Сделки с недвижимостью – благодатная почва для мошенничества. Здесь крутятся крупные суммы, а продавцы и покупатели не всегда юридически подкованы, поэтому могут лишиться и денег, и жилья. Расскажем о самых частых способах обмана: могут ли мошенники переоформить квартиру без собственника или арендованную, использовать поддельные документы, одновременно заключить сделку с несколькими клиентами, как покупатели обманывают продавцов.
Мошенничество с недвижимостью чаще встречается на вторичном рынке: квартира существует несколько лет или десятилетий, в ней прописывались и выписывались жильцы, она могла несколько раз менять владельцев, становиться залогом. С первичной недвижимостью проще – покупатель получает от застройщика квартиру без истории, но и здесь нельзя на 100% исключить обман.
Не только квартирные мошенники, но и добросовестные собственники и покупатели недвижимости нередко хотят занизить стоимость объекта в договоре. Схема следующая:
Такая ситуация опасна, поскольку для всех государственных органов, в том числе суда, единственно верной суммой будет та, что указана в договоре и расписке. Больше всего рискует покупатель – собственник может обратиться в суд для признания договора недействительным и в случае успеха в судебных разбирательствах вернуть себе жильё, а покупателю – только 5 млн руб., хотя получил от него 10 млн руб.
Достаточно часто подделывают доверенности, продавая жильё под видом доверенного лица собственника. Сделки по доверенности разрешены статьёй 182 ГК РФ, и в целом это распространённая практика, которой нередко пользуются аферисты.
Почему это рискованно:
Что можно сделать, чтобы обезопасить себя:
Будьте особенно внимательны, если собственник жилья – пожилой человек, а ещё с доверенностями, полученными за границей, для которых должен быть обязательный перевод, заверенный нотариусом, а иногда и легализация с помощью проставления апостиля.
И временная, и постоянная прописки не дают человеку права распоряжаться жильём, например, продавать или дарить – это просто право пользования. Зарегистрированным лицам даже не нужно давать согласие на сделки с недвижимостью, поэтому технически продажа квартиры или дома с прописанным человеком (обременением) возможна.
В такой ситуации много проблем – банк откажет гражданину в ипотеке, некоторых жильцов не получится выписать даже в судебном порядке.
Прежде чем передавать деньги, проверьте прописанных жильцов. Это можно сделать по выписке из домовой книги, справке из УК или ТСЖ, в некоторых регионах – по единому жилищному документу. Ещё один способ – проверить квитанции за те услуги, где оплата начисляется по количеству жильцов (например, вывоз мусора).
Нередки махинации с унаследованным жильём – квартиру продаёт один из наследников, умалчивая обо всех остальных, имеющих право на недвижимость. Те, кто не вступил в наследство, уже после продажи могут обратиться в суд для защиты своих интересов. Продавцу придётся возвращать деньги, а покупателю – недвижимость.
Информация о наследниках обычно всплывает после расчётов, а суды часто становятся именно на их сторону. Но покупатель возвращает квартиру не тому, с кем заключал договор, а наследнику. Получить назад свои деньги очень сложно – нечестный продавец мог их потратить, уехать из города или страны.
Жертвой жилищных мошенников можно стать, если попасть в ещё одну схему, где жильё продаётся сразу нескольким покупателям. Такая ситуация возможна из-за временного промежутка между заключением сделки и регистрацией права собственности. За это время злоумышленники могут заключить такую же сделку с ещё одним или даже двумя покупателями и от каждого получить деньги.
Схема популярная – мошенник арендует реальную квартиру, приглашает потенциального покупателя на осмотр, договаривается о срочной продаже, обычно со скидкой, показывает поддельные документы. Просит небольшой аванс – обычно от 100–150 тыс. руб.
Покупатель рад выгодному варианту с дисконтом. Чтобы не потерять его, вносит задаток, не догадываясь, что квартира в аренде.
Проверьте правоустанавливающие документы, паспорт продавца и не передавайте деньги без встречи с реальным собственником или его доверенным лицом.
