Ипотечные каникулы в России в 2025 году: кто может получить и как оформить

В жизни даже самого ответственного заёмщика может наступить чёрная полоса: потеря работы, серьёзная болезнь или резкое сокращение доходов. В такие моменты ежемесячный платёж по ипотеке из привычной статьи расходов превращается в источник постоянного стресса. Однако российское законодательство предусмотрело механизм финансовой передышки — ипотечные каникулы. В 2025 году правила их предоставления были скорректированы, круг потенциальных получателей расширили. Эта статья — подробная инструкция, которая поможет вам разобраться, имеете ли вы право на отсрочку по ипотечным каникулам, как её правильно оформить и какие подводные камни могут встретиться на пути.

Что такое ипотечные каникулы

Финансовую передышку дают далеко не всем. Есть чёткие ограничения:

• жильё должно быть единственным, но есть исключения;
• сумма кредита не превышает 15 млн рублей;
• заёмщик попал в сложную жизненную ситуацию — например, потерял работу или кормильца, стал инвалидом или появился иждивенец.

Более мягкие требования предъявляют для тех, кто проживает в районе чрезвычайной ситуации; семей с детьми и участников СВО.

Чтобы оформить ипотечные каникулы, нужно обратиться в банк, который выдал жилищный кредит. Понадобятся документы, подтверждающие правила на отсрочку по ежемесячным платежам.

Рассмотрим все особенности ипотечным каникул подробно.

Условия ипотечных каникул в 2025 году

Правовой основой для ипотечных каникул является Федеральный закон от 01.05.2019 № 76-ФЗ. Именно он ввёл инструмент в действие и установил базовые правила. Детализация процедуры, перечень документов и требования к заёмщикам раскрыты в указаниях Банка России.

Кто имеет право на ипотечные каникулы

Право на ипотечные каникулы есть не у всех заёмщиков. Закон устанавливает чёткие фильтры:

1. Заёмщик — только физическое лицо. Нельзя получить отсрочку по ипотеке, если недвижимость используется для бизнеса, а её собственник — индивидуальный предприниматель.
2. Валюта кредита — только рубли. Если вы оформили валютную ипотеку, то не сможете воспользоваться каникулами.
3. Сумма кредита не должна превышать 15 млн рублей.
4. Объект недвижимости должен быть единственным жильём заёмщика и его семьи. Если у вас есть вторая квартира или дом, в каникулах по закону откажут. При этом если ипотечное жильё находится в общей собственности (например, квартира куплена в браке), а у одного из совладельцев есть доля в другой недвижимости и она не превышает норму (от 14 до 33 кв метров в зависимости от региона), то в каникулах не имеют права отказывать.

Ипотечные каникулы для семей с детьми и других категорий заёмщиков

Закон уделяет особое внимание социально уязвимым категориям. Для них действуют упрощённые или расширенные условия:

1. Семьи с двумя и более детьми. Увеличенный срок — до 18 месяцев.
2. Участники СВО, мобилизованные, их семьи. Имеют право на каникулы вне зависимости от изменения финансового положения. Для них это превентивная мера поддержки.
3. Пострадавшие от ЧС. Граждане, потерявшие имущество или пострадавшие в результате чрезвычайных ситуаций (пожары, наводнения), также имеют приоритетное право на получение отсрочки.

В каких случаях можно взять ипотечные каникулы

Закон жёстко ограничивает ситуации, при которых заёмщики могут воспользоваться финансовой передышкой:

1. Потеря работы. Признание в установленном порядке безработным, увольнение по сокращению штата.
2. Временная нетрудоспособность в течение двух месяцев. Другими словами, больничный длительностью не меньше 60 дней.
3. Инвалидность I или II группы.
4. Проживание в зоне ЧС.
5. Снижение дохода в двух вариантах:

• доход уменьшился на 30%, а на платежи по ипотеке уходит половина заработка;
• доход уменьшился на 20%, увеличилось количество иждивенцев, а на платежи по ипотеке уходит больше 40% заработка.

Пример

Предположим, за июнь и июль вы заработали 100 000 рублей. Значит, средний доход за последние два месяца составил 50 000 рублей. При этом по ежемесячный платёж по жилищному кредиту составляет 25 000 рублей (то есть ровно половину от дохода). Чтобы получить отсрочку по закону, вы должны доказать, что с августа 2024 года по июль 2025 года заработали 780 000 рублей. Это даёт в среднем 65 000 рублей ежемесячно, что на 30% больше, чем за последние два месяца. Если у вас появился новый иждивенец (например, родился ребёнок), то тогда достаточно доказать, что августа 2024 года по июль 2025 года вы заработали 720 000 рублей. В среднем это даёт 60 000 рублей в месяц, что на 20% меньше, чем за последние два месяца.

Особые условия для участников СВО, семей с детьми, пострадавших от ЧС

Для этих категорий, как упоминалось выше, действуют особые условия. Однако нужно понимать некоторую разницу:

1. Пострадавшим от ЧС не нужно доказывать катастрофическое падение дохода или потерю работы. Достаточно самого факта нахождения жилья в «чрезвычайном» регионе.
2. Семьям с детьми проще взять ипотечные каникулы. Если родился второй, третий, четвёртый и так далее ребёнок, можно оформить отсрочку. Однако бесплатной она будет только в течение полугода. С седьмого месяца банк начнёт начислять на остаток долга проценты, которые необходимо заплатить в конце срока. При этом по состоянию на 26 августа 2025 года закон ещё не принят. Поэтому пока семьи с детьми могут оформить ипотечные каникулы по общим правилам.
3. Участникам СВО не нужно доказывать снижение дохода, болезнь или инвалидность. Правда, отсрочку по платежам они получают в рамках другого инструмента — кредитных каникул по закону № 377-ФЗ. В отличие от ипотечных, они платные и могут быть оформлены на любое жильё — единственное, второе или десятое. Банки во время каникул начисляют проценты, которые нужно заплатить в конце срока. Длительность отсрочки иная — весь срок службы плюс полгода.

