Покупая квартиру, человек сверяет информацию из выписки из ЕГРН с данными продавца и спокойно подписывает договор купли-продажи. Но многие сталкиваются с проблемой выявления неожиданных жильцов. Например, на пороге дома может появиться совершеннолетний гражданин, которого в детстве отдали в детский дом, или тот, кто долгое время был в местах лишения свободы. Все они, оказывается, сохранили право жить в квартире покупателя. Новые владельцы вынуждены судиться с незваными соседями. Но не всегда споры заканчиваются в пользу собственников.
Основная опасность для квартир, которые стали частной собственностью в результате приватизации, – в жильцах, которые были прописаны на момент приватизации. По закону они сохраняют право проживать в ней, пока сами не снимутся с учёта. Это право не зависит от того, что они отказались получать свою долю при приватизации в квартире.
На 2000 – 2010 годы пришлось большое количество споров, основанных на неправильной приватизации. Истцы требовали признать сделку недействительной и вернуть им право собственности на давно проданную квартиру. Суды действительно возвращали квартиры бывшим владельцам. Причиной служил факт неучастия в приватизации кого-то из прописанных на тот момент в квартире лиц.
В те далёкие времена родственников тайно снимали с учёта без их ведома, чтобы они не мешали потом продаже квартиры. Так выписывали, например, тех, кого поместили в медицинские учреждения, дома престарелых, сдали в детские дома или кого суд отправил надолго в тюрьму. Никто у них не спрашивал никакого согласия. Заявление подписывали родственники и под разными предлогами передавали его в паспортный стол без личного участия жильца.
Спустя годы такие махинации становились причинами оспаривания сделок. По сей день риск подобных споров сохраняется. Но он стал минимален после того, как Росреестр стал вести единый реестр недвижимости.
Пример из практики: бомжующий гражданин пришёл получать паспорт взамен испорченного. В МВД выяснили, что у него есть прописка. Её восстановили. Но квартира уже несколько раз за время странствий жильца была продана, там давно жили новые собственники. Участковый же им объяснил, что человек, стоящий у них на пороге, – законный жилец. Ему придётся выделить законные квадратные метры в доме.
Теперь закон теоретически позволяет минимизировать и этот риск. Перед тем как заключить сделку, покупатель увидит по выписке из Росреестра, кто и когда был прописан в покупаемой квартире.
По закону № 482-ФЗ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будут отражены сведения о:
Кстати, по тому же закону теперь для залога приватизированной квартиры нужно будет получить нотариальное согласие всех членов семьи. Одобрение потребуется даже от бывших членов семьи (например, мужа или жены), у которых остаётся право проживать в квартире.
Этот закон вступит в силу 1 сентября 2025 года и внесёт изменения в ст. 74 закона № 102-ФЗ и ст. 19 закона № 189-ФЗ.
Недостаток новых норм в том, что ничто не обязывает хозяина квартиры вносить эти сведения в ЕГРН. То есть они там появляются по заявлению самого собственника или же решению суда. Если же никто никакой информации в Росреестр не передавал, то новый закон никак не улучшает положение покупателя. Для нового собственника риск обнаружить на пороге своей квартиры законного жильца остаётся.
Это значит, что по-прежнему выявить возможных незваных соседей поможет только анализ истории всех прописанных лиц. Такая информация содержится в выписке из домовой книги или адресной справке. Выписка из домовой книги до сих пор используется, если продаётся частный дом. Справки же выдаёт МВД. Можно заказать простую адресную справку или архивную. В последнем варианте будет отражена информация обо всех, кто когда-либо жил в конкретной квартире. Документ может заказать продавец на Госуслугах, в МФЦ, в УК или ТСЖ, отделе МВД.