Представьте, что вы сдаёте квартиру. Арендатор платит вам за неё 10 000 и 4 000 за коммунальные услуги. Но пришёл представитель государства (например, налоговый инспектор) и заявил, что отныне так делать нельзя, чтобы не нарушать права арендатора. Налоговый инспектор постановил: коммунальные услуги оплачивать за свой счёт, а не перекладывать ответственность на жильца. Но при этом цену повышать нельзя, чтобы компенсировать расходы — инспектор проследит за этим. В итоге вместо 10 000 дохода вы имеете только 6 000. Владельцу квартиры обидно, а жильцу хорошо.
Примерно то же самое происходит с банками. ЦБ пытается на них переложить расходы на оплату страховки по ипотеке, которые сейчас лежат на заёмщиках. Но банки так просто не отдадут свои деньги. Они сопротивляются — написали письмо в ЦБ с критикой инициативы и предложили свой вариант. Банки считают, что в ипотечном страховании должно быть государственное регулирование и дифференцированные тарифы, как это происходит с ОСАГО. Но ЦБ недоволен предложением. Что нам до банковских конфликтов. Главное — ипотечная ставка вырастет? А страховку всё-таки придётся платить?
Ещё 27 апреля Центробанк объявил о своих планах изменить принцип ипотечного страхования. Сейчас страхование жилья, жизни, здоровья и прочие риски целиком оплачивает заёмщик. При этом страховка является добровольной, но банк вправе повышать процентную ставку для тех, кто от полиса отказался. У заёмщика есть прекрасный выбор: платить + 0,3−1% к ставке или каждый год выкладывать несколько тысяч страховой компании. Чтобы понять выгоду, надо считать каждый вариант и риски при нём. Но мало кто станет этим занимается.
В итоге люди вообще не закладывают страховку в расходы по ипотеке, осознание приходит потом. Об этом и говорит ЦБ. Заёмщик не может оценить полную стоимость ипотеки, если применяется страховка, не может просчитать все свои расходы, поэтому оказывается в невыгодном положении. Во имя этой идеи регулятор и перекладывает расходы на банки.
Но есть и ещё одно обстоятельство. ЦБ считает, что страховка должна стать обязательной услугой, поскольку избавляет банки и зёмщиков от риска невозврата кредита из-за непредвиденных обстоятельств.
Например, человек купил дом в ипотеку. Но случилось несчастье — дом сгорел. Денег на восстановление нет, жить негде, моральное состояние угнетённое. Сомнительно, что он станет оплачивать ипотеку. А банк ничего не сможет поделать: предмет залога погиб, другого имущества нет. Максимум — банк по суду взыщет средства, которые будут возвращаться через приставов. Очень неторопливо возвращаться.
Вот для этого и нужна страховка, чтобы риски взяла на себя страховая компания. Это выгодно обеим сторонам, поэтому несправедливо, что расходы несёт только заёмщик.
Вспомним о примере с арендой. Раньше доход был 10 000, а после изменений в системе оплаты стал 6 000. А сейчас к этим суммам надо добавить нули, много нулей, чтобы получить выпадающие доходы банков.
Понятно, что они так просто их не отдадут, поэтому 37 представителей финансовой сферы написали в ЦБ письмо с критикой предложенной реформы. Обычно такой массовости в обращениях к регулятору не наблюдается, что демонстрирует размер проблемы.
Они в один голос уверяют, что решение ЦБ приведёт к увеличению процентной ставки по ипотеке.
Аналитик РБК комментирует это так:
Сложно посчитать точно, как перенос расходов скажется на ставках, потому что нет универсального, «коробочного» продукта. Но, грубо говоря, страховка и недвижимости, и жизни стоит по 0,3–0,7% [от размера займа]. То есть страхование может обходиться клиенту в 0,6–1,4% от суммы кредита. Банки предполагают, что если концепция будет применяться, то это скорректирует ставку по ипотеке минимум на 0,5–1 п. п.
Навязывание страховки как обязательной услуги, по мнению банков, тоже опасно увеличением расходов. Сейчас для некоторых категорий заёмщиков применяются повышающие коэффициенты. Они предпочитают не страховаться, им это не выгодно с финансовой точки зрения. Если же всех уравнять, то для них страховка снизится, а для других повысится.
Вице-президент АБР (ассоциации банков России) комментирует это так:
Для некоторых категорий заемщиков страхование жизни предлагается с большими коэффициентами, и они, как правило, не страхуются. Это профессиональные спортсмены, которые занимаются экстремальными видами спорта, или очень пожилые клиенты. Если все заемщики должны будут страховаться, значит нужно либо дифференцировать тарифы и усложнять процесс либо ставки поднимутся для всех
Если банк будет оплачивать страховку, тот он станет выгодоприобретателем и при наступлении страхового случая заёмщик не получит деньги, хотя убыток понёс именно он.
Например, ипотечный дом пострадал от пожара. По предлагаемой схеме банк получит страховку и частично закроет ипотечный кредит. Платёж сократится, но это не поможет в восстановлении дома. По нынешней схеме заёмщик может пустить деньги страховой на ремонт, покупку сгоревшей техники и прочие восстановительные работы или погасить ипотеку. Это он уже сам решит.
В целом банки не против самой идеи снижения расходов заёмщиков на страховку, но не хотят, чтобы это происходило за их счёт. Поэтому они предлагают государству изменить подход к ипотечному страхованию и регулировать цены. Так банк начнёт контролировать ставки с учётом расходов на страхование. За счёт этого заёмщик сможет сэкономить.
Вице-президент АБР говорит об этом так:
Самим заёмщикам тоже будет проще ориентироваться: например, будет какой-то маркетплейс, на котором они смогут выбирать полисы страхования имущества в ипотеке, понимая, что условия выплат одинаковые, и ориентироваться на стоимость таких полисов. Будет конкуренция на страховом рынке, как это сейчас с полисами ОСАГО. Это может быть и электронный полис, который банки автоматически смогут проверять
Центробанк раскритиковал идею банков, считая, что система ОСАГО плохо себя показала, поэтому сейчас идёт изменение законодательства, чтобы сделать тарифы гибкими и индивидуальными, а также решить проблему с доступностью полисов.
К тому же регулятор заявил:
На сегодняшний день мы не услышали убедительных аргументов, почему полная стоимость кредита должна вырасти в случае реализации предложенной концепции
Если идея есть, то, вероятно, она будет реализована насильно, без учёта мнения банков. Но мы не верим в то, что финансовые организации безропотно возьмут на себя расходы по страхованию. Банки могут поднять ставки по ипотеке. Если же регулятор запретит и это, то они придумают другой способ заработать.
Представьте, что от жильца стало поступать меньше доходов, а они уже заложены в личный бюджет. Придётся выкручиваться: взять плату за аренду холодильника (со своим нельзя) или обложить налогом содержание кота.
Предлагаем поразмышлять над вопросом. Что лучше: ипотека со страховкой и низкой процентной ставкой или ипотека без страховки с высокой процентной ставкой?