Существуют две схемы расчёта ежемесячных платежей по кредиту: аннуитетная и дифференцированная. Почти во всех статьях, которые описывают схемы выплаты кредитов, пишут, что выгоднее дифференцированная система. В большинстве случаев это действительно так, но не всегда. К тому же банки редко предлагают кредитование с дифференцированной системой платежей. Давайте рассмотрим оба варианта погашения, посчитаем, что выгоднее и в каких случаях, решим, как лучше гасить ипотеку с разными типами платежей.
Ежемесячный платёж по каждому кредиту, в том числе и по ипотеке, включает в себя проценты и тело кредита.
1. Тело кредита — часть основного долга.
2. Проценты — плата за пользование кредитом. Проценты начисляются только на фактическую сумму задолженности и за фактическое время пользования деньгами. Банк не начисляет проценты авансом. Иначе говоря, запрещено сперва взять с заёмщика все проценты, а потом — основной долг.
Для примера посмотрим на график погашения ипотеки.
Видим, что общий платёж — 15 787 рублей. Из них проценты — 13 820 рублей, а основной долг только 1 967 рублей.
Аннуитетный и дифференцированный платёж отличаются формулой расчёта и соотношением основного долга и процентов.
Аннуитетный платёж — одинаковый на протяжении всего срока действия кредита.
Аннуитетный платёж рассчитывается по формуле:
АП=СК*К, где
СК - сумма кредита;
К - коэффициент аннуитета.
Коэффициент аннуитета рассчитывается так:
К=М*(1+М)СК/(1+М)СК−1, где
М - месячная процентная ставка по кредиту;
СК - срок кредита в месяцах.
Итак, для расчёта аннуитетного платежа нам нужно знать только три параметра: процентную ставку, срок кредита, сумму кредита.
Допустим, мы берём ипотеку на сумму 6 000 000 рублей сроком 15 лет (180 месяцев), с процентной ставкой 12% годовых.
Для начала считаем коэффициент аннуитета, нам для этого нужно знать ежемесячную процентную ставку. Считаем её так: годовая процентная ставка, разделённая на 12 и на 100.
В нашем случае месячная ставка такая: 12/12/100=0,01.
Можно подставлять данные в формулу:
0,01*(1+0,01)180/((1+0,01)180−1)=0,01*5,996/4,996=0,5996/4,996=0,012.
Итак, мы вычислили коэффициент аннуитета. Он составил — 0,012.
Сейчас можно сумму кредита умножить на коэффициент и так вычислить ежемесячный платёж:
6 000 000*0,012=72 000 рублей.
Платёж по нашей ипотеке — 72 000 рублей в месяц на протяжении всего срока.
Но, как мы уже говорили выше, любой платёж состоит из начисленных процентов и основного долга. Количество начисленных процентов считаем по формуле:
Остаток долга*годовую процентную ставку*количество дней в месяце/количество дней в году.
Допустим, что ипотеку из примера выше мы оформили в июле 2024 года и нам нужно выяснить соотношение процентов и основного долга для первого месяца пользования кредитом:
6 000 000*0,12*30/366=59 016 рублей.
Итак, платёж по ипотеке в месяц — 72 000 рублей. В первый месяц из этой суммы на погашение процентов уйдёт 59 016 рублей, а на основной долг — 12 984 рублей.
В следующем месяце в формулу нужно будет подставлять уже не 6 000 000 рублей, а остаток: 6 000 000−12 984=5 987 016 рублей.
Если хотите вручную построить график платежей с разбивкой на проценты и основной долг, то считайте по такому принципу. Правда, посчитать на калькуляторе такой большой объём данных очень сложно, поэтому есть специальные калькуляторы. Например, на «Выберу.ру».
Как видим, расчёт, сделанный по формуле нами вручную, и расчёт калькулятора совпадают.
Основное, что нам важно знать про аннуитетный платёж:
Проще говоря, на начальных сроках кредита вы больше погашаете процентов, и основной долг уменьшается медленно. К концу срока большинство денег идёт на погашение основного долга.
Если вы планируете досрочное погашение ипотеки, то стоит это делать ближе к началу кредитования, пока основную часть платежа занимают проценты. В конце срока, когда почти весь платёж уходит на погашение основного платежа, выгоды от досрочного погашения не очень много.
Давайте сравним на примере ипотеки, которую мы уже считали:
Допустим, у нас есть 500 000 рублей на досрочное погашение. Сравним, как изменится переплата при погашении в начале срока, в середине и в конце. Для удобства мы считаем все варианты с перерасчётом срока.
| Переплата без досрочного погашения | Переплата с досрочным погашением в сентябре 2024 | Переплата с досрочным погашением в сентябре 2029 | Переплата с досрочным погашением в сентябре 2034 |
| 6 965 302 | 4 988 039 | 5 998 361 | 6 621 357 |
Как видим, чем дальше досрочное погашение от даты оформления, тем меньше выгоды. За пять лет до окончания срока кредитования выгода в досрочном погашении около 300 000 рублей. Для сравнения вклад на 5 лет по ставке 19% годовых принёс бы 475 000 рублей. Другими словами, если ваш кредит подходит к концу, то посчитайте, есть ли смысл его гасить досрочно или эти деньги лучше инвестировать.
