Первоначальный взнос по ипотеке устанавливают банки. Но они не берут цифры с потолка. Вроде, Васе мы выдадим кредит с первым взносом в 10%, а Маше — в 20%. Ориентиром для банков выступают условия государственных программ и требования Центробанка по резервам. Если параметры по льготной ипотеке в части первоначального взноса не менялись с 2024 года, то регулятор частенько пересматривает свою политику. Рассказываем, что изменилось в ипотечном кредитовании в 2025 году.
По условиям любой льготной ипотеки, будь то семейная или сельская, первоначальный взнос должен составлять не меньше 20%. Однако это не значит, что если у вас есть 20% от стоимости жилья, вы сможете оформить жилищный кредит. Помимо условий государственных программ есть ещё и требования ЦБ к резервам, которые распространяются на всю ипотеку — льготную и рыночную.
Прежде чем объяснить, что изменилось в ипотеке, надо разобраться с тем, как именно ЦБ устанавливает первоначальные взносы. Не в приказном порядке, конечно, а, как говорится, рыночными методами (читайте: с помощью денег).
Размер резерва зависит от надбавок, которые устанавливает ЦБ. Чем выше надбавка, тем больше резервов по кредиту надо создать. Требования регулятора к первоначальному взносу как раз про надбавки.
Нынешние надбавки к ипотеке действуют с 1 марта 2025 года. Размер зависит от величины первоначального взноса и от долговой нагрузки заёмщика.
Долговая нагрузка рассчитывается так. Общую сумму платежей по кредитам, включая оформляемую ипотеку, делят на доход и умножают на 100%.
Чем меньше первоначальный взнос и выше долговая нагрузка заёмщика, тем больше резервов нужно создать банку. Например, с первоначальным взносом до 10% от стоимости новостройки при любой долговой нагрузке кредитной организации нужно увеличить резервы в девять раз. С первым взносом 10−15% и долговой нагрузкой больше 80% — в пять раз.
Без надбавок обходятся жилищные кредиты со следующими параметрами:
Пример
Вы решили купить однокомнатную новостройку в Краснодаре. По данным портала «Мир квартир», цены на краснодарские однушки начинаются от 1,8 млн рублей. Возьмём самый дешёвый вариант — 1,8 млн рублей. Если первоначальный взнос составит 180 000 рублей, то на сумму кредита — 1,62 млн рублей — банку придётся создать в девять раз больше резервов, чем если бы вы внесли первоначальный взнос 540 000 рублей, а сумма кредита составила 1,26 млн рублей. Понятное дело, что банку гораздо выгодней второй вариант.
С ипотекой при покупке вторичного жилья ситуация менее катастрофичная. Если первоначальный взнос меньше 10%, то банк должен увеличить резервы в четыре раза при долговой нагрузке заёмщика до 80%, иначе — в семь раз. С первым взносом 10−15% и долговой нагрузкой больше 80% — в пять раз. Если заёмщик отдаёт по кредитам до 80% от доходов, то резервы должны быть увеличены в 1,5−2,5 раза.
Без надбавок обходятся жилищные кредиты со следующими параметрами:
Это именно то, чего добивался регулятор. Задачи были такими. Во-первых, уменьшить выдачу жилищных кредитов — остудить рынок. Во-вторых, перестать выдавать ипотеку гражданам с высокой долговой нагрузкой, которые в любой момент могут перестать вносить ежемесячные платежи.
Таким образом, вне зависимости от того, какой льготной ипотекой вы захотите воспользоваться для приобретения квартиры (семейной, IT или арктической), готовьте первоначальный взнос на уровне 20% и уменьшите долговую нагрузку. Иначе велик риск, что банк откажет вам в кредите.