Вместо дорогой ипотеки: рассрочка от застройщика и аренда с последующим выкупом

Как говорят в народе, «голь на выдумку хитра». Чтобы хоть как-то продать квартиры, застройщики придумывают новые программы кредитования без использования ипотеки. Так на рынок вышли рассрочка и аренда от строительной компании. Названия намекают нам: «вы не переплатите», но так ли это на самом деле и стоит ли соглашаться на подобные предложения.

Что такое рассрочка и что такое аренда с последующим выкупом?

Для начала нужно разобраться в терминологии, поскольку застройщики в угоду маркетингу несколько исказили первоначальные понятия.

Рассрочка — кредит без переплаты. Берёте стоимость покупки, делите её на равные части и получаете ежемесячный платёж. Если покупка хоть как-то дорожает из-за применения рассрочки, то это уже кредит.

Допустим, квартира стоит 5 000 000 рублей. Мы планируем выплатить всю сумму за пять лет. Делим 5 000 000 на 60 (количество месяцев) и получаем платёж 83 000 рублей.   

Проблема в том, что так рассрочка от застройщика не работает. Ни одна коммерческая компания просто так вам не станет давать деньги на покупку жилья. Всё-таки их цель — как можно больше заработать. В большинстве случаев мы видим, что рассрочка делает дороже недвижимость. То есть вы всё-таки переплачиваете.

Аренда с последующим выкупом. Вообще, так называют лизинг — схему приобретения крупного имущества. Схема лизинга такая: компания покупает для вас то, что вы планируете приобрести и сдаёт вам в аренду. Вы платите арендные платежи и постепенно выкупаете имущество.

Как мы видим, у каждой схемы есть какая-то хитрость. Программы от застройщиков — не то, чем хотят казаться.

Как работает рассрочка от застройщика

Как мы уже упомянули, каждый застройщик сам придумывает схему своей рассрочки. Разберём один из часто встречающихся вариантов.

Пока дом, где вы выбрали квартиру, достраивается, вы платите застройщику рассрочку без оформления ипотеки или какого-либо ещё банковского продукта.

Процесс выглядит так:

1. Покупатель вносит на счёт застройщика первый взнос. Чаще всего он ниже, чем в банке, — 5−10%. При желании можно заплатить и больше.
2. Пока дом строится, покупатель вносит на счёт застройщика равные платежи. График рассчитывает строительная компания. Не надо думать, что вам поделят всю стоимость квартиры на 12 или 18 месяцев, пока идёт стройка. Девелоперы лояльны и предлагают вносить примерно 1% от стоимости жилья. То есть платежи получаются не очень агрессивные.
3. За три месяца до ввода дома в эксплуатацию, нужно внести остаток стоимости квартиры. Но есть и другой вариант — оформить ипотеку. То есть остаток суммы вы возвращаете уже банку. Деньги, которые вы вносили как платежи, становятся первым взносом.

Плюсы рассрочки от застройщика

Предложенная застройщиками схема позволяет переждать сложные времена, когда процентные ставки по ипотеке высокие. Если дом сдают нескоро, то есть надежда, что жилищные кредиты подешевеют.

К тому же вы, используя схему, можете купить квартиру на старте продаж, выбрав лучшую планировку.

Если у вас сейчас есть квартира на продажу, вариант с рассрочкой выглядит удобным, поскольку последний платёж можете внести деньгами от продажи имеющейся недвижимости.

Риски рассрочки от застройщика

Можно сказать, что рассрочка от застройщика — кредит для оптимистов, которые верят в экономику России.

Реалисты видят в этом предложении риски:

1. Ставки по ипотеке могут остаться высокими или подняться ещё. Дело не только в инфляции, но и в том, что последние годы одно потрясение следует за другим — всё это сказывается на ключевой ставке и процентах.
2. Ипотеку могут не одобрить. Сейчас вы можете быть привлекательным заёмщиком, но что будет через год-полтора, пока строится дом? Будет ли ваша работа столь же прибыльной, не изменится ли семейное положение, не появятся ли новые финансовые обязательства, не изменится ли политика банка и ЦБ в отношении кредитования. Пока мы видим только ужесточение.
3. Стоимость недвижимости может упасть. Да, последние годы квартиры дорожают. Но нельзя совсем исключать и обратного тренда. Между тем, вы покупаете жильё на 5−10% выше рыночной стоимости. То есть продавать квартиру вам надо будет дорого, чтобы окупить расходы. Найдутся ли желающие, особенно если экономика окажется в застое?
4. Если вы передумаете покупать квартиру, застройщик вам вернёт деньги рассрочки, но может удержать штраф (зависит от того, как составлен договор).

Брать или не брать рассрочку от застройщика?

Мы не можем дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку непонятно, что будет с ипотеками, ценами на недвижимость и всеми нами через год-два. Если вы уверены в своей финансовой стабильности, если просчитали все риски и выбрали замечательную квартиру, то рассрочкой можно воспользоваться. Повторимся: только просчитав все риски.

Как работает программа аренды с последующим выкупом от застройщика

Предыдущая схема применялась для квартир в недостроенных домах. Аренда с выкупом — программа для тех, кто покупает квартиру в уже сданном доме.

Процесс оформления выглядит так:

1. Покупатель заключает с застройщиком договор аренды и ежемесячно платит фиксированную сумму. Но эти деньги не уходят в пустоту, как при классической аренде у частного лица. Девелопер откладывает внесённые деньги на первый взнос.
2. Когда срок аренды истекает, покупатель может оформить ипотеку, использовав накопленные деньги как первый взнос или внести остаток стоимости. Можно съехать из квартиры, но строительная компания удержит из накопленных средств стоимость аренды.

Плюсы аренды с выкупом

1. Вы можете потестировать выбранный жилой комплекс. Не понравится — уедете.
2. Если нет первого взноса, жить негде, то аренда с выкупом решит сразу две проблемы.
3. Не нужно оформлять ипотеку в период высоких ставок.

Риски аренды с выкупом

Риски те же, что и при рассрочке:

1. Нет гарантии, что ставки по ипотеке упадут.
2. Нет гарантии, что ипотеку одобрят. Застройщик получает предварительное одобрение по вам, но за год-полтора может многое измениться. В том числе и настроение банка.
3. Если передумаете покупать квартиру, то потеряете часть денег.

Общие особенности программ покупки жилья без ипотеки

Застройщики неохотно рекламируют рассрочки. Они есть у всех крупных компаний, но вот информацию нужно ещё постараться найти. Чаще всего такой вариант предлагают сомневающимся покупателям, которые не подпадают под льготные программы. Вероятно, чтобы не мозолить глаза ЦБ. Всё-таки программа рисковая, а Центробанк с такими борется — он уже запретил ипотеки под 0,1% с удорожанием жилья, а тут мы видим почти такую же схему.

Рассрочки и аренды не отображаются в БКИ. То есть ни один банк не будет знать, что на вас обязательства в несколько десятков тысяч рублей. Это тоже риск, поскольку можно незаметно для самого себя закредитоваться, а потом получить отказ по ипотеке. Сейчас банки неохотно дают кредиты тем, кто платит больше 50% дохода по обязательствам.

Программы запускают сами застройщики, поэтому и работают они на покупку определённых домов у одного из девелоперов. Компаниине стесняются и рассрочки, аренду предлагают только на избранные квартиры и на избранные ЖК, а не на весь ассортимент. Ознакмитьяс с застройщиками и их проектами можно на федеральном портале «Мир квартир».