В 2020 году несмотря на кризис россияне раскупали квартиры как горячие пирожки. Многие пытались спасти накопления от инфляции и низких ставок по вкладам, планируя получать доход от аренды. Однако в текущем году Минстрой разработает законопроект, который уменьшит прибыль от сдачи жилья внаём.
По оценке экспертов, 80−90% рынка арендного жилья находятся в «серой» зоне — владельцы недвижимости не регистрируют договор в Росреестре и не платят налоги.
Таким образом государство теряет миллиарды рублей в виде налогов, территория арендных квартир становится приютом для криминала и нелегальных мигрантов, права квартиросъёмщиков никак не защищены.
Как ни крути — рынок аренды жилья напрашивается на правовое регулирование. Разговоры об этом ведутся давно, но никаких действий не принималось, кроме редких рейдов налоговиков. Похоже, что 2021 год станет поворотным.
В плане законопроектной деятельности говорится, что Минстрой до конца текущего года должен вынести законопроект о создании условий для формирования рынка частного наёмного жилья в стране.
Пока это только планы. Сам документ находится в стадии обсуждения и разработки. Однако ещё в прошлом году велись разговоры о создании единой системы учёта арендных квартир.
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Никита Стасишин говорит, что цифровая платформа, созданная в рамках исполнения закона, будет основой для всех сервисов, необходимых и арендодателю, и квартиросъёмщику.
На одном сайте или в приложении можно будет выбрать квартиру для аренды, связаться с владельцем, заключить договор, перечислить деньги через безопасную сделку. Поскольку платформа будет интегрирована с сервисами ФНС, арендодателю тут же будет начислен налог.
Кроме этого закон должен предусмотреть механизм объединения арендодателей в реестр и наказание для уклонистов, которые ищут квартиросъёмщиков через объявление на заборе.
Теоретически ФНС может усилить контроль за владельцами нескольких единиц недвижимости, а миграционная служба — за местами проживания иностранцев.
Пока никакой конкретики нет, но очевидно одно — государство потеряло терпение и принялось за арендодателей-нелегалов.
Ещё один небольшой шаг в сторону развития рынка аренды жилья — создание доходных домов. Так, «Дом.РФ» выкупил у застройщиков несколько корпусов в новых ЖК в Москве, чтобы сдавать их в аренду. Таким образом квартиросъёмщик заключает договор не с физическим лицом, а с юридическим. Плюсом к этому получает полный сервис: консьержа, охрану, оплату через приложение и правовую защиту.
Масштабирование проекта на всю страну зависит от финансирования. Будут инвесторы и государственная поддержка — будут арендные дома, что тоже потеснит частников.
С одной стороны, правовое регулирование аренды необходимо, чтобы все стороны договора были защищены законом и чувствовали себя спокойно. С другой стороны, пока неясно, каким будет новый закон: дружелюбным или не очень. Например, будет ли возможность выбрать налоговый режим (НДФЛ или самозанятость), и как станут регистрироваться на новой платформе те, у кого нет доступа в интернет (пенсионеры).
Интересен и вопрос цен. Если владельцы недвижимости массово легализуются и начнут платить налоги, не поднимет ли это цены на аренду?