Флиппинг — покупка недвижимости с целью быстрого ремонта и перепродажи постепенно превращается из любительского увлечения в самостоятельное инвестиционное направление на российском рынке. Несмотря на его привлекательность с точки зрения доходности, этот формат остается нишевым и связан с множеством особенностей, требующих профессионального подхода. О том, как избежать типичных ошибок и правильно оценить потенциал сделок, рассказывают эксперты отрасли.
С 2024 года рынок недвижимости в России продолжает расти, общий объем инвестиций превысил 1,2 трлн рублей, что на 41% больше, чем годом ранее. Однако флиппинг, как часть этого рынка, остается относительно нишевым направлением, несмотря на его популярность среди частных инвесторов. По словам Максима Пащенко, основателя и ключевой инвестор компании SmartFlip, сегодня в России насчитывается до 200 тысяч человек, которые хотя бы раз пробовали свои силы в этом бизнесе, но действительно профессиональных флипперов не более 10 тысяч.
В 2025 году, по словам генерального директора инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «ФЛИП» Евгения Шавнева, инвесторы, в первую очередь, рассматривают объекты в Москве и МО, особенно «убитые» квартиры в ЦАО и ЮАО, которые после удачного флиппинга могут вырасти в цене на 40%. Также востребован старый фонд в Санкт-Петербурге и квартиры в Казани, Краснодаре и Екатеринбурге.
Александр Перевозников, руководитель Tymy.Realty, отмечает, что выбор объекта лучше начинать с изучения текущих рыночных цен с помощью агрегаторов и классифайдов.
Что касается сроков возврата инвестиций, то они сравнимы со среднесрочными вкладами. Согласно данным платформы Data Flip и исследованиям рынка: ROI по сделкам с флиппингом в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург) в среднем составляет 25–43% годовых при горизонте сделки в 3–6 месяцев.
Первая ошибка начинающего флиппера — недооценка важности грамотного выбора объекта. Дело не только в текущей стоимости, но и в потенциале роста цены после реновации. По данным платформы Data Flip, наибольший прирост стоимости, до 30–50%, дают малогабаритные квартиры и студии в старом жилом фонде, особенно сталинки и хрущевки, где качественный ремонт может существенно увеличить итоговую цену. Такие объекты часто покупаются на 10–15% дешевле среднерыночных цен, что создает необходимый запас маржинальности. Однако без этого запаса заработать на перепродаже будет крайне сложно.
Также проблемой может стать не только неудачный выбор объекта, но и неграмотное управление затратами и позиционированием объекта.
Что касается позиционирования, здесь важно учитывать не только состояние квартиры, но и ожидания целевой аудитории. Если ремонт окажется слишком простым для элитного комплекса или, наоборот, чрезмерно дорогим для эконом-сегмента, квартира может застрять на рынке, не привлекая целевых покупателей.
Максим Пащенко поясняет:
Например, ремонт сделан не в соответствии с рынком, не в соответствии с объектом. Есть жилой комплекс, в этом жилом комплексе делается ремонт, который либо сильно дороже соседствующих объектов, либо обратная ситуация, когда в этом комплексе требуется дорогостоящий ремонт объекта, более качественный с дорогой мебелью, с дорогой техникой, а флиппер экономит и делает простой ремонт и потенциальному покупателю объект не интересен по причине несоответствия уровня внутренней отделки, конкретному объекту, в конкретном ЖК.
И, конечно, грамотный выбор объекта требует внимательной оценки не только стоимости и потенциала роста, но и юридической чистоты сделки. Неправильно оформленные документы или неучтенные права третьих лиц могут стать причиной серьезных финансовых потерь — особенно если вскроются скрытые обременения или споры по правам собственности.
Приняв во внимание все перечисленные факторы, можно значительно снизить риски, хотя полностью исключить их не удастся.
Не все готовы вкладывать миллионы в покупку квартир, однако войти в этот бизнес можно и с гораздо меньшим бюджетом. Один из вариантов — привлечь инвесторов, взяв управление проектом на себя. Правда подойдет он только тем, кто уже хорошо ориентируется в рынке недвижимости, способен находить квартиры с высоким потенциалом роста после реновации и готов взять на себя все этапы — от поиска подходящего жилья до его продажи.
Однако есть способ и для тех, кто, не имеет ни опыта ни желания заниматься непосредственно флиппингом квартир — можно стать инвестором в рамках коллективного инвестирования на краудлендинговых платформах. Максим Пащенко поясняет:
Вложив от 100 тысяч рублей, можно стать соинвестором реновационного проекта, не вникая в тонкости управления объектом. При этом доходность таких вложений сейчас составляет от 21% с возможностью заработать до 30% годовых, что заметно выше средней ставки по банковским вкладам.
Таким образом, флиппинг остается доступным вариантом заработка как для активных участников рынка, так и для пассивных инвесторов, готовых доверить свои средства профессиональным командам.