумме долга, сроку, который прошёл после заключения договора:
Тип займа. Рефинансирование позволяет погасить долги по автокредиту, ипотеке, потребительскому кредиту, кредитным картам.
Финансовая дисциплина заёмщика. Если по текущим обязательствам есть просрочка, банк откажет в рефинансировании. В этом случае основная процедура для клиента – реструктуризация долга.
Срок до даты последнего платежа. Обычно на рефинансирование принимают займы, по которым до полного погашения осталось в среднем от 3 до 6 месяцев. И банку, и заёмщику невыгодно заключать договор, если, например, до конца срока остался всего месяц.
Срок с момента заключения договора с первым банком. Порог обычно тот же – 3–6 месяцев.
Подключение дополнительных опций. Часто банки отказываются принимать на рефинансирование кредитные продукты, по которым клиент оформлял реструктуризацию, кредитные каникулы, получал отсрочку.
Банки могут устанавливать свои правила. Например, некоторые принимают на рефинансирование кредиты, по которым осталось сделать хотя бы 12 платежей.
Как подать заявку
Заявка на рефинансирование подаётся так же, как и на другие кредиты:
Уточните перечень кредитов, которые можно перевести в другой банк.
Сравните процентную ставку. Для получения выгоды она должна быть хотя бы на 2% ниже предыдущей (по самому крупному кредиту).
Подготовьте необходимые документы.
Заполните форму заявки на сайте и отправьте.
Дождитесь решения банка.
Также для получения рефинансирования можно обратиться лично в офис.
Необходимые документы для рефинансирования
Банк может затребовать у заёмщика такие документы:
паспорт;
СНИЛС, загранпаспорт и др.;
справку о доходах;
бумаги на недвижимость, если она будет выступать залогом.
Если кредит переоформляется не в своём, а в стороннем банке, потребуется справка с остатком задолженности по каждому кредитному продукту.
В каких случаях рефинансирование имеет смысл
Не всегда рефинансирование позволяет заёмщику получить выгоду. Оно имеет смысл в следующих случаях:
Переоформление рыночной ипотеки на условиях льготной. Сейчас доступно перекредитование только по семейной ипотеке – это единственная программа с господдержкой, допускающая такую опцию. Например, семья получила кредит на квартиру на рыночных условиях, затем родился ребёнок, что позволяет воспользоваться семейной ипотекой со ставкой до 6%. В этом случае рефинансировать выгодно – ставка может оказаться почти в два раза ниже, что сократит переплату.
Разница между старой и новой процентными ставками минимально 1,5–2%. Чем она больше, тем лучше. Ради разницы в 1% нет смысла в перекредитовании, поскольку заёмщик несёт дополнительные расходы, обращаясь в новый банк: проводит оценку недвижимости, платит госпошлину при регистрации и др.
До погашения задолженности осталось не меньше половины срока. Большинство ипотек и других кредитов в банке оформляют на условиях аннуитетной схемы платежей. В первую половину срока заёмщик выплачивает все проценты, и только во второй половине гасит тело кредита.
Снижение долговой нагрузки. Рефинансирование позволяет изменить условия договора, в том числе погашать задолженность меньшими платежами, увеличив срок.
Вывод недвижимости из залога. Некоторые варианты перекредитования позволяют снять обременение с квартиры или дома, чтобы, например, продать их, если первый банк не даёт на это согласия.
Перед подачей заявки важно рассчитать, не будут ли расходы на переоформление кредита превышать размер потенциальной выгоды. Также учитывайте, что в некоторых банках существуют специальные условия досрочного погашения, а оно необходимо при рефинансировании. Например, банки иногда требуют уведомления о предстоящем платеже минимум за месяц, ограничивают даты и суммы платежей при досрочном погашении.
В каких случаях перекредитование может быть невыгодным
Невыгодно переоформлять кредиты в таких ситуациях:
минимальная разница между процентными ставками;
небольшой срок до полного погашения;
прошло больше половины срока кредита при аннуитетной схеме платежей – все проценты первому банку выплачены;
заёмщику не подходит новый график.
Для крупных кредитов, в том числе ипотеки, рефинансирование выгодно и при небольшой разнице в ставках. Даже 2% годовых на отрезке 10–20 лет помогут неплохо сэкономить.
В каких случаях банк может отказать в перекредитовании
Основные причины отказа по заявкам на рефинансирование:
Несоответствие параметров кредитов. Если по ним есть просроченная задолженность, они оформлены недавно или до конца срока осталось несколько месяцев, банк откажет. Также некоторые банки принимают на перекредитование, например, только ипотеку и потребительские кредиты, но не позволяют объединить микрозаймы, кредитные карты и др. Кроме того, требования могут быть и к остатку задолженности.
Плохая кредитная история. Если заёмщик допускал просрочки, это говорит о его низкой платёжной дисциплине. С такими клиентами банки не хотят иметь дело и при первичном оформлении кредитов, и при рефинансировании.
Неплатёжеспособность. Банк хочет быть уверен, что заёмщик сможет закрыть долг. Для этого у него должен быть определённый уровень дохода в месяц. Поэтому при обработке заявки рассчитывается показатель кредитной нагрузки. Отказ приходит, если после погашения кредитных обязательств у клиента остаётся менее половины заработка.
Неподходящий залог. Например, заёмщик взял в ипотеку коммерческую недвижимость. Новый банк может принимать на рефинансирование только квартиры и жилые дома и отказывает по заявкам, где залогом выступают офисы, склады, гаражи, участки земли и подобные объекты.
Также нужно соответствовать требованиям в части возраста, гражданства, наличия регистрации, а они могут отличаться у разных банков.
Подведём итог
Объединение потребительских кредитов и ипотеки доступно в рамках рефинансирования на основе ипотечного займа. Это схема перекредитования, когда банк выдаёт деньги на погашение текущего долга и объединяет несколько кредитных продуктов в один.
С помощью этой услуги заёмщик может сократить переплату или сделать погашение задолженности комфортным, например, увеличить срок и снизить размер ежемесячного платежа. Но крупные кредиты (например, ипотеку) выгодно рефинансировать, если ставка будет хотя бы на 2% ниже текущей.