С 1 апреля до 12% выросла ставка и лимиты по новой ипотеке с господдержкой. Но цены на новостройки тоже растут – средняя стоимость квартиры в Москве превысила 19,5 млн. рублей. И регионы не отстают – например, в Самаре средний ценник на жильё уже 6,5 млн. рублей. Выходит, суммы ипотеки может не хватить для покупки квартиры по льготной ставке и придётся брать рыночную? Посмотрим, почему высокий процент по ипотеке без льгот не столь страшен. И поищем способы сэкономить.
Экономисты в СМИ называют нынешние ипотечные ставки более 20% – заградительными. Высокие проценты пугают людей и ограничивают спрос на жилищные кредиты. Для многих только льготные госпрограммы остаются реальным способом купить квартиру. Действительно, за март ипотечные рыночные ставки резко взлетели на волне кризиса. Но уже к апрелю ситуация на рынке выровнялась. И банки почти каждый день снижают проценты по ипотеке. Причём гораздо сильнее падают ставки как раз по рыночным программам на большие суммы.
Подход банкиров понятен: покупателей 2-х – 3-х комнатных квартир с первым взносом на руках мотивируют к тому, чтобы они не откладывали решение на потом. В ипотеке без льгот даже наметился новый тренд: чтобы в будущем, когда ситуация со ставками улучшится, хорошие клиенты не убегали за рефинансированием в другой банк, кредитные организации обещают автоматическое снижение процентной ставки. В договорах сразу у нескольких кредиторов даже появился специальный пункт об этом.
Аналитики «Выберу.ру» провели собственное исследование уровня ставок и подготовили рейтинг с лучшими ипотечными программами на новостройки в ТОП-100 банков страны. Все участники рейтинга по-прежнему принимают материнский капитал для первоначального взноса и дают различные скидки.
У лидера рейтинга ипотеки «На новостройку» Альфа-Банка ставка от 14,49%. Это самый большой дисконт процентов к ключевой ставке ЦБ (20%) – минус 5,51%. Оформить ипотеку можно взять на 70 млн. рублей и на срок до 30 лет. С таким кредитом можно купить квартиру даже бизнес-класса в Москве и регионах. А длинные сроки ипотеки уменьшат ежемесячные платежи заёмщика в текущее кризисное время.
На втором месте ипотека банка «Зенит» – «Недвижимость в новостройке» по ставке от 17,05% годовых на сумму до 30 млн. рублей и сниженным первоначальным взносом – 10%. По условиям программы, в течение 30 лет заёмщик сможет трижды снизить процентную ставку, когда рыночная ситуация улучшится. Выходит, в дальнейшем клиенту не придётся тратить деньги на рефинансирование ипотеки в другом банке. «Зенит» обещает сам снизить ставку на 8,8% без необходимости для заёмщика вновь подавать заявку. Это большой плюс для людей, ведь не нужно повторно проходить всю бюрократию ипотеки.
Бронза рейтинга – у банка «ДОМ.РФ» и ипотеки «Новостройка» по ставке 18,8%, с максимальной суммой кредита – 50 млн. рублей в Москве и 30 млн. в регионах при первоначальном взносе 10%. Банк дополнительно дает скидки своим зарплатным клиентам и заёмщикам, оформляющим крупные суммы. Общий дисконт достигает 0,7%. Созаёмщиками по такому кредиту могут быть до 4-х членов семьи, включая родственников и близких.
У пятерки лидеров рейтинга, включая Сбербанка и МКБ, ставки по рыночной ипотеке на новостройки ниже 20%. А с учетом скидок от самих банков переплата по кредиту будет не много, но меньше. Очевидно, что для одобрения крупной суммы ипотеки доходы самих заёмщиков должны быть гораздо выше, чем у льготников. С помощью калькулятора «Выберу.ру» посчитаем, сколько должна зарабатывать семья в Москве и в регионе – например, в Самаре.
Средняя цена на московскую квартиру – 19,5 млн. Расчёты показывают, для ипотеки на 30 лет под 18% при первоначальном взносе 10% ежемесячный платеж семьи составит 264 493 рублей. А для одобрения ипотеки людям потребуется подтвердить доход как минимум в 2 раза больше, а это уже 520 тыс. рублей. Если созаемщиков трое, то зарплата у каждого из них должна быть не менее 173 тыс. рублей. В столице не все зарабатывают такие деньги.
Средние самарские цены на недвижимость ниже – 6,5 млн. рублей. Ежемесячный платеж за ипотеку на аналогичных условиях составит 88 164 рубля. А доход семьи для одобрения ипотеки 176 тыс. рублей. Это значительно выше, чем доходы многих людей в регионе.
Получается, что рыночная ипотека действительно доступна только самым обеспеченным людям и ситуация безвыходная?
Первый способ сэкономить ипотеке без льгот – посмотреть программы самих застройщиков. На ближайший квартал московские строители вместе с банками предлагают квадратные метры по ипотечным ставкам, сопоставимым с процентами по семейной госпрограмме, – 6,7% и дополнительными скидками. В Самаре также можно подобрать вариант новостройки от проверенного застройщика по ипотечной ставке от 7,99%.
Многим знаком и другой проверенный способ – рефинансирование ипотеки. Кризисы цикличны, поэтому спустя полгода или год можно переоформить ипотечную квартиру под более выгодную ставку. Но сейчас трудно делать прогнозы, как скоро ипотечный рынок начнет снижение. В любом случае у заёмщика, взявшего дорогую ипотеку, впереди не один десяток лет. А банки всегда конкурируют за клиентов и, прежде всего, демпингуя ставками рефинансирования.
Но рассчитывая на рефинансирование, надо иметь ввиду, что банк может в дальнейшем отказать клиенту с небольшим доходом, поскольку платёж огромен. К тому же придётся как минимум полгода без задержек их вносить, а в нестабильной ситуации такая нагрузка опасна. Если вдруг цены на недвижимость резко начнут падать, даже продать квартиру и закрыть кредит вряд ли получится. Так что лучше десять раз подумать и прикинуть свои силы.
Буквально в марте появился 3-й лайфхак. Чтобы люди не боялись брать дорогую ипотеку, банки вводят «плавающую» ставку, которая будет автоматически падать после понижения ключевой ЦБ. Пока решение есть не у всех кредиторов, но стоит при подаче заявки обязательно проверять, есть ли эта опция. Повторим, «плавающую» ставку уже предложил банк Зенит. Оформив ипотеку сейчас, заёмщик через год сможет без дополнительных хлопот и расходов снизить проценты, просто обратившись в «свой» банк. Но только если экономическая ситуация улучшится.
Аналогичные программы уже анонсированы банком «ДОМ.РФ» и ПСБ. Не исключено, что по этому пути пойдут и другие кредиторы. Тогда и ипотека для людей даже без льгот будет доступнее, чем сейчас.