Как оценить стоимость квартиры перед продажей?

Перед тем как выставить жильё на продажу, желательно привести его в порядок. Это повысит шансы на выгодную сделку. Также необходимо установить правильную цену, так как неадекватные суммы могут отпугнуть потенциальных покупателей. Разберёмся, как оценить квартиру для продажи, что учесть.

По каким критериям можно провести оценку

Цену продажи жилья владелец вправе определить сам. Не существует универсального ответа на вопрос, за сколько можно продать однокомнатную квартиру или другое жильё. Всё зависит от конкретного объекта.

У любой жилплощади есть две цены: рыночная и кадастровая. Оценка по кадастру проводится государством и не зависит от мнения продавца и качества конкретной жилплощади. При этом если жильё в плохом состоянии, то кадастровая цена будет определяющей при продаже. В остальных случаях главную роль играет оценка недвижимости по рынку. Чтобы узнать стоимость квартиры, надо опираться на основные критерии:

• местоположение объекта;
• технические характеристики;
• состояние жилья;
• инфраструктура;
• юридическая чистота;
• конкуренция на рынке.

Разберём эти и другие факторы подробнее.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость

Факторы, которые влияют на стоимость жилья по рынку, можно разделить на три группы.

1. Общие, к которым относятся:

• соотношение спроса и предложения, количество аналогичных предложений;
• регион, характеристики дома, год постройки и другие параметры, которые используются при кадастровой оценке.

При одинаковом запросе – за сколько можно продать 3-комнатную квартиру в центре города, суммы в разных регионах и городах будут различаться. В столице стоимость значительно выше, чем в региональных и районных центрах.

2. Существенные – распространённые фильтры, по которым покупатели сортируют объявления о продаже:

• район, транспортная доступность, близость к центру города;
• площадь, количество комнат;
• этаж, наличие лифта;
• состояние, ремонт, планировка, качество отделки;
• инфраструктура: наличие школ, магазинов, парков поблизости;
• отсутствие обременений, количество собственников.

3. Второстепенные параметры, которые важны конкретному покупателю:

• наличие балкона или лоджии;
• высота потолков;
• раздельный санузел и пр.

Шаги проведения оценки рыночной стоимости

Способы, как узнать рыночную стоимость квартиры: обратиться к оценщику, профессиональному риелтору или самостоятельно оценить недвижимость.

Первый шаг, который вы должны сделать, – провести мониторинг рынка. Обращайте внимание на количество предложений в вашем районе, верхние и нижние границы цен, опирайтесь на среднюю стоимость квадратного метра. Следуйте алгоритму:

1. Соберите информацию о похожих объектах в районе.
2. Проанализируйте актуальные цены продаж.
3. Оцените состояние своей квартиры.
4. Учтите все преимущества и недостатки объекта.
5. Рассчитайте среднюю рыночную стоимость.

Можно ли оценить квартиру самостоятельно

Никто не может запретить продавцу установить на квартиру ту цену, которую он хочет. Но неадекватная сумма повлияет на скорость продажи. Поэтому нужно взвешенно подходить к оценке. Опирайтесь на покупательскую способность и экономическую ситуацию в целом.

На что обратить внимание

Помимо общего алгоритма по оценке недвижимости, проведите дополнительный углублённый анализ:

1. Сравните цены на аналогичные объекты в радиусе 1–2 км.
2. Учтите время экспозиции похожих квартир.
3. Оцените уникальность планировки.

4. Проанализируйте динамику цен за последние 6 месяцев.
5. Если вы не собственник или не уверены в точном количестве владельцев, проверьте наличие обременений в Росреестре.

Бесплатные сервисы для оценки квартиры

Чтобы получить более точные представления о рынке жилья и о конкретном объекте, выбрать подходящую стоимость, используйте бесплатные сервисы:

• Онлайн-калькуляторы в сервисах агрегаторов объявлений, где вы можете рассчитать и сравнить рыночные цены на недвижимость. Это «Циан», «Домклик», «Яндекс Недвижимость», «Авито» и др.
• В личных кабинетах Росреестра, портала «Госуслуги» или в отделении МФЦ. Здесь вы можете заказать выписку ЕГРН с информацией о кадастровой стоимости.

