В крупных городах России застройщики в сданных домах продают свои квартиры только на 6% дороже, чем покупатели-инвесторы. Год назад эта разница была 20,3%. Разбираемся, почему застройщики снижают цены на построенное жильё и у кого теперь выгоднее покупать квартиру: девелопера или частного лица.
Согласно исследованию ЦИАН, в январе 2026 года в российских городах с населением от 500 000 человек средняя стоимость жилья составила 190 700 рублей за квадрат, превысив на 6% цену аналогичных предложений физических лиц — их цена составила 180 500 рублей за кв. м.
При этом подчеркнём, что речь идёт только о сданных домах. Новостройки на стадии строительства в исследование не включали, а они дорожают.
Также в исследовании есть разбивка по городам. Приведём в пример несколько из них:
Цифры в исследовании носят во многом условный характер. Инвесторы и застройщики редко продают квартиры идентичной площади в одном и том же жилом комплексе. Если же исследователи сравнивают разные комплексы, то цена за квадратный метр здесь формируется по-разному: какой-то дом может быть ближе расположен к метро, вокруг него может быть больше детских садов и школ, то есть локация будет ценнее.
Также учитывайте, что застройщики продают наиболее ликвидные квартиры — однушки, студии, двухкомнатные — ещё до сдачи жилого комплекса. Ближе к концу стройки у них остаются крупные квартиры, часто из трёх или четырёх комнат. Цена за квадрат у таких объектов априори ниже, чем у тех, что выставляют инвесторы.
Но даже если не воспринимать серьёзно точные цифры, имеет значение динамика. Разрыв между предложением застройщиков и частных лиц сокращается. Что же это значит?
Есть несколько причин, повлиявших на снижение разницы между ценами застройщиков и инвесторов в сданных домах.
Падение спроса. Согласно данным DataFlat за период с января по ноябрь 2025 года в новостройках в России продали 481 900 квартир и апартаментов, что на 6,3% меньше, чем в 2024 году, и на 15% меньше, чем в 2023 году.
Стало меньше не только сделок в новостройках, но и средняя площадь квартир. В 2025 году она составляла 46,7 кв. м., а годом ранее — 47,2 кв. м.
Все это приводит к тому, что у застройщиков растёт объём нераспроданных квартир. Чтобы продавать их быстрее, застройщики снижают цены и приближают их к рыночным, то есть к инвесторам.
Финансовая нагрузка. Строители вынуждены оформлять жильё в собственность, платить налоги, нести расходы по содержанию недвижимости. Чтобы не нести эти дополнительные расходы, застройщики стремятся продавать квартиры быстрее.
Сокращение льготных программ. Льготную ипотеку для всех отменили в 2024 году, в феврале 2026 года делают более адресной и семейную ипотеку. На этом фоне спрос на квартиры может сократиться, а значит застройщики вынуждены снижать цены, чтобы выдержать конкуренцию в новых условиях.
Высокие ставки. Рыночная ипотека остаётся дорогой. Ежемесячный платеж даже за квартиру небольшой площади для многих запредельный. Чтобы хоть как-то поддержать спрос, застройщики снижают цены на сданные квартиры.
Причём это снижение может быть скрытым: девелопер предлагает покупателям дополнительные скидки за 100% оплату, рассрочку, субсидирование ипотечных ставок.
Когда цены примерно одинаковые с застройщиком, покупатель выбирает последнего, потому что он может предложить скидку, рассрочку, парковочное место с дополнительной выгодой. Кроме того, у него проще оформить ипотеку. На этом фоне инвестиции в новостройки прямо сейчас теряют актуальность.