Те, на ком висит ипотека, хотят избавиться от неё как можно скорее. Логика следующая — нужно собрать все возможные средства, досрочно погасить кредит и жить уже в собственной квартире без долгов. Но прежде стоит посчитать — насколько такая стратегия выгодна. Ведь свободные деньги можно инвестировать и за счёт этого существенно снизить траты на погашение ипотеки.
Допустим, семья успела оформить льготную ипотеку по ставке 7% (такой кредит можно было получить до конца 2022 года). Вопрос — стоит ли вкладывать почти всю зарплату для досрочного погашения (т. е. выплачивать больше необходимого платежа), чтобы погасить как можно скорее? Или можно вложить свободные средства для получения дохода. Минус заключается в том, что на протяжении длительного времени начисляется процент по кредиту, плюс — его сумма обесценивается из-за инфляции. Так что время играет на клиента. Но как правильно распорядиться этой возможностью? Давайте порассуждаем.
Начнём с того, что 7% для ипотеки — это уже очень хорошо. На сегодня это одна из самых низких ипотечных ставок. При этом, как отмечает Центробанк, максимальные процентные ставки по вкладам в крупнейших российских банках выросли к концу мая до 7,75%.
В зависимости от условий можно найти и ставки 8%, и 8,5% и даже выше. Если взять среднее значение — 8%, то получаем 1 процентный пункт (п. п.) разницы между ипотечной ставкой и ставкой доходности. В теории это выглядит как пассивный доход, который возникает за счёт непогашенной досрочно ипотеки. Но как на практике?
К примеру, мы имеем следующие исходные данные:
Если каждый месяц вносить дополнительно по 20 000 рублей к ипотечным платежам (49 425 рублей), то срок кредита уменьшится на 1 год и 5 месяцев, за которые сэкономим 840 225 рублей. До конца полного погашения кредита ещё будет оставаться 18 лет.
Если эти же эти деньги регулярно вносить на вклад (по ставке 8%), то уже к концу года можно получить доход в 20 000 рублей (вклад с ежемесячным пополнением — 240 000 х 8%). А сумма в 840 225 набежит за 3 года и 2 месяца. Дальше она будет только увеличиваться.
Но чтобы почувствовать выгоду от вклада уже сейчас, нужно положить в банк (на 1 год) не менее 8 473 000 рублей. Тогда проценты (57 569 рублей в месяц) принесут не только необходимую сумму для ежемесячного платежа, но и дополнительную прибавку в виде того самого 1 п. п.
Правда, с получаемого дохода придётся ещё и платить налог в 13%, что уже снизит выгоду от разницы. Правда, если это первая купленная квартира в жизни, то вы имеете право на налоговый вычет в том числе по ипотечным процентам (в общей сумме набежавших процентов не более 3 млн рублей).
Но есть ещё область, которая скрывается за математическими расчётами. Как отмечает независимый финансовый аналитик Павел Комаровский в своём телеграм-канале, у ипотеки есть одно важное качество — «асимметричная опциональность». Заёмщик может в случае чего погасить кредит досрочно или перекредитоваться под более низкую ставку. А вот банк не может отказать клиенту в досрочном погашении, или в одностороннем порядке повысить процент.
Также нужно учитывать, что процентные ставки в экономике могут идти как вверх, так и вниз. И из этого тоже можно извлечь выгоду (практически ничего не делая). Если, к примеру, через год рыночный уровень ставок в России будет, например, 20% годовых (что уже было в 2022 году), то, не начав сейчас досрочно погашать ипотеку, вы эти средства направите на депозит и сможете неплохо заработать.
Если же вдруг случится чудо и ставки упадут, например, до 4% (такое было в 2020-м), то вы сможете частично погасить имеющимися деньгами свою «дорогую» ипотеку, а то и вообще перекредитовать её под более низкую ставку. В итоге получается, что оба варианта развития событий для вас являются, в общем-то, неплохими.
Но, кроме голой экономической выгоды стоит обратить внимание ещё и на фактор психологического комфорта. Если вам спокойней от того, что вы рассчитались по кредиту, то, может быть, имеет смысл наплевать на расчёты и просто гасить ипотеку ускоренными темпами.