Четыре из пяти квартир в России сдаются без договора аренды. Так проще и быстрее, а налоги можно не платить годами. Формально это нарушение, но для многих — привычная схема. Проблема в том, что она всё чаще дает сбои: ФНС внимательнее сопоставляет данные и находит неофициальную аренду, а затем штрафует неплательщиков и доначисляет налоги за прошлые годы. Разберемся, чем это может обернуться для собственника и что можно сделать, чтобы избежать лишних проблем.
ФНС, в свою очередь, давно пытается вывести рынок аренды жилья из тени. Для этого вводили разные налоговые режимы — от обычного НДФЛ до патентов и самозанятости. Но до последнего времени контроль оставался точечным и налоговая интересовалась в основном теми, на кого пожаловались недовольные арендаторы или бдительные соседи.
Сейчас подход к рынку аренды стал более системным. Налоговая не ищет арендодателей наугад и не ходит по квартирам с опросами. В основе её работы — сбор данных из разных официальных источников.
ФНС видит, сколько объектов недвижимости оформлено на человека через Росреестр, и сопоставляет это с задекларированными доходами. Анализируют и банковские операции — прежде всего регулярные поступления одинаковых сумм на карту.
Налоговики изучают и открытые источники — объявления о сдаче жилья на крупных сайтах, где часто указаны адрес, этаж и планировка. Дополнительным сигналом становятся обращения арендаторов, соседей или управляющих компаний — например, когда собственник в квартире не живёт, зато там живут шумные или просто подозрительные посторонние люди.
Если налоговая заподозрит незаконную сдачу квадратных метров, то обязательно запросит объяснения. А когда подозрения подтвердятся, ФНС истребует всё, что положено по закону.
На практике итоговая сумма нередко оказывается выше, чем доход от аренды за несколько месяцев. Особенно если квартира сдавалась регулярно и без перерывов.
Налоговое законодательство предлагает несколько способов сдавать жильё легально.
Как физическое лицо вы можете декларировать доход и платить НДФЛ и при этом использовать налоговые вычеты, например на лечение, обучение или детей. Если вы регулярно сдаёте жильё, можно оформить ИП и выбрать подходящий налоговый режим — «упрощёнку» или патент.
Отдельный вариант — режим самозанятости. Он позволяет платить налог по сниженной ставке с доходов от аренды, без сложной отчётности и регистрации ИП. Именно этот формат в последние годы государство рассматривает как основной инструмент для легализации частной аренды.
Эксперты сходятся в том, что обеление рынка аренды — процесс небыстрый. В ряде стран эту задачу решали через посредников или управляющие компании, которые берут на себя контроль за объектом, арендаторами и платежами. В России пока делают ставку на более простые налоговые режимы и усиление контроля со стороны ФНС.
Тем не менее, по словам Андрея Банникова, серый рынок аренды никуда не денется и, скорее всего, будет расти. По оценке Российской гильдии риелторов, налог с доходов от аренды платят менее 20% собственников жилья, указывает ТАСС. Но чем больше данных у налоговой, тем чаще такие схемы начинают давать сбои. Не исключено, что уже в следующем году рынок аренды преподнесет сюрпризы.
Например, новая идея законодателей — дать арендаторам возможность получать налоговый вычет за аренду жилья по договору, как сейчас получают вычет покупатели квартир. Такой механизм позволит налоговой эффективнее выявлять собственников, которые не платят налоги с аренды, но он пока только в стадии разработки.