Использование семейного капитала при покупке жилья обязует выделять доли в нём детям. Если этого не сделать, ребёнок по достижении совершеннолетия или органы опеки до этого момента могут обратиться в суд для оспаривания сделки. В этом случае покупка жилья будет признана незаконной.
Для проверки можно запросить у продавца выписку, где указан остаток маткапитала, и выписку из ЕГРН, по которой легко отследить историю всех операций с недвижимостью.
Не только покупатели становятся жертвами мошенников, нередко в ловушки попадают и продавцы.
Задаток – своеобразное подтверждение намерений. Определённая сумма средств выступает согласием продать и купить жильё со стороны собственника и покупателя соответственно. Его переводят до заключения основного договора. Авансом же называют простую предоплату. Есть ещё обеспечительный платёж, который работает как задаток.
Возврат задатка регулирует статья 381 ГК РФ:
Технически недобросовестный покупатель может обставить дело так, что продавец откажется от сделки, а после требовать с него двойную сумму задатка. Чтобы избежать этого, прописывайте подробно условия возврата в договоре, письменно оформляйте перенос срока сделки, направляйте покупателю официальные уведомления с подтверждением намерений. Это поможет доказать в суде, что продавец не отказывался от сделки и не обязан возвращать двойную сумму.
Просить снизить стоимость жилья в договоре может покупатель, например, если не хочет демонстрировать доходы. В целом продавец здесь не рискует – при признании сделки недействительной он вернёт сумму и получит назад жильё. Но остаётся риск, что суд посчитает его соучастником в сокрытии доходов покупателя.
Есть и обратная схема мошенничества в сфере недвижимости – для увеличения суммы вычета покупатели просят владельцев завысить стоимость объекта. Позже новый собственник может через суд аннулировать договор и вернуть прежнему владельцу его имущество, но взамен получить сумму больше, чем реально передал по договору.
Чтобы завладеть деньгами или чужим имуществом и обмануть законных владельцев, покупатели могут подделывать разные документы. Хотя чаще этим занимаются липовые собственники, предъявляя поддельные доверенности, паспорта, дарственные и др.
Например, покупатель может быть в сговоре с агентом и составить договор, который нарушает интересы продавца. Чаще всего это пункт о передаче денег – в документе нет чётких гарантий или определённые пункты имеют разные трактовки. Для защиты имущества нужно выбирать проверенные агентства и не экономить на услугах специалистов, которые помогут выявить проблемы ещё до заключения сделки.
Нарваться на мошенников можно даже после проверки юридической чистоты объекта и документов. Насторожитесь, если покупатель до перехода права собственности просит отдать ключи от жилья. Он может приводить весомые аргументы: не хочет платить за аренду, съезжает от родителей или бывшей супруги, поэтому торопится.
Чтобы защитить своё имущество, на период проживания будущего покупателя заключите всё тот же договор аренды, дополнительно можно застраховать объект от пожара, потопа и другого форс-мажора.
И хозяин жилья, и покупатель должны быть внимательными при сделках с недвижимостью, понимать степень ответственности и обязанности, соблюдать требования закона. Эксперты советуют придерживаться таких правил:
Бдительность нужно проявлять при обычных и электронных сделках: брать расписки о получении денег, использовать безопасные способы расчётов, тщательно проверять все документы потенциальных продавцов и покупателей. Наиболее безопасный вариант: воспользоваться услугами специалистов, которые возьмут на себя все проверки вместо клиента, помогут выявить нарушения, быстро переоформить жильё.
Обман может вскрыться уже после заключения договора даже при полноценной проверке. Подавайте заявление в полицию и обратитесь к грамотному юристу/адвокату, если придётся идти в суд.
На практике все проверки ложатся на плечи покупателя. Именно ему нужно проверить документы продавца, на недвижимость, зарегистрированных лиц, долги за услуги ЖКХ, согласия супругов, органов опеки, наличие обременений и запрета на куплю-продажу.
Мошенники могут предъявить поддельные документы. По закону жильё невозможно продать не только без ведома владельца, но и без согласия банка, который выдал кредит.