Обмен квартиры на квартиру – один из вариантов покупки недвижимости. Во времена, когда жильё выдавали в пользование, а не в собственность, этим способом часто пользовались, если разные поколения хотели разъехаться в квартиры меньшей площадью или же семья планировала увеличить квадратные метры. Расскажем, как меняют жильё сейчас, когда это выгодно и как правильно обменять квартиру на квартиру.
При обмене квартирами происходит фактический обмен недвижимым имуществом. Но есть разные сценарии:
Обменять квартиру можно по договору мены. Он похож на двойную куплю-продажу:
Сделки обмена возможны на первичном и вторичном рынках с разными типами недвижимости: квартирами, домами, таунхаусами, земельными участками.
Когда выгодно поменять одну квартиру на другую:
Есть и другие причины, из-за которых люди решаются оформить обмен. Например, ищут жильё в определённом районе или даже доме, где мало свободных квадратных метров на продажу.
Обменяться жильём можно двумя способами: с таким же собственником или с помощью трейд-ин с застройщиком.
Прямой обмен возможен, если объекты имеют одинаковую стоимость и доплаты не будет. Есть разные комбинации, например, обмен однокомнатной квартиры с дорогим ремонтом в хорошем районе на трёхкомнатную, но далеко от центра и без ремонта.
Особенности сделки:
В такой сделке рисков меньше, поскольку не фигурируют деньги – не нужно искать безопасный способ передачи средств, исключено мошенничество.
Если в процедуре обмена участвуют две неравноценных квартиры, используют доплату. Её вносит та сторона, которая получает более дорогое жильё. Доплата возможна не только деньгами, но и в натуральной форме, например, одна сторона передаёт большую трёхкомнатную квартиру, вторая – двухкомнатную и гараж.
Сделка заключается по той же схеме, но стороны договариваются о сумме доплаты и способах её передачи. Здесь есть свои нюансы:
Дополнительные траты в такой схеме: отчёт об оценке для обеих квартир. Он нужен, чтобы точно определить сумму доплаты.
Trade-in квартиры – сделка обмена старой квартиры на новую в новостройке. Похожую схему используют в автосалонах: привозите старую машину и меняете на новую с доплатой. Но есть нюансы:
Такую схему можно использовать на любом этапе строительства, причём на стадии котлована легче выгодно обзавестись новым жильём.
У застройщиков много требований, например, могут отказать, если:
Основная выгода для покупателя – экономия времени. Застройщик берёт на себя оценку и продажу вашего жилья, но иногда по цене ниже рынка.
Если решили получить новое жильё таким способом, расскажем, как разменять квартиру пошагово: от поиска жилого помещения до оформления его в собственность.
Один из самых сложных этапов. Например, в сервисе «Домклик» для Москвы всего 274 таких предложения, а по продаже – более 72 000 объявлений.
Где искать варианты размена:
Этот этап обычно самый длительный – ваше жильё может не понравиться второй стороне сделки, при осмотре обнаружатся недостатки второй квартиры, у неё могут быть другие собственники, несогласные с обменом.
Если удалось договориться и обе стороны остались довольны квартирами, переходим к следующему этапу – оценке недвижимости:
В стандартной ситуации оценку чаще всего оплачивает покупатель, но в случае обмена стороны договариваются – в основном каждый платит за своё жильё. Стоимость – от 2–3 тыс. руб.
Как оценивают юридическую чистоту:
Минимально нужно проверить выписку из ЕГРН, продавца (банкротство, судебные дела, паспортные данные), отсутствие задолженности по комуслугам, все переходы права собственности, прописанных лиц, совладельцев.
Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру (отдельный пакет для каждого жилья):
Это основной пакет, могут потребоваться дополнительные документы. Например, кроме согласия супругов, нужно будет свидетельство о браке или его расторжении.
Договор заключают в письменной форме, обе стороны подписывают его. Обязательно включить такую информацию:
Договор заверять необязательно, но на практике такие сделки заключаются у нотариуса. К нему обязательно обращаться, только если квартира в долевой собственности или есть несовершеннолетние владельцы.
Подписанный договор составляют в трёх экземплярах, один передают в Росреестр на регистрацию. В большинстве городов это можно сделать через МФЦ с такими документами:
Объект зарегистрируют в срок до 10 дней. Каждому выдадут выписку ЕГРН – это и есть подтверждение перехода права собственности.
Проще всего происходит передача жилья, если в нём не зарегистрированы дети, оно находится в единоличной собственности хозяина, не в ипотеке. Рассказываем, как происходит обмен недвижимости на недвижимость в нестандартных ситуациях – с ипотечным, муниципальным или неприватизированным жильём.
Это стандартный вариант – жильё находится в собственности, а владелец вправе делать с ним всё, что захочет:
Стороны заключают договор мены – фактически одновременную продажу и покупку недвижимости.
Муниципальная и неприватизированная недвижимость не находится в собственности. Единственное разрешённое действие с такой жилплощадью – обмен.
Особенности таких жилищных сделок:
При обмене муниципальной квартиры нужно получить согласие каждого, кто в ней живёт.
Пока квартира в ипотеке, она находится в залоге у банка с полным набором ограничений. Без согласия кредитора нельзя совершать сделки обмена, дарения, продажи. Но выход есть:
В таких сделках могут участвовать две ипотечные квартиры или одна ипотечная, а вторая – в собственности владельца.
У обоих собственников появляется обязанность уплаты НДФЛ, если:
Основные юридические аспекты:
Кстати, если не получается выполнить обмен напрямую, можно использовать альтернативную схему. Здесь появляется третье лицо – ему продают одну квартиру, и у него же покупают другую.
Чтобы получить в собственность «чистое» жильё и быстрее переехать, важно знать об основных подводных камнях:
Основная сложность – в сопровождении сделки. В большинстве случаев клиенты продают и покупают недвижимость, поэтому непросто найти риелтора или нотариуса, который бы разбирался в нюансах именно обмена жилья.
Обмен старой квартиры на новую (бо́льшую или меньшую в зависимости от того, какие цели у сторон сделки) может стать выгодным вариантом расширения жилплощади, переезда в другой район или город. Но у такой схемы есть плюсы и минусы.
Главные преимущества:
Ещё одна особенность – возможность доплаты в натуральной форме. Это позволяет получить хорошую квартиру без заёмных средств, если, например, кроме жилья, вы предложите второй стороне сделки машино-место, гараж, дачу и т. д.
В чём заключаются основные недостатки:
Обмен квартирами – относительно быстрый и прозрачный способ улучшить жилищные условия: переехать в квартиру большей площади, разменять одну большую на две поменьше, сменить район или город. Провести такую сделку можно с приватизированным и неприватизированным жильём, но с учётом нюансов.