Правительство внесло в Госдуму РФ законопроект, согласно которому планирует брать 20% НДС с продажи всех апартаментов, возведённых по договорам долевого участия. К чему приведут такие меры пополнения бюджета? К росту цен или к тому, что апартаменты как вид недвижимости просто перестанут строить?
Апартаменты условно делятся на две категории:
Проект закона — а он уже прошёл первое чтение и по некоторым оценкам, принять его могут быстро, в августе или сентябре — ударит именно по массовому сегменту.
Покупатели апартаментов умеют считать риски и потенциальную доходность, они вполне могут отказаться от своих планов, если апартаменты подорожают на 20% (то есть — если застройщик заложит весь налог в стоимость). Часто люди приобретали апартаменты именно потому, что те были дешевле квартир, при этом располагаясь в удобном месте для сдачи их аренду. Это и сейчас рабочая бизнес-модель.
Итак, каковы же выгоды получает человек, вложившийся в покупку апартаментов и в чем минусы этого типа недвижимости?
Плюсы | Минусы |
как правило, удобная локация (в центре города или у моря) | обычно более высокая плата за коммунальные услуги |
при прочих равных цена покупки ниже, чем у квартиры | нельзя купить с использованием льготной ипотеки (при продаже тоже нет налоговых вычетов и льгот) |
доступно больше планировочных решений, (поскольку не нужно соблюдать ряд норм, обязательных при строительстве дома с обычными квартирами) | нельзя зарегистрироваться и зарегистрировать детей (что ограничивает доступ жильцов к социальной инфраструктуре — нельзя прикрепиться к поликлинике, школе и т. д.) |
Сейчас более 11% от общего объёма возводимых в России жилых и нежилых помещений в России возводят под апартаменты. По данным Единой информационной системы жилищного строительства Минстроя России «Наш.Дом.РФ», в настоящее время в стране строится 1,2 тысячи апартаментов. Больше всего в Краснодарском крае (344), Москве (168) и Санкт-Петербурге (131).
Для застройщиков в связи с принятием законопроекта принципиальное значение будут иметь два обстоятельства:
Если предположить, что пункт 23 (касающийся апартаментов) появился в законопроекте № 369931-8 «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса РФ и отдельные акты РФ» именно потому, что правительству нужны новые источники налогов, и нужны быстро, то прогноз для застройщиков, конечно же, негативный. С другой стороны, данный законопроект вносит не одну, а множество самых разных поправок к Налоговому кодексу, и вполне возможно, что сроки его принятия сдвинутся так, что к тому времени часть апарт-комплексов уже будет сдана по действующим сейчас нормам (по ДДУ и без НДС).
Сейчас, по оценкам риелторов, цена на готовые апартаменты, например, в границах старой Москвы (речь о массовом сегменте, без учёта апартаментов бизнес- и премиального класса) начинается от 7-10 миллионов рублей, в зависимости от площади и локации. Если добавить к этой цене 20% сверху, то спрос — с этим все соглашаются — заметно снизится.
Трудно прогнозировать, как законопроект будет проходить Госдуму (на момент подготовки этого текста второе и третье чтение ещё не состоялись). Застройщикам выгоден формат апартаментов: можно существенно сэкономить на подключении к сетям, коммуникациям, на соблюдении строительных норм и правил, на инфраструктуре и т. д. Но по тем же причинам этот формат давно не устраивает ни федеральное правительство, ни региональных чиновников. Теперь, в условиях дефицита бюджета, вопрос с продажей новых апартаментов может быть быстро и окончательно решён не в пользу застройщиков, которым придётся пересмотреть долгосрочные планы массового строительства и сосредоточиться на обычных многоквартирных домах. Что в отдалённой перспективе повысит выдачу ипотек.
Обращает на себя внимание, что в текущей редакции законопроекта никакого внимания не уделяется правовому статусу уже действующих апартаментов. Зампредседателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, комментируя законопроект, утверждала, что порядок содержания, капремонта, налогообложения существующих апартаментов, как и вопрос регистрации проживающих в ней людей, также нуждаются в правовом регулировании. Поэтому, возможно, в августе мы увидим существенно расширенную и дополненную редакцию проекта поправок к Налоговому кодексу РФ.