Дифференцированный платёж — система расчёта ежемесячного платежа, при которой сумма, которая идёт на погашение основного долга месяц к месяцу, не меняется. Поскольку проценты начисляются на остаток долга, то их сумма каждый месяц разная, т. е. месяц к месяцу ежемесячный платёж меняется. Это основное отличие от аннуитетного платежа, где график погашения стабилен.
Дифференцированный платёж рассчитывается по формуле:
Часть основного долга+проценты.
Часть основного долга не меняется, поэтому делим взятую сумму на количество месяцев.
В нашем примере с ипотекой: 6 000 000/180=33 333 рубля.
Итак, каждый месяц по графику платежей нам нужно вносить 33 333 рубля на погашение основного долга. Для сравнения давайте вспомним расчёт с аннуитетным платежом, где в первый месяц на погашение основного долга уходило порядка 12 000 рублей.
Сумма начисленных процентов:
Остаток задолженности*процентную ставку за год*количество дней в месяце/количество дней в году.
Рассчитаем платёж в первый месяц для нашего примера. Напоминаем, что расчёт мы делаем для условной ипотеки, которую оформили 1 июля 2024 года. Не забывайте, что текущий год високосный — в нём 366 дней.
6 000 000*0,12*30/366=59 016 рублей.
Итак, основной долг — 33 333 рубля, сумма начисленных процентов — 59 016 рублей. Значит, ежемесячный платёж в первый месяц:
33 333+59 016=92 349 рублей.
Чтобы вычислить проценты на следующий месяц, нужно вычесть сумму, которая ушла на погашение основного долга: 6 000 000−33 333=5 966 667.
Помним, что при аннуитетном графике платёж был всегда стабилен — 72 000 рублей.
В примере с аннуитетным платежом мы считали, что досрочное погашение выгоднее делать в начале срока, когда процентов начисляется больше. В случае с дифференцированным платежом логика примерно такая же: чем раньше вы уменьшите основной долг, тем меньше вы выплатите процентов.
| Переплата без досрочного погашения | Переплата с досрочным погашением в сентябре 2024 | Переплата с досрочным погашением в сентябре 2029 | Переплата с досрочным погашением в сентябре 2034 |
| 5 430 572 | 4 575 722 | 4 875 668 | 5 175 668 |
Давайте сравним переплату по ипотеке с разными типами платежей:
| Аннуитетный | Дифференцированный | |
| Сумма | 6 000 000 | 6 000 000 |
| Ставка | 12% | 12% |
| Срок | 180 месяцев | 180 месяцев |
| Платёж в месяц | 72 000 рублей | от 92 349 до 33 333 рублей |
| Переплата, если вносить платежи по графику | 6 965 302 | 5 430 572 |
| Переплата, если сделать частично досрочное погашение через год | 5 188 595 | 4 625 476 |
| На сколько процентов уменьшилась переплата | 25,5% | 14,8% |
| Переплата, если вносить платежи на 30 000 больше | 3 096 590 | 2 872 767 |
| Как изменился срок за счёт досрочных погашений | 7 лет 6 месяцев | 7 лет 11 месяцев |
Как видим, если гасить ипотеку по графику, то дифференцированный платёж выгоднее — переплата ощутимо ниже. Но если вы планируете досрочное погашение, то большой разницы нет. Дифференцированный платёж ненамного опережает аннуитетный. Обратите внимание ещё на то, что при досрочном погашении ипотеки с аннуитетным платежом вы интенсивнее уменьшаете переплату и срок, чем при дифференцированном.
Впрочем, в вопросе ипотеки нужно смотреть не только на переплату. Когда семья покупает квартиру, много денег уходит на ремонт, мебель, бытовую технику, переезд. Даже сама сделка, если проводится с риелтором, обходится недёшево. Финансовая нагрузка большая, поэтому повышенные ежемесячные платежи будут неудобны.
Редко когда можно самостоятельно выбрать схему выплаты кредита — банки по умолчанию применяют аннуитетные платежи.
Обычно в качестве мотива называют удобство: с равными платежами клиенту удобнее рассчитывать финансовую нагрузку.
Впрочем, не стоит забывать, что банк — коммерческая организация. Доход для них не на последнем месте.
Теоретически систему выплаты ипотеки можно поменять, как, например, можно поменять дату платежа, срок кредита, заёмщиков и созаёмщиков. Однако банк не обязан идти вам навстречу и может отказать.
Если планируете поменять схему выплат ипотеки, то нужно обратиться в банк с заявлением и дождаться ответа. Когда банк предоставит вам новый график платежей, посчитайте, выгодна ли вам смена схемы платежей.