У некоторых квартир оказывается несколько владельцев. Например, при вступлении в наследство, разводе или дарении. Хорошо, если это дружные родственники. А если посторонние люди или враждующие наследники? Тогда продать не получается, а жить вместе невозможно. Верховный суд поясняет, когда несговорчивого собственника можно заставить продать долю по оценочной стоимости.
История началась с приватизации трёхкомнатной квартиры. Собственниками равных долей стали мама с сыном. Женщина свою долю продала, а мужчина остался жить в квартире вместе с женой и ребёнком. Фактически они занимали две комнаты из трёх.
Владельцем второй половины стал мужчина, который не планировал тут жить, поэтому через договоры дарения перепродал долю ещё трём людям.
Семья пыталась договориться с новыми владельцами о продаже, чтобы стать полноправными собственниками всей квартиры. Однако они выставили неприемлемые цены и на уступки не шли.
Семья обратилась в суд с требованием признать доли незначительными и обязать владельцев продать их по рыночной стоимости. Районный суд отказал в удовлетворении иска, поэтому истцы пошли дальше и подали апелляцию в городской суд, где иск уже удовлетворили.
Городской суд постановил, что доли новых собственников незначительные, поскольку им невозможно выделить изолированное помещение, соразмерное доле. Кроме этого новые собственники не прописаны и никогда не жили на спорных квадратных метрах, у них есть другая недвижимость в собственности, где они и живут.
Этого оказалось достаточно, чтобы удовлетворить иск. В итоге суд обязал владельцев незначительных долей продать их по рыночной стоимости истцам.
Ответчики пытались оспорить иск в Верховном суде, утверждая, что им нужны эти доли, а оценка квартиры несправедлива. Однако суд посчитал позицию городского суда правильной.
Верховный суд в решении опирается на ст. 252 ГК РФ, где говорится, что собственника незначительной доли можно заставить её продать по рыночной стоимости. Согласие не требуется.
Незначительной долей признаётся та, на которую нельзя выделить отдельное помещение. Кроме этого суд примет во внимание, нуждается собственник незначительной доли в ней или нет. Верховный суд поясняет, что при определении заинтересованности надо рассматривать наличие другой недвижимости в собственности, отсутствие прописки в спорной квартире. Также основной собственник должен представить документы, подтверждающие расходы на содержание жилья.
Деление квартир на небольшие доли и продажа их родила массу мошеннических схем. Чтобы прикрыть лазейку, власти разработали закон, который вступил в силу в этом году. По нему долю в общей квартире можно выделить, только если новый владелец сможет в неё вселиться. Метраж, который можно выделить в долю, устанавливают местные власти региона.