Покупка и продажа недвижимости через ИП: какой платить налог

Индивидуальный предприниматель – это физическое лицо. При этом он занимается коммерческой деятельностью. Разберёмся, как рассчитать налоги, если он продаёт недвижимость. Рассмотрим, в каком статусе бизнесмен может выступать – как физлицо или как ИП.

Правила покупки и продажи имущества ИП

Любую недвижимость, которой владеет или собирается приобрести в собственность предприниматель, он может регистрировать только в качестве физического лица. Согласно ст. 4 закона № 218-ФЗ, на ИП нельзя зарегистрировать какие-либо объекты.

Статус правообладателя имущества как физического лица также подтверждается законом № 122‑ФЗ, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 № 21.

Имущество для личных целей

При покупке имущества для личных целей ИП не платит никаких налогов. Также он может получить имущественный вычет по НДФЛ на приобретение жилья. Это 13% с максимальной суммы в 2 млн руб., если покупка была за собственные средства. С ипотечного жилья можно получить вычет с 3 млн руб.

Если ИП продаёт имущество, которое он не использовал в коммерческих целях, то для него действуют те же правила, что и для всех физлиц. Если срок владения достигает установленного законом, то предприниматель освобождается от налога. Для автомобиля это 3 года, для жилья – 5 лет, для некоторых ситуаций длительность может быть уменьшена. Если человек владел имуществом меньше срока, то он платит НДФЛ с суммы продажи, то есть 13% для резидентов РФ и 30% для нерезидентов.

Имущество для деятельности по ИП

Если недвижимость имеет назначение коммерческой или её изначально приобретают для нужд бизнеса, она всё равно оформляется на физическое лицо. То есть регистрация проводится на индивидуального предпринимателя.

Если ИП продал нежилое помещение, отчитываться как ИП или как физ лицо? Если имущество использовалось в деятельность ИП, то необходимо платить налоги согласно используемому налоговому режиму. Недвижимость признаётся коммерческой в следующих случаях:

1. В перечне видов деятельности предпринимателя в выписке ЕГРИП указаны покупка и продажа имущества, а в ЕГРН приведён код по ОКВЭД — 68.1 (ОК 029−2014 — КДЕС Ред. 2). В том числе если ИП занимается риелторской деятельностью – реализацией квартир за вознаграждение.
2. Недвижимость регулярно сдавалась в аренду.
3. Недвижимость была переведена из статуса жилой в нежилую для целей бизнеса.
4. ИП указывал в отчётности расходы на содержание и пр.
5. В сделках и актах приёма-передачи указан индивидуальный предприниматель, а не просто физлицо.
6. При покупке недвижимости предприниматель направил уведомление в налоговую об уменьшении доходов бизнеса на расходы. Это даёт возможность не платить налог на имущество в качестве физлица.

Налоги при продаже коммерческой недвижимости

Если ИП продаёт коммерческую недвижимость, налогообложение должно осуществляться согласно режиму, который он использует в предпринимательской деятельности. Также есть общие правила:

• сумма продажи входит в доходы ИП;
• можно учесть расходы на покупку как вычет.

Как исчисляются налоги

Как правило, для расчёта и уплаты налогов предприниматель использует УСН, ОСН или спецрежимы.

1. На упрощённой системе налогообложения (УСН) «Доходы минус расходы» с продажи платится 15% налога от разницы между ценой продажи и покупки. В регионе может действовать и собственная ставка. Информация о сумме продажи фиксируется в Книге учёта доходов и расходов (КУДиР).

Для некоторых категорий, например, помещений, срок составляет 10 лет. Учитывается только амортизация. Необходимо пересчитать всю налоговую базу ИП с момента приобретения и исключить из неё расход на него. Вместо расхода нужно начислить амортизацию и доплатить недоимки в бюджет. Это следует из Письма Минфина РФ от 02.06.2021 N 03−11−06/2/43690.

2. На УСН «Доходы минус расходы» и едином сельскохозяйственном налоге (ЕСХН) — 15% от суммы сделки за вычетом расходов на имущество. Действует то же правило, что и для УСН «Доходы минус расходы».
3. НА УСН «Доходы» нельзя учесть расходы на покупку, поэтому предприниматель оплачивает 6% от полной суммы продажи, или по сниженной ставке региона. Нельзя учесть расходы на покупку.

4. На ЕСХН – 6%, в некоторых регионах ставка может быть снижена до нуля.
5. На общей системе налогообложения (ОСНО) ИП должен уплатить НДФЛ 13% от полученного дохода – это разница между ценой реализации и остаточной стоимостью. Также взимается НДС 20%, при этом в случаях, перечисленных в ст. 145 НК, можно получить освобождение от выплат.
6. На патентной системе налогообложения (ПСН) налог платится по УСН или ОСНО.
7. ИП в статусе самозанятого платят только 13% НДФЛ.

Как избежать переплат и сэкономить

Чтобы снизить налоговые выплаты, нужно делать следующее:

1. Выбрать оптимальный налоговый режим перед покупкой. Например, УСН вместо ОСНО.
2. Применять имущественные вычеты
3. Правильно оформлять расходы.
4. Применять амортизационную премию.
5. Учитывать все возможные расходы при УСН «доходы минус расходы».
6. Использовать освобождения от НДС при продаже недвижимости, находившейся в собственности более 3 или 5 лет.

Как учитывать продажу в бухгалтерии

Продажа имущества ИП, используемого в предпринимательской деятельности, отражается в бухучёте. Необходимо произвести:

• списание с учёта объекта недвижимости;
• отражение выручки от продажи;
• учёт расходов на приобретение;
• расчёт и уплату налогов;
• формирование проводки по списанию остаточной стоимости.

Какие документы нужны для покупки или продажи

При покупке имущества ИП необходим стандартный пакет документов для физлица. Например, для личной недвижимости:

• договор купли-продажи;
• акт приёма-передачи;
• выписка из ЕГРН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• паспорта сторон.

При продаже требуется расширенный пакет:

1. Правоустанавливающие документы и документы на имущество.
2. Документы продавца: паспорт, свидетельство о регистрации ИП, ИНН, справка о состоянии расчётов с ФНС, выписка из ЕГРИП.
3. Дополнительные документы:
• При УСН: КУДиР, документы, подтверждающие расходы, расчёт налоговой базы.
• При ОСНО: налоговая декларация по НДС, налоговая декларация по налогу на прибыль, документы, подтверждающие право на вычет НДС.

При осуществлении операций с имуществом ИП важно разграничивать личное и предпринимательское имущество, правильно оформлять все документы и своевременно уплачивать налоги согласно выбранному налоговому режиму.