Ситуация с ипотекой в стране меняется явно не в лучшую сторону. Условия льготных программ ужесточают, да ещё и банки поднимают ставки по рыночным жилищным кредитам. Но этих ограничений властям показалось мало. Они хотят ещё больше усложнить получение ипотеки. В итоге у некоторых заёмщиков вообще не будет шанса обзавестись своим жильём.
У Центробанка немало рычагов давления на банки. Например, если ЦБ видит, что банки и микрофинансовые организации (МФО) выдают слишком много кредитов ненадёжным заёмщикам, то вводит для них ограничения и отсекает проблемных клиентов.
Скоро у ЦБ может появиться ещё один инструмент для регулирования. В Госдуму внесли законопроект, который запретит банкам выдавать ипотечные кредиты.
Риски в ипотечном кредитовании выросли, отмечается в пояснительной записке к законопроекту:
По состоянию на 1 октября 2023 года цены на строящееся жильё выше цен на готовое на 42%. В случае, если заёмщику потребуется продать на вторичном рынке купленное в ипотеку строящееся жильё, полученных средств может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по кредиту. Это несёт риски как для заёмщика, так и для кредитора
Тем более что ипотеку активно берут и закредитованные заёмщики. И их количество только растёт.
ЦБ не хочет, чтобы банки выдавали кредиты, в том числе жилищные, закредитованным заёмщикам. Поэтому он ограничивает объём проблемных кредитов на рынке, меняя требование к размеру резерва банка.
Выдавая потребительский кредит или ипотеку, любой банк обязан зарезервировать определённую сумму. Эти деньги нужны, если заёмщик вдруг не вернёт долг. Размер резерва зависит от того, насколько надёжен клиент. Если у заёмщика хорошая кредитная история, высокая зарплата и нет других кредитов, то резерв минимальный. И наоборот.
Когда ЦБ видит, что банки выдали слишком много проблемных кредитов, он повышает требования к размеру резерва, и банкам становится невыгодно привлекать закредитованных клиентов. Так происходит регулирование кредитного рынка.
При ипотеке требования ЦБ к резерву зависят ещё и от величины первоначального взноса. Банк может переложить часть обязательств на закредитованного клиента и «взять деньгами» — потребовать большой первоначальный взнос. Чем больше долговая нагрузка заёмщика, тем выше взнос.
Но в этой системе есть несколько изъянов. Она плохо работает в отношении крупных банков. Например, размер капитала Сбербанка превышает 5 триллионов рублей. Он может себе позволить выдавать ипотеку всем подряд — при нынешних требованиях ЦБ, резервов у него хватит.
Кроме того, человек, которому не хватает собственных денег для первого взноса, может взять для этого потребительский кредит. Его долговая нагрузка вырастет, но формально он выполнит требование банка. Стоит ли говорить о том, что банк в результате таких действий получает очередного ненадёжного клиента?
Очевидно, что Ценробанку гораздо удобнее влиять на кредитные организации через количественные ограничения. То есть прямо указывать банкам допустимый объём проблемных кредитов. Сейчас такая практика применяется только для потребительских кредитов. Чем выше долговая нагрузка заёмщика, тем меньше шансов у него получить кредит. Банк не сможет одобрить заявку, если число таких клиентов уже достигло предела. Доли проблемных кредитов устанавливает ЦБ.
Если закон примут, то эта мера распространится и на ипотечные кредиты. В итоге шансы получить ипотеку закредитованным заёмщикам сильно снизятся, что оздоровит рынок. Ну а желающим взять в ипотеку квартиру останется лишь уменьшать долговую нагрузку и копить на первоначальный взнос.