То, что происходит сейчас на рынке жилищного кредитования — ипотечный кризис. Посудите сами: всего за три года цены на квартиры выросли на 90%, рыночные ставки по ипотеке стали заградительными. Кредитование держится на одном гвозде — ипотеке с государственным софинансированием. Однако с ростом ключевой ставки поддержка жилищного кредитования для бюджета стало делом обреминительным и государство задумалось, как бы избавиться от нагрузки и при этом не навредить рынку. Одномоментное сворачивание льготной программы уберёт с рынка 8/10 спроса. Соответственно, чтобы продажи жилья не рухнули, правительство будет убирать программу постепенно.
Давайте вспомним, какие решения привели к феноменальному росту цен на недвижимость в городах России и как, казалось бы, благие намерения — помочь людям со скромными доходами обрести свою квартиру, сохранить работу строителям — проложили дорогу первому в России ипотечному кризису.
История нынешней льготной ипотеки началась в апреле 2020 года, когда обалдевшие от новостей о пандемии россияне услышали с экранов телевизоров, как президент предложил «запустить специальную льготную ипотечную программу, поддержать и наших граждан, и строительную отрасль». Тогда, по аналогии с опытом государственного субсидирования ставок по ипотеке в кризис 2014-2015 годов, телезрителям показалось, что новая льготная ипотека — это временная мера, которая не будет иметь каких-то негативных последствий. Это мнение было основано не только на свежем историческом опыте, но и на том, что предшествующие программы субсидирования жилищного строительства со стороны государства были намного менее универсальными и массовыми (все эти семейные, дальневосточные, сельские и «деревянные» ипотеки), чем детище пандемийного 2020-го года. Однако, «ковидная» ипотека с самого начала оказалась явлением совершенно иного рода.
Эти три пункта с самого начала закладывали основу будущего ипотечного кризиса.
Рынок ипотеки сразу стал расти рекордными темпами. Застройщики пришли в восторг и организовали дистанционные продажи квартир в условиях ковидной самоизоляции.
В июне 2020-го правительство повысило лимиты по сумме кредитов. Изначально лимит в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составлял 8 миллионов рублей, в остальной России — 3 миллиона рублей. Новые лимиты были повышены до 12 и 6 миллионов рублей соответственно.
С июля 2020-го выдача ипотеки превысила исторический рекорд и далее помесячно наращивала темпы. Застройщики, распихивая деньги по банкам, стали на радостях предлагать покупателям поездки на такси до офисов продаж. «Дом.рф» сообщил, что доля ипотечных сделок в строящихся многоквартирных домах достигла 90 процентов. Появилась первая статистика, сообщающая, что цены квартир в новостройках за полгода (из которых льготная ипотека действовала лишь два месяца) уже поднялись на 6%.
В августе того же года правительство снизило размер первоначального взноса с 20 до 15 процентов от цены квартиры (к 20 процентам он вернулся лишь недавно, в октябре 2023 года). Объем «плохих» ипотечных кредитов к осени достиг 76,68 миллиарда рублей, увеличившись почти на 5 процентов за первый год действия льготной ипотеки.
Замминистра финансов Алексей Моисеев предупреждал:
Субсидирование может привести не к увеличению доступности, а просто к увеличению цены, тогда с точки зрения доступности ничего не изменится, а просто бюджетные деньги перетекут к тем, кто эти квартиры продаёт, что не является целью бюджетных программ
Но в 2020 ещё оставалась надежда, что программа, задуманная как ответ на чрезвычайные обстоятельства, будет быстро свёрнута и не приведёт к существенному росту цен на квартиры.
Как все мы знаем, надежда на то, что программа льготной ипотеки будет краткосрочной, не оправдалась. Программа продлевалась год за годом, в настоящий момент её окончание планируется в июне 2024 года. Она уже превратилась в насос по перекачиванию бюджетных средств в карманы банков и застройщиков. И если на раннем этапе можно было утверждать, что льготники (покупатели квартир) тоже выигрывают, то в 2022 году, когда цены на эти квартиры выросли более чем на 30%, это утверждение не выглядело обоснованным. Особенно если учесть, что доходы населения не могут похвастаться такими же темпами роста.
Как можно охарактеризовать льготную ипотеку с точки зрения налогообложения? Очень просто. Все налоги работают примерно одинаково. Сначала в результате сбора налогов (которые имеют тенденцию к росту, кстати) деньги изымаются у более-менее успешных категорий населения и особенно у так называемого «среднего класса», а затем тратятся таким образом, что налогоплательщики не могут контролировать расходы. Льготная ипотека как источник расходов является идеальным механизмом не только с точки зрения технической реализации, но также с позиций социальной справедливости и нейробиологии: никто не упрекает государство в том, что бюджетные деньги обращаются в доход акционеров банков и девелоперов, поскольку формально деньги идут на поддержку людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и добровольно изъявивших желание их улучшить — как можно быстрее.
На днях Банк России поднял ключевую ставку до 15 процентов, а Эльвира Набиуллина де-факто осудила практики, в соответствии с которыми состоятельные граждане, инвесторы в бетон, имеют возможность покупать квартиры по льготной ставке за счёт денег налогоплательщиков. Особенно показательны кейсы, когда такие инвесторы брали по несколько льготных ипотек.
Глава Центробанка отметила:
Источником заработка становятся деньги налогоплательщиков, которые перетекают в пользу тех, у кого есть сбережения. Массовые льготные программы повышают цены на жилье, и, соответственно, люди вынуждены брать большие кредиты. Цены на недвижимость за три года выросли на 90% — это существенно выше инфляции и роста доходов
Сразу после этого перед россиянами чередой выступили эксперты, которые заверили, что в целом ничего страшного не происходит, просрочки всё ещё редки, а ситуация управляемая. Возможно, она действительно выглядит как управляемая и не представляет опасности для государства, но, в то же время, ситуация может быстро измениться, если миллионы закредитованных ипотечников перестанут обслуживать долги, и эти долги станут проблемой банков.
Да, наивно думать, что российский ипотечный кризис будет развиваться аналогично тому, как это происходило ранее в США, Японии и других странах. Наш ипотечный кризис может протекать без лишней помпы, без прыжков с крыш небоскрёбов, он может выглядеть как заурядное событие в масштабах экономики страны, но для семей, потерявших возможность обслуживать долг, это сценарий личной финансовой трагедии, связанной с потерей предмета залога — квартиры.
И есть признаки, что ипотечный кризис у нас быстро развивается.
Количество заемщиков, имеющих дополнительно к ипотеке хотя бы один необеспеченный кредит, растет четвертый квартал подряд (+12% за последние полгода) и на 1 июля 2023 года составило уже 46% от всех ипотечных заемщиков (+5 процентных пунктов за год). Это весьма тревожный показатель. Посмотрите на графики — весь последний рост объясняется кредитами наименее платёжеспособным группам населения.
Кстати, ухудшаются и сроки. Уже почти половину (48%) от всех ипотечных выдач составляют кредиты на срок более 25 лет (+4,5 процентных пункта за полгода). По 39% ипотечных кредитов, выданных в первом полугодии 2023 года, возраст заемщика на момент плановой выплаты кредита составит более 65 лет. За последнее полугодие эта доля выросла на 9 процентных пунктов.
Мы уже внутри ипотечного кризиса и он развивается. Осталось дождаться, когда государство свернёт льготную ипотеку и продавцы недвижимости (а это весьма инерционный рынок, кстати) с зубовным скрежетом осознают новую реальность.