Первый взнос по ипотеке – обязательное условие по большинству льготных и рыночных программ кредитования. Обычно клиенты должны внести около 10–30% от стоимости жилья до того, как получат основную сумму под проценты. Банку неважно, будут ли это заёмные средства, накопленные клиентом, или деньги из бюджета (например, маткапитал). Расскажем, как рассчитать сумму, где взять деньги на первоначальный взнос по ипотеке, для чего он используется.
Для чего нужен первоначальный взнос при ипотеке:
Куда идёт первоначальный взнос по ипотеке, не зависит от его суммы и цены жилья. Предоставленные клиентом денежные средства всегда учитываются в общей стоимости недвижимости, но банк разделяет эти деньги и в договоре описывает, какая часть приходится на заёмные средства, а какая – на первый взнос.
Ещё одна задача первого взноса – дать банку возможность получить дисконт, если упадёт стоимость квартиры, выступающей залогом. Например, кредитор выделяет клиенту 6 млн руб., а 1 млн руб. заёмщик вносит сам в виде первого платежа. Через несколько лет клиент перестаёт платить по кредиту, банк, чтобы вернуть долг, хочет реализовать жильё, но его цена за эти годы снизилась, и при продаже удаётся выручить только 5 млн руб. Сумма первого взноса и будет дисконтом.
Оформить ипотечный кредит без первого взноса практически невозможно, но есть программы, где его разрешено сделать не своими деньгами, а использовать, например, материнский капитал или региональную субсидию. Очень редко встречаются совместные программы банка и застройщиков, где риски компенсирует строительная компания. В этом случае заёмщикам можно не делать первый взнос, но обычно ставка выше, а жильё можно купить только в конкретном ЖК.
Для расчёта используйте ипотечный калькулятор. В нём нужно указать следующую информацию:
Воспользуйтесь калькулятором при покупке дома, квартиры или участка земли, чтобы рассчитать такие параметры кредитования:
С помощью калькулятора вы сможете самостоятельно рассчитать, куда уходит первоначальный взнос по ипотеке, как меняется переплата с изменением размера первоначального взноса.
Если не получается найти деньги на первый взнос, а собранной суммы не хватает по условиям кредитования банка, для одобрения заявки можно использовать государственные меры поддержки. Основные варианты господдержки при получении ипотеки – субсидии для молодой семьи и семейный капитал.
«Молодая семья» – запущенная государством программа, направленная на улучшение жилищных условий тех, кто в этом нуждается. Это не кредит, а безвозвратная субсидия. Можно получить до 35% от стоимости недвижимости и направить их, как и материнский капитал, на первый взнос, погашение основной суммы или начисленных процентов. Деньги на эти цели выделяются из бюджета.
Чтобы приобрести дом или квартиру с помощью жилищной программы, нужно соответствовать таким требованиям:
Стандартные условия программы:
Субсидию можно пустить на погашение долга или первый взнос. Ждать очереди иногда приходится годами, поскольку финансирование программы ограничено. Да и если на момент, когда очередь подойдёт, хотя бы одному из супругов исполнится 36 лет или изменится имущественное положение, в субсидии откажут.
Специальная ипотечная программа для военнослужащих, в рамках которой государство вносит на счёт военного деньги, а накопления позволяет расходовать на покупку жилья в ипотеку.
Условия:
Накопительная система для военных позволяет решить вопрос с тем, где взять первый взнос на ипотеку. Пока военнослужащий копит средства на счёте, он может оформить жилищный кредит и сделать первый взнос своими деньгами, а помощь от государства направить на погашение задолженности.
Накопить на первый взнос можно с помощью продажи ненужного имущества:
Учитывайте, что некоторые варианты имущества могут стать залогом, если планируете брать на первый взнос кредит. Например, охотнее всего банки принимают в качестве обеспечения жилую недвижимость, но некоторые готовы работать с коммерческой, машино-местами, загородными домами, автомобилями и др.
Средства на первый взнос можно взять в долг у друзей, знакомых и родственников. Такой способ повысит долговую нагрузку, и будет сложно гасить и этот долг, и ипотечный. Важно, чтобы заёмщик мог заработать необходимую сумму. Перед тем как брать деньги в долг, рассчитайте, какая сумма будет уходить на все кредитные обязательства и останутся ли деньги на покрытие базовых потребностей.
Теоретически на первый взнос можно оформить потребительский кредит. Он нецелевой, банк не проверяет, на что заёмщик тратит деньги, при этом даже без залога может выдать до 5–7 млн руб. Но такой вариант имеет подводные камни:
Если и оформлять потребительский кредит на первый взнос, лучше сделать это в том же банке, где будет ипотека, или в своём зарплатном на более выгодных условиях.
Один из вариантов ипотечного кредитования – выдача заёмных средств под залог существующей недвижимости. К ней банк выдвигает ряд требований:
Максимальный лимит обычно ограничен оценочной стоимостью объекта. Банк может выдать в среднем до 70–75%.
Самый дешёвый способ сделать первый взнос – накопить деньги. В этом случае не нужно оформлять потребительский кредит, составлять договор займа или расписку, если берёте деньги в долг, платить проценты, штрафы и пени при просрочке. Чтобы сделать это грамотно, понадобится соблюдение нескольких правил.
Самый простой метод планирования бюджета – заранее рассчитать процентное соотношение трат и строго следовать расчётам. Большинство экспертов советуют распределять ежемесячные доходы по принципу 50/20/30:
Для удобного управления бюджетом можно использовать мобильные приложения. Даже самые простые позволяют вносить доходы и расходы, показывают динамику трат, помогают видеть, куда уходят сбережения.
Контроль расходов важен, когда пытаетесь заработать деньги для внесения первого взноса в банк. Нередко минимальные траты, если они совершаются регулярно, мешают накопить нужную сумму. Для отслеживания расходов также удобно использовать приложения на смартфоне. Все они работают по схожему принципу:
Основные задачи таких приложений – защитить человека от ненужных трат и импульсивных покупок, научить планировать расходы на разных отрезках времени.
Шопинг на эмоциях – один из признаков чрезмерного потребления, которое стало трендом общества. На это могут уходить огромные суммы, но, поскольку происходит это частями, остаётся незамеченным.
Что делать, чтобы не покупать ненужные вещи:
Накопление на первый взнос по ипотеке может стать мотивацией. Если смогли отказаться от покупки, похвалите себя, что увеличили сумму первого взноса и стали на шаг ближе к приобретению собственного жилья.
Делать покупки легче, если есть точный список. Старайтесь ходить в магазин не каждый день, а делать крупную закупку один раз в неделю или реже. Конечно, некоторые продукты нельзя купить на такой долгий срок, но их количество будет минимальным.
Ускорить сбор нужной суммы можно, найдя подработку:
Многие виды подработки не требуют специальных знаний. На биржах фриланса и подобных платформах есть простые задания, которые доступны даже школьникам. Правда, и оплачиваются они по минимальному тарифу.
Что важно помнить, если планируете сделать первый взнос по ипотеке:
Если настроены накопить нужную сумму как можно быстрее, придётся ограничить себя в расходах, вести контроль трат, возможно, искать подработку. Учитывайте, что накопленная сумма при долгом хранении обесценивается на фоне инфляции. Защитить сбережения можно при помощи размещения средств на депозитах.