Вполне реально взять ипотеку и платить ежемесячно небольшую сумму, если у вас оформлена траншевая ипотека. Рассказываем, как её получить, чем она отличается от других ипотечных программ. Разберёмся, насколько ипотека траншами выгодна покупателям и какие подводные камни стоит учесть.
Не так давно на рынке была популярна «нулевая» ипотека, когда заёмщикам обещали нулевую ставку по кредиту. Такой ход от застройщиков перестал нравиться покупателям, так как существенно поднялась изначальная стоимость жилья, в которую стали включать и проценты по ипотеке. Теперь на рынке кредитования в сфере недвижимости появился новый продукт. Речь о траншевой ипотеке — что же это такое, рассмотрим далее.
Это жилищный кредит, который выдаётся только на жильё в новостройках и оформляется по схеме:
Покупатель подбирает квартиру от застройщика, у которого есть такая программа.
Заключает в банке договор по ипотеке и траншевому кредиту.
Открывает эскроу-счёт.
Подписывает с банком договор долевого участия — ДДУ.
Вносит первоначальный взнос. Размер устанавливается индивидуально, обычно он составляет около 20% от общей суммы.
Согласно банковскому ипотечному договору на счёт застройщика поступает первый транш от банка. Он может составлять символическую сумму — например, 5000 руб. при общей сумме кредита в 5 млн. Эту сумму заёмщик выплачивает банку в течение срока, пока жильё не будет сдано.
За месяц до окончания строительства по договору ДДУ клиент (физическое лицо) подписывает с банком договор о втором транше.
Банк переводит оставшиеся деньги на счёт.
Плательщик начинает вносить полную стоимость платежей от оставшейся суммы.
Например, вы покупаете квартиру за 5 млн руб. от застройщика. Первоначальный взнос — 1,5 млн. Вы оформляете траншевую ипотеку сроком на 10 лет, где первый транш равен 3600 руб. Срок строительства составляет 3 года. Первые 3 года вы платите банку по 100 руб. в месяц плюс проценты с этой суммы. После второго транша у вас остаётся кредит в 3 млн 496 тыс. 400 руб. Его делят аннуитетно на 7 лет. Получается, что в месяц вам нужно платить около 42 тыс. руб. плюс проценты, в среднем – около 80 тыс. руб. Сумма ежемесячных платежей зависит от вашей программы и процентной ставки банка.
Отличия от обычной ипотеки
Траншевая ипотека отличается от обычной следующим:
В первые несколько лет заёмщик платит минимальные суммы и может копить деньги на ремонт, будущие платежи или же арендовать жильё и не тратиться на аренду и кредит одновременно.
Застройщик не может снять деньги с эскроу-счёта до выполнения обязательств по ДДУ и ввода объекта в эксплуатацию.
Если удастся накопить деньги за время минимальных платежей, можно существенно сэкономить, погасив досрочно вторую часть транша.
В остальном договор по траншевой ипотеке не отличается от стандартного. Право собственности оформляется после передачи ключей от застройщика. До момента полного погашения кредита квартира находится в залоге у банка.
Первоначальный взнос в траншевой ипотеке
Как и при стандартной программе кредитования, для оформления траншевой ипотеки требуется первоначальный взнос (около 20% от общей суммы). Его можно также внести на эскроу-счёт. В этом случае все средства покупателя будут защищены. Застройщик не сможет воспользоваться ими до окончания строительства. При нарушении условий ДДУ банк и физлицо могут разорвать договор со строительной компании, и тогда взнос вернётся к покупателю.
Чем выгодна траншевая ипотека
Траншевая ипотека выгодна тем, что покупателю не нужно сразу платить за ипотеку в новостройке и одновременно снимать жильё. Именно отсутствие своей квартиры и необходимость аренды — препятствия для покупки в новостройках. Новая программа решает этот вопрос. Она выгодна покупателям, которые могут приобрести строящуюся квартиру по выгодной цене. Застройщики же получают гарантированный спрос на жильё в реализуемых объектах. Также это предложение интересно в инвестиционном плане — жильё по мере сокращения срока строительства растёт в цене, поэтому его можно выгодно перепродать.
Кому подойдёт траншевая ипотека
Если программа траншевой ипотеки получит распространение в России, главными покупателями будут:
Семейные пары с маленьким ребёнком, которые не всегда могут взять ипотеку из-за декрета одного из родителей. С траншевой ипотекой они смогут экономить на первых годах ипотеки и при этом привлечь материнский капитал.
