Когда упадут проценты. Брать ипотеку сейчас или ждать следующего года?

Сегодня глава Центробанка Эльвира Набиуллина выступала на пленарном заседании Госдумы. Речь шла об инфляции, экономическом развитии и санкциях. Но нас из её выступления интересует прогноз по ключевой ставке на следующий год. Отталкиваясь от него, мы попытаемся спрогнозировать процентные ставки по ипотеке на следующий год. 

Напомним, что сейчас ключевая ставка — 7,5%. Средняя ипотечная ставка по индексу «Выберу.ру» — 9,27%.

О прогнозе относительно ключевой ставки Эльвира Набиуллина сказала следующее:

Ключевая ставка в базовом прогнозе составит 6,5–8,5% в следующем году, 6–7% в 2024-м, 5–6% — в 2025 году

Что бросается в глаза:

1. В прогнозе ЦБ на 2023 год взят большой интервал по ключевой ставке, в 2 п. п. Это нам не даёт почти никакой конкретики.
2. Верхняя планка — 8,5%, а это означает, что не исключено повышение ключевой ставки. Всё-таки инфляция остаётся ещё высокой, а санкционные и геополитические риски не исчезли.

Если отталкиваться от прогноза ЦБ, то можно сказать, что ипотечные ставки в 2023 году кардинально не изменятся. Могут быть колебания в большую или меньшую сторону, но они едва ли достигнут даже 1 п. п.

Опять же оговоримся, что умозаключения строятся исключительно на прогнозе ключевой ставки.

Однако условия жилищного кредитования зависят не только от этого фактора.

1. Регуляторная нагрузка. По заявлению ЦБ, в этом году были введены послабления, чтобы финансовая система пережила кризис. В следующем году Банк России снимет часть из них. Посмотрим, как сильно затронут изменения ипотеки. Пока видим, что могут ужесточиться выдачи ипотек с первым взносом ниже 10%, околонулевых ипотек от застройщика, потребительских кредитов, взятых совместно с ипотекой.
2. Операционные расходы банков на выдачу ипотеки. Власти стремятся цифровизовать ипотеку, то есть полностью перевести её в онлайн-формат. Это снизит расходы банков и позволит уменьшить процентные ставки. ВТБ уже запускает оформление кредитов без посещения офиса. Это возможно благодаря сервису Госключ, через который можно оформить электронную подпись.
3. Ситуация на рынке. Недвижимость — драйвер для экономики. В 2020-2021 годах льготная ипотека поддержала страну во время коронакризиса. У правительства есть план по объёму строящегося жилья, по сумме выданных ипотек, по обеспеченности населения квадратными метрами. Если спрос на ипотеку будет катастрофически низким, то власти и банки будут принимать меры. Так, мы сейчас наблюдаем незначительное падение ставок по кредитам на вторичное жильё, что вызвано в том числе снижением интереса к госпрограмме на новостройки.

Правительство поставило цель в ближайшие годы снизить средние ставки по ипотеке. Можно ожидать, что некоторые меры будут приняты, и это смягчит условия жилищного кредитования. Но больших колебаний в следующем году может не быть. Сомнительно, что падение достигнет хотя бы 1 п. п. План правительства рассчитан до 2030 года, соответственно, и меры будут вводиться постепенно.

Отдельно хочется вынеси вопрос льготных жилищных программ. Интерес к ипотеке с господдержкой угасает. О намерении продлить программу пока никто в правительстве не заявлял. Пока всё указывает на то, что льготная ипотека на новостройки останется в прошлом. Продолжат работу узконаправленные программы для семей с детьми, некоторых территорий и отдельных отраслей.

В стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства власти обращают внимание на то, что в одних регионах больше строящегося жилья, в других новостроек вообще нет. Чтобы устранить перекос, власти планируют сконцентрировать поддержку на проблемных регионах.

К тому же правительство планирует внедрить выгодные программы кредитования на индивидуальное жилищное строительство.

Можно сделать вывод, что в следующем году господдержка рынка недвижимости сохранится, но будет не сплошной, а сосредоточится в отдельных сегментах, которые особо требуют поддержки или социально значимы для государства.

На льготные программы от застройщиков последнее время идут гонения со стороны ЦБ. Эльвира Набиуллина дала понять, что ипотек по околонулевым ставкам в следующем году не будет:

Нас беспокоит ипотека от застройщика, когда ставку якобы предлагают даже нулевую. Но при этом наш анализ показывает, что стоимость квартиры в таком договоре на 20-30% завышена. И часто переплата больше, чем проценты по кредиту, а продать квартиру за эти деньги на вторичном рынке уже не получится. Здесь риски и для заёмщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. Мы выработали меры по ограничению рисков в этом сегменте. Они вступят в силу в начале следующего года

На смену околонулевой ипотеке может прийти траншевая, при которой банк перечисляет деньги на счёт застройщика частями, и платёж по ипотеке тоже отличается месяц к месяцу. Траншевая ипотека не делает жильё дороже. Однако ЦБ и тут видит риски и для застройщика, и для заёмщика.

В общем и целом можно сказать, что такого удачного момента для оформления ипотеки, как в середине 2020 года в ближайшее время не предвидится. Но и хуже, чем есть, ситуация не станет. Возможны изменения процентных ставок на жилищные кредиты в пределах 1 п. п., а также не исключено появление новых льготных программ или трансформация старых.

Откладывать покупку, ожидая глобального снижения процентов, не стоит. Однако нужно изучить тенденцию с ценами на жильё.