Правительство и президент озадачены высоким первым взносом по ипотеке, ведь люди так не могут купить квартиру — с маленькой зарплатой накопить сложно. Люди же давно внедрили серую схему, которая позволяет покупать жильё вообще без вложения собственных средств, а иногда даже даёт возможность получить наличные на ремонт. Коллекторское агентство «Долговой консультант» отмечает, что последнее время число «серых» ипотек увеличилось.
Как отмечает «Долговой консультант», схема строится на сговоре покупателя и оценщика, который завышает стоимость квартиры по сравнению с её реальной ценой.
В итоге покупатель берёт ипотеку на бОльшую сумму, что позволяет оплатить первый взнос за счёт заёмных средств.
Агентство поясняет:
Схемы активно применяются в тех банках, которые по старинке позволяют проводить расчеты наличными через ячейки, так как у кредитной организации нет обязанности проверять фактическое наличие денег у покупателя, которые он закладывает в ячейку
В итоге ежемесячные платежи вырастают из-за большой суммы кредита.
Например, реальная стоимость квартиры 2 500 000. При обычной схеме покупки минимальный первый взнос составит 15% - 375 000. Ежемесячный платёж при кредите на 25 лет — 17 112.
Допустим, что у заёмщика нет денег на первый взнос, а квартиру купить хочется, он идёт к оценщику, тот ему завышает стоимость квартиры. Пишет, что она стоит не 2 500 000, а 2 950 000. В итоге первый взнос должен быть 442 500, но его никто не вносит, он только на бумаге. Продавец же получает причитающиеся ему 2 500 000. Ежемесячный платёж при этом будет 20 192.
Коллекторы беспокоятся: так человек покупает жильё, о котором мечтал, но при этом не рассчитывает силы на оплату ежемесячных платежей и становится должником.
Центробанк давно тревожится из-за первых взносов по ипотеке, подсчитав, что чем меньше заёмщик вносит денег, тем выше опасность дефолта. Логика такова: не смог накопить, значит, не умеет распоряжаться финансами или имеет маленький доход.
Из-за этого процентные ставки по ипотекам с первым взносом менее 20% выше.
По такой же схеме через вторичный рынок можно получить часть ипотечного кредита наличными.
Например, оценщик вместо 2 500 000 пишет 3 100 000. Первый взнос при этом составляет 465 000. В кредит уходит 2 635 000. То есть, эти деньги придут на счёт продавца. Но он просит за квартиру только 2 500 000. Всё, что сверху этой суммы, 135 000 рублей, продавец передаст покупателю.
Заметим, что ежемесячный платёж при этом будет 21 218 вместо 17 112.
Оценщик не нарушает закон. Он ставит сумму оценки, опираясь на цены недвижимости в данном районе города. Разброс цен же при этом может быть огромный. За одинаковые квартиры в соседних домах один продавец может просить 2 500 000, а другой — 3 100 000. Оценщик просто будет отталкиваться от верхней планки.
«Долговой консультант» отмечает:
Распространение схем «пририсовки» первоначального взноса началось из-за снижения ставок по ипотеке и попытках купить жилье теми категориями заёмщиков, у которых из-за низких доходов банально нет денег на накопление первоначального взноса