Светлана наконец-то решила продать свою квартиру и даже нашла покупателя. Но риелтор сказал, что нужно согласие супруга, с которым собственница рассталась уже два года назад, но не оформляла развод. Светлана даже не знает, где он, настолько плохо они разошлись. Как теперь быть? Неужели не удастся продать квартиру без этого согласия и придётся расторгать брак через суд? Ведь она единственный собственник и сама расплачивалась за неё.
Недвижимость вправе продать только её собственник или доверенное им лицо. Если квартира оформлена на нескольких человек, то сделку подписывают все собственники (или законные представители). Соответственно, если по выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) значатся оба супруга, то продать квартиру без участия кого-то из них нельзя. Другое дело, если собственник – кто-то один из четы, но квартира появилась у него во время брака.
Многие собственники столкнулись с тем, что при подготовке документов к сделке риелтор, нотариус или сами покупатели запрашивают этот документ – согласие супруга, если квартира была приобретена ещё в браке.
Семейный кодекс РФ предусматривает три режима собственности супругов:
Всё, чем владел каждый из супругов до брака – его личная собственность. Всё имущество, которое он получил во время брака по безвозмездным сделкам (в дар, по наследству или в процессе приватизации) – тоже его частные владения.
Всё, что приобретено во время брака – совместная собственность супругов. Ещё это называют законным режимом.
Но супруги могут заключить брачный договор и в нём прописать, какое имущество кому из них принадлежит (договорной режим собственности).
Получается, что согласие супруга нужно только при продаже квартиры, купленной в браке и отсутствии брачного договора. Требование согласия следует из п. 2 ст. 35 СК РФ:
При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершённая одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Почему-то многие считают, что в отсутствие согласия квартиру не продать. Это не так. Да, есть риск, что супруг продавца потом пойдёт в суд и оспорит договор купли-продажи. Но в целом продать жильё можно.
Сам договор с точки зрения закона будет оспоримой сделкой (ст. 173.1), но не ничтожной. Главное отличие одного от другого: ничтожная сделка изначально недействительна, а оспоримая – только если её начали оспаривать, и в результате спора суд признал недействительной. Для оспоримых сделок есть определённый срок, в течение которого продажу можно оспорить. Если этот период прошёл, а спора не было, договор остаётся действительным, и опасность для покупателя исчезает.
Правда, начинается отсчёт срока со дня, когда второй супруг узнал о продаже квартиры без его согласия. В случае со Светланой её супруг может узнать о сделке очень не скоро, раз супруги не общаются.
При регистрации в ЕГРН внесут отметку о том, что согласия супруга при регистрации сделки не представлено (п. 4 ч. 3 ст. 9 и ч. 5 ст. 38 закона № 218-ФЗ). Более того, эта информация так и останется в реестре, её никуда не уберут. В дальнейшем теоретически это может помешать перепродаже квартиры. Любой из последующих покупателей будет опасаться спора, который затеет супруг Светланы.
Таким образом:
Для того, чтобы исключить риск спора, Светлане можно предпринять один из вариантов действий:
Если же сделка уже прошла без согласия супруга, то можно:
Читайте также статьи: