Центробанк за последний месяц уже дважды повышал ключевую ставку. Для рынка недвижимости — это серьёзное потрясение. Пока ситуация не выглядит, как в прошлом году, когда из-за ставки в 20% продажи просто остановились. Но и в этот раз повышение не пройдёт бесследно. Что будет с рынком недвижимости?
Сначала ЦБ повысил ключевую ставку до 8,5% (21.07). Но к этому банки были готовы. Поэтому приободрили своих клиентов: если что и вырастет, то только ставки по вкладам, но никак не по кредитам и ипотеке. Но внеплановое повышение ключевой ставки до 12% (15.08) игнорировать было невозможно. Крупные банки уже заявили об увеличении ставок по ипотеке. Сбербанк увеличивает ставки до 13,4% — на новостройки и до 11,7% — на «вторичку». В ВТБ базовые ставки подорожают до 13,5%.
Другие банки скоро также объявят о новых процентных ставках на ипотеку, считает владелец сочинского агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Юлия Усачёва. По её словам, рост составит минимум 1,5-2%.
Девелопер авторского жилого кластера RDD Владимир Щекин, указывает, что средняя ставка, которую предлагают заёмщикам банки, как правило, на два процентных пункта (п.п.) выше, чем ключевая. Поэтому скоро ставки в коммерческих банках вырастут до 14% годовых.
Рыночные ставки в большинстве банков повысятся до 14-16%, считает коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. Однако, на его взгляд, уже через два-три месяца Центробанк начнёт вновь снижать ключевую ставку.
Мнения экспертов относительно того, что будет происходить на рынке из-за изменения ключевой ставки, разделились. Одни уверены в том, что рынок ждёт всплеск продаж. По крайней мере, в краткосрочной перспективе. Во-первых, людям нужно успеть взять жилищный кредит по старым ставкам. Во-вторых, ставки по льготной ипотеке не меняются. Некоторые банки начнут даже предлагать по ним ещё более выгодные условия, чтобы привлечь клиентов. Например, снизят субсидированную ставку до 7,5% вместо 8%, уменьшат первоначальный взнос, предложат сэкономить за счёт страховки и т. д.
Другие считают, что рынку потребуется время для того, чтобы адаптироваться к новым реалиям. Повышение ипотечных ставок не способствует тому, что кредиты берут больше.
Люди начнут активно оформлять ипотеку, пока она не подорожала, считает финансовый директор группы компаний «Меридиан» Александр Паточкин. Однако после этого, по его словам, в условиях ограниченной платёжеспособности спрос начнёт сокращаться. В большей степени это коснётся вторичного рынка, поскольку он в отличие от рынка новостроек не предлагает субсидированные ипотечные ставки.
В том, что спрос будет перетекать со вторички в новостройки, уверены все опрошенные нами эксперты. Но это не значит, что вторичный рынок схлопнется. Внутри него произойдёт своё перераспределение спроса.
Для покупателей, которые не спешат с покупкой, станет более привлекательным долевое строительство, считает Щекин. Там ставки по ипотеке останутся на уровне 5-8%.
Однако, по мнению некоторых специалистов, несмотря на переход клиентов со вторичного на первичный рынок, общий спрос на недвижимость всё равно заметно снизится.
Мы уже показывали, как растёт размер платежа при увеличении ставки. Например, из-за того, что Сбербанк в начале августа повысил ставки по рыночной ипотеке на 0,8 п. п., заёмщикам теперь придётся переплатить по кредиту более 1 млн рублей. Подробнее об этом можно почитать в нашей статье «Сбербанк повысил ставки по ипотеке. Насколько вырастет переплата?».
Юлия Усачёва считает, что на рынке недвижимости, скорее всего, наступит временная пауза для адаптации к новым реалиям. Тем более что нужно учитывать и сезонный фактор.
Но восстановление рынка произойдёт быстро, считает Чернокульский. Как показывает практика прошлых экстренных изменений ключевой ставки каждый раз рынок приходил в себя в течение двух-трёх месяцев. По его мнению, ЦБ не будет кардинально менять свою стратегию. Прошлое повышение ключевой ставки до 20% в 2022 году постепенно откатывалось назад в течение года.
Итак, повышение процентной ставки приведёт к тому, что ипотека подорожает. Но останутся льготные программы на новостройки. Их-то и будут брать — спрос на вторичку упадёт, а на новостройки вырастет. Но на цены будет влиять не только повышенный спрос.
Свою роль также играет ситуация с курсом доллара, указывает Гарифулин. Высокий курс заставляет людей искать способы сохранить свои рублёвые активы. Нужно также помнить, что из-за курса и дорожающих займов вырастет и стоимость материалов, что также отразится на конечной цене недвижимости.
С тем, что на ценообразование влияет не только спрос (который ещё может и не оправдать ожидания застройщиков) указывает и директор группы компаний «Меридиан» Александр Паточкин.
Дмитрий Голев полагает, что цены на новостройки будут расти примерно на уровне инфляции, тогда как продавцы на вторичном рынке вынуждены будут устанавливать значительный дисконт.
Усачёва указывает на то, что дисбаланс в пользу новостроек существовал и раньше. Ставки на вторичное жильё и без того были высокие — от 11%. Поэтому оттока клиентов, а, соответственно, и снижения цен на вторичку, не произойдёт.
В условиях неопределённости людям и без того непросто согласиться на жилищный кредит. Вся надежда на льготные программы. Но и здесь нас может ждать неприятный сюрприз. Размер ставки по льготной ипотеке не зависит от ключевой. Условия господдержки могут менять только президент и правительство. Но нужно учитывать, что увеличение ключевой ставки создаёт дополнительную нагрузку на бюджет. Разницу между льготной ставкой и рыночной банкам оплачивает государство. Вот и сравните: ставка льготной ипотеки — 8%, рыночной — 10-11%. Разница — 2-3%. Но когда кредитные организации начнут повышать ставки по ипотеке до 12-13%, то разница увеличится до 4-5%. Долго ли государство сможет оплачивать расходы при дефицитном бюджете?
Участники рынка полагают, что ставки по льготным программам сохранятся, и именно это удержит ситуацию. Да, цены на недвижимость подрастут, но глобально ничего не изменится. Люди по-прежнему будут брать кредиты на покупку жилья.
В этом году трансформации госпрограмм ждать не стоит, ведь они очень эффективно поддерживают строительную отрасль – «локомотив» отечественной экономики, считает Дмитрий Голев.
Надеется на льготную ипотеку, которая поддержит первичный рынок, и Юлия Усачёва. Она напомнила, что ещё перед объявлением о повышении ключевой ставки Владимир Путин подчеркнул, что льготная ипотека останется.