Ипотека стала болью. Но не только она

Происходящее сейчас на рынке жилой недвижимости можно описать просто: крутое пике. Если бы не было регулирования со стороны государства и крупных игроков, можно было бы предполагать, что нынешние цены на квартиры быстро снизятся до уровней, которые покупатели сочтут привлекательными. Но вместо этого происходят другие, на мой взгляд, не менее любопытные процессы.

По данным газеты «Известия», продажи жилья у опрошенных изданием  застройщиков в крупных городах России в апреле по сравнению с мартом просели вдвое. Покупатели, по-видимому, не готовы подписывать договор ипотечного кредитования даже по льготной ставке, которая пока ещё составляет 12% годовых (против 7%, что были до повышения ключевой ставки ЦБ РФ).

Происходит не только падение спроса.

1. Сохраняется поддержка льготной ипотеки. Государство в союзе с застройщиками и банками не намерены отказываться от поддержки ипотечных программ, хотя благодаря льготной ипотеке уровень цен на квартиры в новостройках к началу года побил все рекорды. Более того, есть прогнозы, что к концу года цены на недвижимость вырастут ещё на 7%.
2. Обостряется конкуренция за льготников. В условиях, когда и «простая ипотека без льгот», и «простая льготная ипотека для всех под 12%» в значительной мере утратили свою привлекательность, застройщики и банки остро усилили конкуренцию в менее массовых сегментах «особых льготников». Например, с точки зрения банков, хорошими заёмщиками будут родители ребёнка, родившегося не ранее 2018 года. Такая семья имеет право получить льготную ипотеку по ставке 6% годовых, а в ряде банков готовы до конца года выдавать её и под более низкую ставку в 5% годовых.
3. Покупатели-инвесторы теряют интерес к недвижимости. Благодаря льготным ипотекам ценообразование на новостройки и на вторичное жильё — это теперь два совершенно разных, но, тем не менее, взаимосвязанных процесса. Купить квартиру на вторичном рынке по льготной ипотеке невозможно (пока невозможно, но рассматривается вариант распространить льготные ставки и на «вторичку»). А значит, спрос на такое жильё ниже, и продать его можно только с дисконтом к цене квартиры от застройщика. Такой дисконт уже сегодня составляет около 15%. В этой ситуации покупатели-инвесторы с деньгами не видят смысла «инвестировать в бетон» и покидают рынок, кладут деньги на депозит и ждут лучших времён (снижения ставок, снижения цен, скидок или банкротств застройщиков).
4. Заёмные деньги стали доступны лишь немногим, а у потенциальных покупателей с деньгами временно нет свободных средств. Дело в том, что март и апрель стали временем, когда население массово открывало вклады, чтобы зафиксировать высокий процент по депозитам. Банки в основном привлекали деньги высокими ставками на короткий срок — обычно на 3 или на 6 месяцев. По такой логике можно ожидать некоторого оживления спроса на жильё в июне и сентябре. Это тем более вероятно, если Банк России будет снижать ключевую ставку. Что касается выдаваемых сейчас ипотек, то их размер в апреле уменьшился на четверть.
5. Вырос риск купить квартиру в новостройке, которая долго не будет достроена. Большие скидки по ценам на строящееся жильё будут давать застройщики, дела у которых идут к банкротству и деньги им остро необходимы. Застройщики, не испытывающие столь острой нужды, постараются продавать жильё в уже построенных домах по комфортным для себя ценам, то есть не снижать их слишком сильно, ориентируясь на конкурентов, субсидируя ипотечную ставку с помощью банков, организовывая маркетинговые акции.

А между тем, до конца 2022 года отложено внесение строящихся домов в реестр проблемных объектов, и это ещё больше затрудняет оценку рисков для потенциальных покупателей жилья.