Обычно банки выдают ипотеку с первоначальным взносом 20%. Но встречались кредиты и с меньшим взносом, в том числе льготная ипотека. Более того, можно было найти ипотеку и без первоначального взноса. Но теперь всё изменилось. С 1 июня 2023 года минимальный взнос — 20%, с 1 января 2024 года — 30%, пишут некоторые СМИ. Разберёмся, действительно ли ЦБ ввёл ограничения по первоначальному взносу, и что изменилось на самом деле.
Чтобы понять, что именно изменилось в ипотеке, надо сначала разобраться, как банки выдают кредиты. Ведь это не просто передача денег клиенту.
Размер резерва зависит от вашей платёжеспособности. Чем хуже ваша кредитная история, тем больше резервов нужно создать. Поэтому банки так неохотно выдают кредиты заёмщикам с плохой кредитной историей.
Также размер резерва зависит от надбавок, которые устанавливает Центробанк. Размер отдельных надбавок (в частности, тех, о которых сейчас пойдёт речь) составляет от 0,5 до 1,5.
Другими словами, изначальный размер резерва, который зависит от платёжеспособности заёмщика, может увеличиваться на 50%, 100% или 150%.
С 1 мая 2023 года Центробанк ввёл следующие надбавки по ипотеке, оформленной при покупке новостройки, вне зависимости от долговой нагрузки заёмщика:
Таким образом ЦБ решил бороться с ипотекой под нулевые проценты, которую выдавали банки совместно с застройщиками. Об этом мы рассказывали в материале «Изменения в ипотеке с 1 мая».
Тогда же регулятор ввёл надбавки по ипотеке, оформленной при покупке вторичной недвижимости. Тут размер надбавок зависит от долговой нагрузки:
Пример
Вы зарабатываете в месяц 50 000 рублей. Платежи по кредитам — 10 000 рублей. Хотите взять ипотеку с ежемесячным платежом 20 000 рублей. Значит, ваша долговая нагрузка составит 60%:
(10 000 + 20 000) / 50 000 х 100 = 60
Чтобы не создавать интригу, сразу скажем, что ЦБ немного смягчил условия выдачи ипотеки с 1 июня 2023 года.
Во-первых, ипотека для заёмщиков с долговой нагрузкой до 60% (новостройка и вторичное жильё) освобождена от надбавок, но при выполнении двух условий:
Во-вторых, надбавки по всем остальным заёмщикам при покупке строящегося жилья будут применяться только один год после:
В-третьих, банкам разрешено оценивать долговую нагрузку заёмщиков по собственной модели. Но она должна быть утверждена Центробанком.
Если и говорить о каких-либо требованиях к первоначальному взносу по ипотеке, то они появились ещё 1 мая 2023 года. А с 1 июня 2023 года смягчились.
Причём это не прямые требования ЦБ — меньше 20% (30%) нельзя и точка. Можно меньше, но тогда банк должен создать больше резервов.
ЦБ уже не первый раз вводит надбавки к резервам. Стратегия работает. В целом выдача кредитов уменьшается. Заёмщики чаще получают отказ. Но далеко не во всех банках.
У нас в стране есть кредитные организации с большим капиталом. Они в состоянии создавать дополнительные резервы, чтобы продолжать выдавать ипотеку как раньше.
С другой стороны, всё, что ни делается — к лучшему. Все решения ЦБ направлены только в одну сторону — удержать людей от неправильных финансовых решений, которые загоняют в долговую яму. А заодно обеспечить банкам финансовую стабильность. Чтобы они не начали банкротится один за другим в случае кризиса на рынке недвижимости.