Счет эскроу при покупке недвижимости

Эскроу-счёт – это банковский счёт с зафиксированными договором условиями. Основной момент, который нужно знать о счёте эскроу, – что это, простыми словами, один из способов обезопасить сделку по купле-продаже. Рассмотрим, когда и кому его выгодно заключать, какие юридические нюансы надо учитывать.

Что такое эскроу-счёт и как он устроен

Счётом эскроу называется специальный банковский счёт, на котором хранятся средства до завершения сделки по купле-продаже. Чаще всего договор счёта эскроу заключается при покупке строящейся недвижимости. Также он используется для оформления сделок купли-продажи любой недвижимости, при переходе бизнеса к новому владельцу активов, ценных бумаг, при заключении мирового соглашения в финансовых спорах в суде.

Кто принимает участие в сделках со счётом эскроу

Сделка с эскроу – это трёхсторонняя процедура, в которой участвуют:

• покупатель – депонент;
• продавец – бенефициар;
• гарант – банк, в котором открывается счёт.

Покупатель вносит в выбранный банк деньги в необходимом для покрытия сделки размере. Вместе с бенефициаром депонент подписывает договор. Официально утверждённой формы нет, пункты можно добавлять в зависимости от договорённостей между сторонами. Особенности – обязательно содержатся сроки выполнения и условие, которое должен соблюсти продавец для получения денег со счёта. Банк выступает гарантом – следит за тем, чтобы средства перешли к бенефициару только после соблюдения условий договора. Подробности регламентированы законом и прописаны в ст. 860.7 ГК РФ.

Кому принадлежат деньги на счёте эскроу

С момента внесения депонентом средства заблокированы банком-гарантом. Де-факто они всё ещё принадлежат покупателю, но воспользоваться ими никто не может, пока сделка не закончена и договор не расторгнут. Есть несколько вариантов развития событий:

1. Стороны завершают сделку. У покупателя нет претензий, средства переходят продавцу.
2. Одна из сторон расторгает сделку, но только с участием второй стороны. Банк возвращает деньги депоненту, независимо от того, кто выступил инициатором прекращения договора. Есть нюансы:

• если продавец не исполнил обязательства до окончания срока в договоре, банк в полном объёме переводит средства депоненту;
• если сделка была досрочно расторгнута по инициативе покупателя, а продавец выступал добросовестным участником и частично выполнил условия, он может обратиться в суд за компенсацией расходов. По решению суда в отдельных случаях требования продавца могут быть удовлетворены. Но всё равно денежные средства изначально возвратятся покупателю. Банк не может их удерживать после расторжения договора эскроу.

Эскроу, аккредитив или банковская ячейка

Открытие счёта эскроу – новая банковская услуга, которая вошла в сферу сделок по договорам долевого участия (ДДУ) или договорам уступки права требования (ДУПТ). Есть и привычные альтернативы – аккредитив или банковская ячейка. Они имеют одну цель – защитить стороны от мошенничества. Рассмотрим, в чём между ними разница.

Счёт эскроу

Эскроу – это удобный и безопасный способ расчётов между участниками сделки. Покупатель вносит деньги, банк следит за соблюдением условий договора. Особенности:

1. Возможен как безналичный перевод, так и внесение наличных.
2. За использования счёта банк берёт фиксированную комиссию – около 1% от внесённой суммы. При покупке строящейся недвижимости расходы ложатся на продавца.
3. Можно использовать для любых сделок, в том числе по ДДУ и ДУПТ.
4. Отозвать средства досрочно возможно только после расторжения договора и закрытия счёта при участии двух сторон.
5. Применение арестов со стороны ФССП на средства с эскроу невозможно.
6. Если банк обанкротится, агентство по страхованию вкладов (АСВ) гарантирует компенсацию средств депоненту в размере до 10 млн руб.

Аккредитив

Как и при открытии эскроу-счёта, банк выступает регулятором по сделке, средства заморожены до момента окончания, в остальном условия иные:

1. Возможен только безналичный перевод.
2. Банк берёт комиссию за открытие, обслуживание и операции по обналичиванию средств. Кто будет платить, зависит от условий между сторонами.
3. Нельзя использовать для сделок по ДДУ и ДУПТ – прямой запрет со стороны законодательства.
4. Аккредитив можно отозвать без участия второй стороны.
5. На средства могут быть наложены аресты и судебные взыскания.
6. АСВ не страхует средства, как на эскроу. Максимальная компенсация, на которую может рассчитывать владелец, – до 1,4 млн, как и для вкладов физических лиц.

Банковская ячейка

Банк отвечает за сохранность средств, выдаёт их при выполнении условий по сделке и предъявлении документа, указанного в договоре аренды ячейки. Особенности:

1. Вносятся наличные средства.
2. Банк берёт плату за абонирование.
3. Запрет на использование ячейки для сделок по строящейся недвижимости.
4. Порядок доступа прописан в договоре.
5. На средства может быть наложен арест.
6. При внесении денег присутствуют все стороны сделки.
7. Банк не несёт ответственности за сохранность содержимого ячейки. Теоретически средства могут выкрасть. Обязательному страхованию и возмещению со стороны банка ценности не подлежат. Но при банкротстве финансовой организации их вернут владельцу в полном объёме.

Какой способ хранения средств при заключении сделок выбрать, решать вам. Но для тех, кто покупает недвижимость в новостройках, есть только один вариант – открытие счёта эскроу.