Обращение к оценщику

Если вы не уверены, что можете самостоятельно установить цену на недвижимость, обратитесь к оценщику. В ряде случаев профессиональная оценка рыночной стоимости – обязательная процедура:

1. Вы продаёте квартиру ипотечным покупателям. Банк нуждается в достоверной информации о рыночной стоимости объекта недвижимости, выступающего в качестве залога по кредиту.
2. Имущество – общее, необходима судебная экспертиза при разделе супругов, если они не могут достичь соглашения по распределению долей.
3. В жильё был вложен материнский капитал. При необходимости выделения реальных долей в недвижимости, приобретённой с использованием государственной поддержки.
4. Приватизационные процессы – оценка стоимости муниципального жилья при его переходе в частную собственность.
5. Кадастровая переоценка – владелец недвижимости оспаривает установленную государством стоимость объекта, например, при обнаружении несоответствия фактической стоимости материалов заявленной в проектной документации.
6. Защита интересов несовершеннолетних. При проведении сделок с недвижимостью, где затрагиваются права детей, для обеспечения их законных интересов.

Как выбрать специалиста

При выборе специалиста нужно:

1. Проверить наличие аттестата оценщика, наличие в реестре СРО. Список рекомендованных Минфином СРО можно посмотреть здесь.
2. Изучить отзывы предыдущих клиентов.
3. Уточнить опыт работы с аналогичным типом недвижимости.
4. Проверить наличие страхования профессиональной ответственности и аккредитаций в банках.

Можно найти частного оценщика, но лучше обратиться в компанию, которая на рынке много лет.

Стоимость услуг оценщика

Стоимость оценки объектов недвижимости зависит от нескольких факторов: регион, опыт оценщика, цель и объёмы работ, срочность. Приводим средние цены в Москве при запросе через Дзен:

• Базовая оценка – от 3000 до 7000 рублей.
• Комплексная оценка с выездом – от 5000 рублей.
• Оценка для ипотеки – от 4000 рублей.
• Срочная оценка – на 20–30% дороже.

Конечную сумму необходимо уточнять у конкретного специалиста или организации.

Можно ли повлиять на результат оценки

Повлиять на результат оценки возможно, сделав качественную предпродажную подготовку квартиры, предоставив информацию о недавних ремонтах, указав все преимущества жилья. Но опытный специалист будет использовать все методы для выявления действительной цены объекта.

Если эксперт дорожит репутацией, он не будет сознательно завышать или занижать стоимость в зависимости от пожеланий продавца. По законодательству за недобросовестную экспертизу оценщика могут привлечь к ответственности – от административной до уголовной по ст. 159 УК РФ «Мошенничество» или ст. 307 – «Заведомо ложные показание, заключение эксперта, специалиста или неправильный перевод».

Кадастровая и рыночная стоимость: чем отличаются

Кадастровая стоимость – это официальная оценка объекта недвижимости, установленная государством для целей налогообложения. Она обновляется раз в 3–5 лет и может существенно отличаться от рыночной. Определяющие критерии – стоимость земли, на которой построен многоквартирный или частный дом, а также его технические характеристики.

Рыночная стоимость – это цена, по которой объект может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом учитываются качественные и субъективные характеристики.

Факторы различия:

• Кадастровая стоимость учитывает только базовые характеристики. Рыночная – текущее состояние рынка.
• Кадастровая стоимость менее динамична. Рыночная цена может быть как выше, так и ниже кадастровой.

Какую цену указывать в объявлениях

Проанализируйте рынок, оцените реальное состояние квартиры. Важно учитывать как объективные характеристики, так и текущую ситуацию на рынке недвижимости. Установите цену на 5–10% выше минимальной. Также можете следовать стратегии ценообразования:

• При активном спросе – цена ближе к верхней границе.
• При слабом – к нижней.

Также учтите срочность реализации, заложите в стоимость сумму торга, включите дополнительные расходы на сделку. Чтобы быстро и выгодно продать жильё, изначально не завышайте цену, регулярно отслеживайте динамику и будьте готовы корректировать сумму, если сроки реализации затягиваются.