В 2026 году вторичный рынок жилья может сильно измениться. Покупатели боятся, что продавцы смогут оспорить сделку уже после передачи квартиры, и поэтому требуют скидки, дополнительные справки и нотариусов с видеокамерами. Продавцам приходится уступать, иначе сделки просто не состоятся. Так работает «эффект Долиной», который после громких судебных историй стал одной из главных угроз для рынка жилья в будущем году.
Эксперты предупреждают: январь–февраль 2026 года будут сложными. В интервью с «Газетой.Ru» финансовый аналитик Дмитрий Трепольский предупредил, что вторичный рынок недвижимости ждёт кризис доверия и скидки:
Квартиры, продаваемые пожилыми людьми, одинокими собственниками или представителями творческих профессий, попадут в «зону риска». Покупатели будут либо отказываться от таких вариантов, либо требовать дисконт (скидку) в размере 5-10%, чтобы покрыть расходы на титульное страхование и глубокую юридическую проверку
Такого же прогноза придерживаются и другие участники рынка, опрошенные «Российской газетой». Например, риелтор Ирина Киселёва отметила, что страх отмены сделки подталкивает людей покупать новостройки. Из-за этого вторичка немного потеряла спрос, а цены снизились. Продавцы вынуждены давать «скидку за риск».
Однако с этим не согласен гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков. По его данным, снижение спроса на вторичное жильё в Москве (на 21,7% с начала года) напрямую связывать с «эффектом Долиной» сложно. Октябрь, например, показал рост интереса почти на 9% по сравнению с прошлым годом. Но Летенков отметил, что покупатели действительно стали осторожнее.
Теперь многие перестраховываются, из-за чего сделка замедляется и становится дороже. По словам Трепольского, покупатели всё чаще:
По словам экспертов, продавцы пока не меняют цены в объявлениях. На витрине всё выглядит спокойно, но это обманчивое впечатление. Трепольский отмечает, что стоимость будет ниже, так как покупатели требуют торга, если видят хоть малейшие риски. Уже сейчас цены снизились на 3–10%, по данным Киселёвой, и в скором времени могут ещё сильнее обвалиться.
По её словам, сильнее всего просядет в цене недвижимость с «рискованной» историей:
Кажется, что новые квартиры принесут меньше проблем. Нет никаких престарелых собственников, детей в долях и протекающей крыши. Но юристы предупреждают: и там проблем хватает.
Во-первых, есть известная проблема: застройщик получает деньги, но тянет с передачей жилья, из-за чего встречаются случаи, что люди годами не могут въехать в свою же квартиру.
Во-вторых, некоторые застройщики продают квартиры не напрямую людям, а сначала своей «своей» компании (как бы сторонней, но на самом деле связанной с ними) за очень маленькую цену, например, за 1 млн рублей. Эта сделка официально регистрируется. Потом у компании ту же квартиру приобретает покупатель уже за полную, рыночную стоимость, например, за 4 млн рублей. Проблема возникает, если застройщик обанкротится. Тогда человек сможет потребовать назад только ту сумму, которая числится в договоре с застройщиком. То есть только 1 млн рублей, хотя он реально заплатил намного больше.
Эксперты сходятся во мнении: в начале 2026 года вторичный рынок окажется под давлением. «Эффект Долиной» сделал покупателей максимально осторожными, и теперь они готовы идти на сделку только при наличии скидки и полного пакета проверок. Продавцам придётся адаптироваться к этим запросам. При этом новостройки тоже не дают полного спокойствия: там свои риски и подводные камни. Пока депутаты готовят методы защиты, вы можете сами перестраховаться. О самых эффективных способах «Выберу.ру» рассказали эксперты в статье «Новые риски при покупке квартиры: как защитить жильё от мошенников».