Ипотечные каникулы, крединые каникулы, просрочка и рестуктуризация — в чём отличия?

Многие заёмщики путают ипотечные каникулы с другими финансовыми инструментами. Вот ключевые различия:

Реструктуризация — это переговоры с банком на его условиях, а ипотечные каникулы — реализация своего законного права по чётко прописанным правилам.

За какой период проверяют доходы

Банк будет анализировать ваше финансовое положение за 12 календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления. В расчёт берутся все официальные доходы: заработная плата, доходы от предпринимательской деятельности, авторские вознаграждения и так далее.

Какие документы нужны для ипотечных каникул

Пакет документов состоит из двух частей: стандартной и подтверждающей сложную ситуацию.

Банки могут запрашивать и дополнительные документы. Рекомендуем уточнить весь перечень в вашей кредитной организации перед подачей заявления.

Куда и как подавать документы

Подать заявление с приложенным пакетом документов можно:

1. Через отделение банка. Самый надёжный способ, позволяющий сразу получить отметку о приёме документов.
2. Через онлайн-банк. Многие крупные банки («Сбер», ВТБ, «Банк ДОМ.РФ») разработали специальные сервисы для подачи заявления в цифровом формате.
3. Почтовым отправлением. С описью вложения и уведомлением о вручении.

Рекомендуется иметь на руках второй экземпляр заявления с отметкой банка о приёме — это ваше доказательство на случай споров.

Как оформить ипотечные каникулы: пошаговая инструкция

Шаг 1: Подготовка. Соберите полный пакет документов согласно списку на сайте вашего банка.

Шаг 2: Составление заявления. Напишите заявление в свободной форме или используйте шаблон банка. Укажите желаемую дату начала каникул и причину обращения.

Шаг 3: Подача. Передайте комплект документов в банк любым удобным способом.

Шаг 4: Ожидание. Банк обязан рассмотреть ваше заявление в течение 10−15 рабочих дней. На этот период вы можете не вносить платежи без риска штрафных санкций.

Что делать при отказе и как обжаловать решение банка

Если банк вынес необоснованный отказ, его можно и нужно обжаловать, следуя алгоритму:

1. Сначала направьте претензию в банк. Напишите официальную претензию на имя руководителя банка, потребуйте разъяснить причины отказа в письменной форме.
2. Затем жалуйтесь в ЦБ РФ. Если банк не отреагировал или вы не согласны с его позицией, подайте жалобу через онлайн-приёмную Центрального Банка РФ. ЦБ жёстко контролирует соблюдение закона о каникулах.
3. Обратитесь в суд. Крайняя, но эффективная мера. С большой долей вероятности суд встанет на сторону заёмщика, если им соблюдены все условия закона.

График платежей после окончания каникул

После завершения льготного периода график платежей пересматривается. Существует два основных сценария:

1. Увеличение срока кредита. Это самый распространённый вариант. Брали финансовую передышку на шесть месяцев? На шесть месяцев увеличится срок кредита.
2. Увеличение размера ежемесячного платежа. Встречается реже, так как противоречит цели предоставления ипотечных каникул.

Влияние каникул на общую сумму переплаты и срок кредита

Поскольку проценты за период каникул не начисляются, общая переплата по кредиту не увеличивается. Однако это общее правило. На участников СВО и семьи с детьми оно не распространяется.

Участники СВО, напомним, получают не ипотечные, а кредитные каникулы по жилищным займам. Проценты начисляются в течение всего срока отсрочки, тем самым увеличивая переплату.

Семьям с детьми доступны более длительные каникулы. Бесплатными будут только первые шесть месяцев. Соответственно, если вы не вносили платежи по ипотеке в течение года, то переплата увеличится.

Когда стоит рассмотреть альтернативы — реструктуризацию, рефинансирование

Ипотечные каникулы — не панацея. Иногда выгоднее рассмотреть другие варианты:

1. Рефинансирование. Если ваша кредитная история ещё не испорчена, а проблема носит временный характер, можно попробовать рефинансировать ипотеку в другом банке по более низкой ставке, снизив платёж.
2. Реструктуризация. Если вы не попадаете под критерии закона (например, сумма кредита выше лимита), можно договориться с банком об индивидуальной программе реструктуризации — продлить срок, оформить каникулы с начислением процентов (менее выгодно) или изменить валюту кредита.

Что нельзя делать при оформлении каникул

1. Не скрывайте информацию. Если направить в банк подложные справки или указать заведомо ложную информацию, вам откажут в каникулах и могут расценить действия как мошенничество.

2. Не прекращайте платить до одобрения. Продолжайте вносить платежи до тех пор, пока не получите официальное уведомление от банка о предоставлении каникул. Иначе рискуете получить просрочку.

3. Не пропускайте сроки. Подавайте заявление сразу, как попали в сложную ситуацию.

Помните, что закон на вашей стороне. Банки обязаны его исполнять. Все спорные ситуации можно урегулировать через финансового омбудсмена или ЦБ. Не стесняйтесь обращаться за бесплатной консультацией в Роспотребнадзор или общественные организации по защите прав потребителей финансовых услуг.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)