Покупка квартиры на вторичном рынке может обернуться выселением покупателя, даже если все документы в порядке и сделка зарегистрирована Росреестром. Цена при этом не обязательно будет подозрительно низкой, да и проверка продавца на детекторе лжи не поможет — он тоже абсолютно честен и не догадывается, что что-то пойдёт не так. Каким образом после юридически чистой сделки покупатель может оказаться на улице, и как защитить свои права?
Несколько лет назад одна женщина, назовём её Наталья, купила «однушку» за 9,3 миллиона рублей у Ольги. Всё прошло юридически грамотно, Росреестр зарегистрировал за Натальей право собственности, и покупательница переехала в новое жильё.
Но через пару лет произошло непредвиденное: Ольга стала банкротом. Суд начал продавать её имущество, но его оказалось недостаточно. Арбитражный управляющий, Сергей, попросил признать договор купли-продажи квартиры с Натальей недействительным, арбитражный суд согласился и признал право собственности за Ольгой. Поэтому «однушку» продали вместе с прочим имуществом Ольги. Квартиру выгодно купил на торгах Павел, выложив всего 6,8 миллиона рублей.
Прежде, чем подписать договор, Павел решил посмотреть свою будущую недвижимость. Вместе с Сергеем они явились в дом, но попасть в квартиру не удалось: Натальи не было дома, а соседи не пустили гостей даже в коридор. Сергей просто подал иск о том, чтобы Наталью признали утратившей право на пользование квартирой (раз собственник — Ольга), и после этого квартиру зарегистрировали на Павла.
Наталья всё это время продолжала беззаботно жить в новой квартире. Когда история вскрылась, ей пришлось вести в суде аж три процесса:
И тут начались чудеса юриспруденции. С одной стороны, суд согласился, что Наталья была добросовестным покупателем, а квартира не переставала быть её собственностью. С другой стороны, эта собственность продана на торгах, а их можно отменить, только если в процедуре были нарушения. Но торги прошли законно и правильно. Так что отменить итоги нельзя: теперь квартирой владеет Павел.
Защищая свои права, Наталья дошла до Верховного суда. Он постановил:
Поэтому Верховный суд решил, что регистрация права собственности на Павла была вне закона. «Российская газета» цитирует формулировку из определения инстанции:
Она [регистрация права собственности на Павла] была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем
Казалось бы, торжество справедливости и хэппи энд? Не всё так быстро. Дело вернулось в первую инстанцию. Теперь там будут разбираться, что делать с Павлом, деньгами, которые он потратил на квартиру, и его правом собственности, а также решать вопрос о признании права Натальи на злополучные квадратные метры.
Словом, иной раз, даже если все документы и намерения продавца недвижимости выглядят чистыми, через несколько лет можно оказаться на улице. Чтобы не приходилось обращаться в Верховный суд, доказывая свои права, нужно проверять продавца вторичной недвижимости на наличие долгов через базы судов и судебных приставов: банкротами не становятся одномоментно, нужно сперва накопить внушительные суммы задолженностей.