Люди, которые арендуют жильё. Они смогут без ущерба для бюджета дождаться сдачи дома, въехать в квартиру и потом уже платить за «своё».
Те, кто хочет расшириться и после сдачи объекта продать прежнюю квартиру.
Арендодатели, которым будет выгодно не платить ипотеку до завершения строительства, а вносить платежи уже при наличии арендной платы.
Инвесторы. Они будут заниматься перепродажей квартир на конечных этапах строительства. Получают выгоду из-за разницы между стоимостью строящегося жилья и уже готовой квартиры.
Где купить квартиру при помощи траншевой ипотеки
Пока программы траншевого кредитования используют лишь немногие крупные застройщики (например, «Самолёт», ГК «А101», группа ЛСР, «Инград», ГК ФСК). Программа реализуется совместно с ведущими банками — Сбербанком и Альфа-Банком. Города, где есть траншевая ипотека, — Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.
Основные условия договора при траншевой ипотеке
Обязательное условие договора по траншевой ипотеке — подписание повторного заявления на второй транш. Остальные условия примерно те же, что и по традиционной ипотечной программе:
Прописываются суммы первого и второго транша, а также размеры ежемесячных выплат с процентами.
Срок кредитования по первому траншу — максимум 3 года. По второму — остаток от основного срока.
Есть возможность досрочного погашения.
Ставка зависит от общей программы кредитования и условий конкретного банка.
После второго транша ипотеку можно рефинансировать под более выгодный процент.
Возможно использовать материнский капитал.
Изучайте все условия до подписания договора с банком.
Риски траншевой ипотеки
Как для покупателей, так и для застройщиков у траншевой ипотеки есть подводные камни.
Для покупателей
Если вы пропустите подачу заявления на второй транш, банк может аннулировать программу согласно условиям ипотечного договора. Поэтому внимательно изучайте документы и следите за сроками.
Риск мисселинга — ввода в заблуждение по условиям недобросовестными продавцами. В итоге может получиться, что платежи окажутся неподъёмными и вы потеряете жильё.
Возможен рост цен на строящиеся квартиры.
Для застройщиков
Удорожание проектного строительства из-за невозможности воспользоваться средствами заёмщика на этапе застройки.
Падение спроса из-за роста цен.
Преимущества и недостатки траншевой ипотеки
Эксперты советуют до оформления хорошо просчитать всё, что касается ипотеки, и учесть все преимущества и недостатки. Рассмотрим те, что касаются траншевой ипотеки для покупателей.
Плюсы
Низкая стоимость обслуживания и экономия на платежах в первые несколько лет.
Покупка квартиры по сниженной цене от застройщика.
Экономия на покупке квартиры без ремонта. Такие предложения существенно дешевле, чем с чистовой отделкой.
Возможность копить на ремонт будущего жилья.
Возможна экономия за счёт чуть меньшей переплаты, чем с классической ипотекой.
Деньги лежат на защищённом счёте, застройщик не может ими воспользоваться до выполнения условий ДДУ.
Минусы
Маленький охват программы «Ипотека за 1 рубль» – Москва, Санкт-Петербург и Екатеринбург. В других регионах эти предложения пока недоступны.
Ограниченный выбор застройщиков.
Сложно оценить будущую долговую нагрузку. Есть риск не потянуть выплаты со второго транша.
Сумма основного долга не уменьшается в первые несколько лет.
Часто такие спецпредложения не подпадают под льготные программы кредитования.
Риски, что доходы сократятся и покупатель потеряет жильё.
Позиция ЦБ по траншевой ипотеке
ЦБ проявляет настороженность относительно предложения по траншевой ипотеке. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина выразила эту позицию, считая такую ипотеку рискованной. Она высказалась, что предложение может привести к взлёту цен на рынке первичного жилья:
Может подорожать проектное финансирование для застройщиков. Чтобы компенсировать затраты хотя бы в будущем, они поднимут цены.
За счёт инвестиционной привлекательности может возникнуть повышенный спрос со стороны инвесторов. Это тоже приведёт к скачку цен.
Для покупателей главным риском Набиуллина считает обманутые ожидания, когда платёж по второму траншу окажется неподъёмным. Не все могут просчитать конечную стоимость. Многие будут брать кредит, привлечённые символической стоимостью кредита в первые годы, а в будущем могут появиться проблемы с выплатами.
Центробанк ещё не вынес окончательного вердикта относительно траншевой ипотеки. Но и банки, и строительные компании не спешат радовать количеством предложений. Ситуация наверняка будет меняться, поэтому следим за её развитием. Эксперты советуют пока не спешить и присмотреться к программам с господдержкой.