Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит заёмщику. В это же время она находится в залоге у банка, что накладывает определённые ограничения. Например, ипотечную недвижимость нельзя свободно продать или подарить. А как обстоят дела с арендой? Некоторые покупают квартиру в ипотеку специально, чтобы сдавать в аренду. Но нет ли со стороны банка ограничений?
Если коротко отвечать на вопрос «можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду», то можно сказать: «да, можно».
Ст. 29 федерального закона № 102 «Об ипотеке»:
Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы
То есть зарабатывать на ренте не противозаконно.
Однако не забываем, что квартира в залоге у банка. Это значит, что судьба недвижимости ему не безразлична. Всё-таки если заёмщик перестанет вносить долг, квартиру придётся продавать. Поскольку банк заинтересован в том, чтобы сохранить недвижимость в приемлемом состоянии, сдавать ипотечную квартиру в аренду нужно по особым правилам.
Однако стоит сделать две оговорки:
Итак, первым делом нужно читать ипотечный договор с банком. Если вы нарушите условие договора, то банк может потребовать досрочную выплату ипотеки.
В договоре банк может прописать:
Если в договоре нет никаких условий по сдаче квартиры в наём, то нужно руководствоваться Гражданским кодексом. То есть сдавать квартиру без предупреждения.
Важно помнить, что заёмщик должен сохранять целевое назначение недвижимости, если речь идёт о квартире, то её целевое назначение — жилое помещение. Если вы сдадите квартиру под массажный кабинет, то нарушите условия.
Стоит предупредить, что вопрос предупреждает нарушение условий договора.
Если банк в кредитном договоре указал, что заёмщик обязан предупредить о сдаче недвижимости в наём, то это нужно сделать обязательно, а не искать обходные пути. Помните, что вы рискуете деньгами.
По закону банк вправе проверять состояние залога по документам и осматривать при личном визите. Сомнительно, что представитель банка придёт к вам в гости. А вот проверить документы вполне может.
Поводом для проверки может стать даже жалоба соседей, недоброжелателей или самих квартиросъёмщиков.
Не стоит бояться согласования аренды с банком. Если вы не нарушаете правил (составляете договор, сдаёте недвижимость для проживания и т. д.), то банк препятствовать не станет. Представитель кредитной организации понимают, что если вы сдаёте недвижимость в наём, то проблем с платежами по договору будет меньше.
Прямого запрета в законе на сдачу в аренду квартиры, купленной на маткапитал нет. Например, семья живёт в трёхкомнатной квартире, но маткапитал вложили в однушку, чтобы временно сдавать в аренду. Ничего противозаконного в этом нет.
Однако помним цель выдачи материнского капитала: улучшение жилищных условий. Приведённый выше пример не подпадает под эту формулировку. Пока жильё используется в коммерческих целях.
Если банк по каким-то причинам запретил сдачу ипотечной квартиры в аренду, можете действовать одним из двух способов:
Что будет, если сдать квартиру без согласования с банком
Банк будет действовать так, как написал в договоре: взыщет штраф, поднимет процентную ставку или расторгнет договор.
Если же вы сдаёте квартиру без договора аренды, то ко всему прочему прибавятся проблемы с налоговой. Вам могут вменить в вину незаконную предпринимательскую деятельность и взыскать недоимку.
Стоит обратить внимание на то, как уплачивать налоги за сдачу жилья. Обычно выбирают самозанятость, поскольку процентная ставка самая низкая — 4%.
На этот вопрос сложно ответить без конкретного примера. Многое зависит от условий ипотеки (срока, процентной платы), изначальной стоимости жилья, инфраструктуры района, состояния недвижимости.
Нужно быть готовым к рискам:
Вы можете сами посчитать, насколько вам выгодна сдача жилья внаём.
Допустим, вы купили квартиру на таких условиях:
Ежемесячный платёж (по калькулятору «Выберу.ру»): 65 000 рублей. С учётом переплаты нужно вернуть: 15 745 000 рублей.
Если предположить, что эту квартиру можно сдать за 50 000 рублей, то за 20 лет выручка составит 12 000 000 рублей. Как видим, компенсировать расходы полностью не получится. При неизменных ценах на аренду вы окупите жильё за 26 лет. Только потом начнёте зарабатывать.
К тому же нужно учитывать, что за 20 лет будут простои, придётся обновлять ремонт, мебель, покупать или чинить бытовую технику. То есть реальный доход окажется меньше.
Юрист Нелли Гурьянова рассказала «Выберу.ру», как сохранить имущество, сдавая квартиру в аренду.
Однако недвижимость обычно растёт в цене. То есть у вас есть актив, который сам по себе дорожает. Опять же нужно учитывать район, градостроительные планы, состояние дома, экономическую обстановку. За 20 лет многое может поменяться.