Обычно в декабре застройщики раздают дольщикам столько ключей от новых квартир, сколько не случается в иные полугодия. И все же по самым разным причинам срыв сроков сдачи объектов возможен. В такой ситуации покупателю жилья было бы нелепо отказываться от законной компенсации.
Под нынешний Новый год массовых задержек с выдачей ключей новоселам от застройщиков никто не ожидает – вала срывов сроков сдачи объектов не произойдет.
Эксперты считают, что переход на проектное финансирование и эскроу-счета не замедлит, а даже ускорит средний срок возведения многоэтажек. «Соблюдение сроков для застройщиков стало не просто фактором выполнения своих обязательств перед дольщиками. Ведь чем дольше они пользуются кредитом, тем больше процентов выплачивают банкам, – заявляет руководитель ГК «СК ПСП» Дмитрий Плавник.
В итоге стройкомпании стали просчитывать как стоимость строительно-монтажных работ, так и проценты банку. А это привело к изменению требований к подрядчикам.
В тендерах условие по срокам сдачи объектов в эксплуатацию становится важнее обещаний минимальной цены. И Дмитрий Плавник обещает, что смена подходов приведет к ускорению строек с нынешних 2-3 лет до 1,5 лет.
Тем не менее, гарантировать, что все-все-все стройки будут завершены в срок, никто не возьмется по тысяче причин. Например, потому что взлетели вверх цены на стройматериалы. А банки выделяли денежку на проектное финансирование по старым прайсам.
Проблемой может стать и затянувшееся подключение коммуникаций. По рынку бьет и кадровый «голод».
«Сегодня стройкомпаниям сильно не хватает рабочих рук, многие мигранты уехали. А многие не хотят идти на стройку», — добавляет начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Для дольщиков, которые столкнутся со срывом обещанных в ДДУ сроков, специалисты «Первого ипотечного агентства» подготовили пошаговую инструкцию, как компенсировать ущерб.
1. Получаем ключи и проверяем акт приема-передачи. Отслеживаем, чтобы в нем не было пункта «не имею претензий к срокам сдачи». Если нет – подписываем. Есть – требуем переделать.
2. Пишем претензию застройщику в свободной форме. Отправляем на электронную почту и заказным письмом почтой России.
3. Застройщик регистрирует обращение и присваивает входящий номер.
4. Идем в суд.
Стоимость квартиры умножаем на ставку рефинансирования делим на 150 или 300 и умножаем на «период просрочки».
В формуле применяется величина ставки рефинансирования ЦБ на текущий момент, 150/300 — доля ставки рефинансирования установлена за каждый день просрочки (150 — для физического лица, 300 — для юридического), период просрочки рассчитывается в днях.
Квартира стоит 10 млн. рублей. Ставка рефинансирования сегодня – 7,5%, покупатель – физическое лицо. Используем коэффициент 150, период просрочки – 1 месяц, то есть 30 дней.
10 000 000 Х 0,075: 150 Х 30 = 150 000 рублей
Не такая маленькая сумма, как видим.
Кстати, сформировалась когорта юристов, которая бдительно следит за возможными срывами сроков строительства. И обклеивает подъезды проблемных домов рекламой своих услуг. Но не факт, что этим предложением следует пользоваться и, соответственно, делиться компенсацией. Дело дольщика и так выигрышное.
И еще один момент. Когда дольщик обращается к застройщику с претензией, в ответ легко можно услышать угрозы. Дескать, будешь «кочевряжиться», мы разорвем договор и вернем тебе твои два года назад вложенные и уже порядком обесценившиеся денежки.
Именно от такого недостойного поведения должен спасать будущий закон, который сейчас продвигает Анатолий Аксаков.
Правда, по словам опрошенных нами юристов, дольщик и сегодня не плохо защищен от шантажа проштрафившегося застройщика. Например, управляющий общественной организацией «Юристы двух столиц» адвокат Алексей Люкшин уточнил, что сегодня через суд не трудно добиться возврата денег «в размере стоимости готового жилья на этот момент».
А представитель «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков констатировал, что в принципе ДДУ считается исполненным только в момент подписания акта приема-передачи квартиры. Не зависимо, сорваны сроки сдачи или нет.
Кстати, до последнего времени в случае просрочки сдачи объекта покупатели апартов люто завидовали покупателям обычного жилья.
Итак, покупатель апартаментов обратился с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта. Покупатель рассчитал неустойку исходя из норм закона о долевом участии в строительстве. Кроме того, покупатель требовал взыскать штраф по закону о защите прав потребителей.
Суд первой инстанции в иске отказал. Дескать, сделка проходила не по ДДУ, а по договору инвестирования, и это не позволяют сделать вывод о том, что апартаменты приобретены истцом для личных нужд. Суд апелляционной инстанции согласился с мнением первого суда. Но Верховный суд решил иначе.
По версии ВС, определение договора как инвестиционного само по себе не свидетельствует о том, что покупка апартов совершалась именно с инвестиционной целью. То есть, возможность применения к сложившимся правоотношениям закона о защите прав потребителей̆ допускается.
Так что, граждане, не стесняйтесь судиться. Судьи не жалуют застройщиков и в спорных ситуациях готовы покупателей квартир защищать.