Зачем нужен эскроу-счёт при покупке недвижимости

С 2019 года счёт эскроу в долевом строительстве – необходимое условие для расчётов между застройщиком и дольщиком. Условия зафиксированы в ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ. Если раньше покупатель мог перевести средства застройщику любыми способами, то теперь при купле-продаже строящейся недвижимости обязательно открывают эскроу-счёт.

Возникновение закона обусловлено необходимостью обезопасить покупателя от недобросовестного застройщика. Ранее риски участников-покупателей ДДУ были высоки. Застройщики часто не выполняли обязательства, затягивали стройку, объявляли себя банкротами или исчезали с деньгами. Сейчас покупатель ничем не рискует. Механизм по сделкам таков:

1. Клиент подбирает объект и банк для открытия эскроу.
2. Вносит на депонируемый счёт необходимую сумму.
3. Вместе с девелопером дольщик заключает ДДУ. В нём обязательно указываются сроки, в которые бенефициар обязуется сдать объект.
4. По окончании срока застройщик предоставляет в банк доказательства сдачи объекта в эксплуатацию.
5. Банк перечисляет деньги получателю-девелоперу, а дольщик регистрирует жильё как собственник.
6. Срок хранения средств не может превышать полугода с момента сдачи недвижимости в эксплуатацию, прописанного в проектной декларации.

В интересах застройщика сдать объект в эксплуатацию в срок, прописанный в договоре. Иначе он не получит финансирования от дольщиков и не окупит затраты на возведение дома.

В каких банках можно открыть эскроу-счёт

Существенное отличие эскроу от остальных видов хранения средств при сделках – ограниченное количество банков, которые могут открывать такие счета. Для этого необходимо получить полномочия от Центробанка. В конце 2023 года число банков, где есть возможность открытия эскроу, сократилось на треть. В списке присутствуют Сбербанк, Альфа-Банк, ВТБ, Россельхозбанк и другие крупные банки. Перечень регулярно обновляется, посмотреть актуальную информацию можно на сайте ЦБ РФ.

Как открыть эскроу-счёт при покупке недвижимости в ипотеку

Если у покупателя не хватает средств на приобретение жилья, он может оформить ипотеку. Рассмотрим, как открыть счёт эскроу в случае ипотечного кредитования при покупке квартиры в строящемся доме:

1. Покупатель выбирает застройщика и банк, в котором будет открывать счёт.
2. Параллельно он собирает документы для оформления ипотеки в банке, с которым работает застройщик, и заключает ДДУ.
3. Застройщик и покупатель подписывают соглашение в банке, где открывают счёт эскроу.
4. Клиент вносит на счёт эскроу собственные средства в размере не менее первоначального взноса.
5. Затем покупатель предоставляет банку ДДУ, соглашение и информацию, где одобрена ипотека. Банк перечисляет деньги на счёт.
6. Покупатель гасит ипотеку по той же схеме, что и в любых других случаях.
7. Застройщик может забрать средства только по окончании строительных работ, выполнив условия договора.

Необходимые документы

Чтобы использовать эскроу при покупке недвижимости с привлечением кредитных средств, понадобятся только паспорта участников сделки и зарегистрированный ДДУ.

В банке покупатель и продавец заключают договор по эскроу, депонент вносит деньги. Средства замораживаются и хранятся на счёте до выполнения условий продавцом. После окончания сроков строительства и сдачи жилья в эксплуатацию банк производит передачу денег на расчётный счёт застройщика единым платежом. Покупатель оформляет регистрацию жилья.

Если условия были нарушены застройщиком, сделка автоматически расторгается, средства возвращаются покупателю.

Можно ли использовать эскроу-счёт для покупки вторичного жилья

Сделки по покупке жилья на вторичном рынке обычно проводят через банковскую ячейку. При желании покупатель может положить деньги на эскроу-счёт или аккредитив. Условия также фиксируются в договоре между участниками. Можно прописать получение средств третьим лицом – например, агентом по продаже недвижимости.

Перед тем как выбрать способ, стоит узнать размер комиссии в разных банках и сравнить с суммой оплаты ячейки и аккредитива.

Преимущества и недостатки счёта эскроу

У сделок с оформлением эскроу есть и плюсы, и минусы. Очевидное преимущество – безопасность сделки для покупателя строящейся квартиры. Но надо учесть и другие нюансы по эскроу.

Плюсы

1. Открытие счёта для покупателя – бесплатное. Расходы несёт застройщик.
2. Страховка от АСВ на случай банкротства банка покрывает до 10 млн руб.
3. Приставы не могут арестовать счета, а суды не имеют права наложить взыскания даже при наличии долгов у депонента.
4. Депонент и бенефициар могут вносить индивидуальные условия в соглашение по эскроу.
5. При расторжении договора депонент получает средства в полном объёме.

Минусы

1. Расходы по оплате банковской комиссии могут быть включены застройщиком в стоимость недвижимости.
2. Если покупатель оформляет ипотеку, есть риск потерять проценты по выплатам при расторжении договора.
3. Деньги, которые лежат на счёте, не приносят дохода и обесцениваются из-за инфляции и удорожания жилья. Если сделка не состоится, покупатель может не найти квартиру за ту же сумму.
4. АСВ страхует только средства до 10 млн руб. Если покупатель приобретёт жильё у одного застройщика на бóльшую сумму и банк обанкротится, разницу не вернут.
5. Услугу по эскроу предоставляет ограниченное число банков.