Законно ли повышение тарифа на содержание жилья управляющей компанией в одностороннем порядке

УК и ТСЖ самостоятельно определяют размер взносов, но с учётом пожеланий жильцов, которые они высказывают на общем собрании. Несмотря на относительную свободу, эта сфера также регулируется жилищным законодательством, в том числе в части изменения платы за содержание жилья или капитальный ремонт, например, в рамках индексации на размер инфляции. Расскажем, имеет ли право управляющая компания повышать тарифы на содержание жилья без согласия жильцов, как устанавливают новый размер платежей и что делать, если права собственников квартир нарушены.

Что входит в расчёт стоимости содержания жилья в многоквартирном доме

В любой квитанции есть несколько строчек, в каждой – наименование услуг, которые обязан оплачивать жилец. В многоквартирных домах (МКД) есть два вида помещений:

• личные – квартира и всё, что находится внутри неё;
• в общей собственности – то, чем пользуются все: коммуникации, лифты, подъезды, чердаки и прочие общедомовые зоны жилого дома.

Постановление Правительства № 290 устанавливает единый перечень работ для всех УО по каждому элементу МКД:

• подвалы – вентиляция, замки;
• фундамент, перекрытия, стены – целостность конструкций, звукоизоляция;
• крыши – кровля, громоотводы, ливнёвки, устранение протечек, очистка;
• лестницы – устранение дефектов, покраска;
• чердаки – вентиляция, температура, влажность;
• фасады – оштукатуривание, покраска, двери, навесы;
• подъезды – освещение, окна, двери, полы;
• дымовые каналы, вентиляция – замена элементов, поддержание нормальной тяги, прочистка;
• обслуживание мусоропровода, отопления, канализации, систем водоснабжения;
• работа с газовым и электрооборудованием;
• лифты – техническое и аварийное обслуживание, ремонт;
• уборка и обслуживание придомовой территории, подъездов;
• вывоз мусора;
• обслуживание заявок, например, ликвидация прорыва трубы.

Под содержанием (обслуживанием) МКД закон понимает обязательство управляющей организации (УО) поддерживать все элементы общедомового имущества в рабочем состоянии: вовремя менять трубы, ремонтировать электрику и др. Кроме текущего ремонта, проводится и капитальный – это более масштабные работы, например, замена всей системы водоснабжения и водоотведения в доме.

Почему происходит увеличение тарифа

Порядок установления взносов регулирует Жилищный кодекс. Согласно статье 162, повышение тарифа на содержание жилья управляющей компанией должно быть согласовано с собственниками.

Причин у такого повышения может быть несколько:

• увеличение стоимости материалов, которые УК использует в работе;
• привлечение к обслуживанию дома новых специалистов с необходимостью выплачивать им зарплату;
• включение в список дополнительных услуг, например, озеленение придомовой территории.

Новая статья расходов некоторых УК (упрощёнка + доход в год от 60 млн руб.) – обязанность уплаты НДС. Норма действует с 2025 года и установлена законом № 176-ФЗ. Но дополнительный налог – не основание для одностороннего повышения тарифов: всё равно нужно согласие всех владельцев помещений.

Чаще всего увеличение тарифа на содержание и ремонт жилья обосновано, ведь стоимость всех услуг ЖКХ ежегодно растёт. Но для жильцов относительно безболезненной эта процедура будет, если есть обоснование увеличения платы, а не просто желание управляющей компании повысить взносы.

Как правильно проходит согласование смены тарифа

Расчёт содержания жилья в многоквартирном доме и согласование новых тарифов требуют созыва собрания собственников жилья. Ч. 7 ст. 156 ЖК РФ определяет такой порядок для всех ситуаций, если не созданы потребительский кооператив или ТСЖ. Эта статья устанавливает минимальный срок заключения договора с собственниками – от 1 года.

Порядок согласования новых тарифов:

1. УК разрабатывает предложение, в котором указывает, что хочет поднять плату, процент увеличения и основания для этого.
2. Минимум за месяц до проведения общего собрания предоставляет расчёт жильцам МКД, например, распечатывает и размещает на доске объявлений.
3. УК оповещает собственников о дате собрания.
4. В назначенный день проходит голосование по вопросу повышения тарифов.
5. Если новая плата утверждена (нужно минимум 50% голосов), вносят изменения в действующие тарифы.

Ещё один нюанс, от которого зависит, может ли управляющая компания поднять тариф без решения собственников, – особенности договора. В нём иногда заложена возможность индексации платы на уровень инфляции в одностороннем порядке. Но тогда в договоре должны быть указаны размер индексации, сроки, данные по инфляции в конкретном регионе или по стране.

Такую возможность управляющим компаниям даёт письмо Минстроя № 51876-ОО/04. Но судебная практика противоречива – до 2024 года некоторые суды вставали на сторону жильцов и признавали такое повышение оплаты в одностороннем порядке незаконным, ссылаясь на действующие нормы и необходимость созывать общее собрание. С 2024 года начал действовать новый ГОСТ для УК, в котором впервые появились новые правила для увеличения тарифов на размер инфляции. Однако по-прежнему, если органы управления МКД не пропишут этот пункт в договоре, размер тарифов в одностороннем порядке меняться не может.

Что делать, если УК в одностороннем порядке произвела изменение тарифа на содержание и ремонт жилья

Если суммы в квитанции изменились и вы подозреваете, что для этого нет законных оснований:

1. Проверьте договор с УК – нет ли там пункта о повышении платы на размер инфляции.
2. Проверьте, не пропустили ли вы голосование по увеличению цен – посмотрите объявления на подъезде или в системе «Госуслуги Дом», если оно проводилось онлайн.
3. Скооперируйтесь с другими собственниками – коллективное обращение в суд или жалоба в жилищную инспекцию эффективнее.

Можно обратиться и в саму УК, чтобы потребовать объяснений. Попросите показать текущие сметы с обоснованием расходов на обслуживание, протоколы собраний и другую документацию, имеющую отношение к расчёту тарифов.

Куда жаловаться в случае нарушений со стороны УК

Если выявили нарушение, плата начисляется по-новому, но согласия собственников не было, необходимо:

1. Если собрание не проводилось или минимум 50% жильцов не проголосовали за, а расценки всё равно выросли, пишите жалобу в ГЖИ (Государственная жилищная инспекция). Выберите свой регион и подайте жалобу на официальном сайте, по телефону или лично.
2. Сотрудники ГЖИ обязаны после этого провести проверку: оценить установленную договором и текущую стоимость обслуживания МКД.

Когда УК отказывается снижать тарифы и делать перерасчёт, применяют штрафы. Согласно ст. 19.5 КоАП, их размер достигает 300 тыс. руб. для компании и до 100 тыс. руб. для директора либо грозит дисквалификация до 3 лет.

Если УК ничего не предпринимает, жильцы могут обратиться в суд. Также судебный иск стоит подать, если компания сфабриковала решение общего собрания. Подделка документов грозит директору максимально уголовной ответственностью.

В суд может обратиться и сама управляющая компания. Например, после увеличения фискальной нагрузки и необходимости платить НДС суд может встать на сторону УК и признать рост тарифов экономически обоснованным. Обратная сторона медали, если тарифы не повышаются, – ухудшение качества работ, когда УК платит в бюджет больше, а от жильцов получает столько же.

Вопросы и ответы