Налог с продажи квартиры вырастет до 22%. Как уменьшить его или обнулить?

Если вы собираетесь продать квартиру, лучше это сделать в 2026 году. В следующем году ставка налога вырастет. Это следует из заявления Минфина. Давайте вместе разберёмся, что изменится в налогообложении и как продавать жильё так, чтобы не платить в казну ни копейки.

Новая ставка налога с продажи квартиры

С 2027 года все доходы, которые мы получаем, будут собирать в одну кучу и удерживать с них налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Об этом объявил Мифин:

В целях унификации уровня налогообложения доходов граждан по ставкам 13-22% в основную налоговую базу по НДФЛ предлагается включить «пассивные» доходы – по дивидендам и от другого долевого участия, по процентам от вкладов, по операциям с ценными бумагами и цифровыми правами, от продажи имущества и реализации долей участия, по договорам страхования и дарения

Как считают НДФЛ сейчас

В 2026 году налог считают по двум группам. Первая — это наша зарплата. Тут действует пять шкал со ставками 13%, 15%, 18%, 20% и 22%. Вторая — все остальные доходы: от вкладов, инвестиций, с продажи недвижимости и так далее. Здесь только две шкалы со ставками 13% и 15%.

Как будут считать НДФЛ с 2027 года

С 1 января все наши доходы начнут суммировать и применять к ним пятиступенчатую шкалу:

• до 2,4 млн рублей в год — 13%;
• с 2,4 млн до 5 млн рублей в год — 15%;
• с 5 млн до 20 млн рублей в год — 18%;
• с 20 млн до 50 млн рублей в год — 20%;
• свыше 50 млн рублей в год — 22%.

Примеры расчёта налога при продаже квартиры

Представим, что вы получили в наследство двухкомнатную квартиру в Лазаревском районе Сочи. По данным портала «Мир квартир», ценник варьируется от 10 млн до 20 млн рублей в зависимости от отдалённости до моря и других факторов. Допустим, вы решили её продать за 15 млн рублей.

Если вы это сделаете в 2026 году и других незарплатных доходов у вас не было, то налог составит 2,2 млн рублей:

• 15 000 000 — 2 400 000 = 12 600 000
• 2 400 000 х 0,13 (13%) = 312 000
• 12 600 000 х 0,15% (15%) = 1 890 000
• 1 890 000 + 312 000 = 2 202 000

Если вы продадите квартиру в 2027 году, то даже без учёта вашего заработка придётся отдать в казну 2,5 млн рублей:

• 2 400 000 х 0,13 = 312 000
• 2 600 000 х 0,15 = 390 000
• 10 000 000 х 0,18 = 1 800 000
• 1 800 000 + 390 000 + 312 000 = 2 502 000

Если при этом вы работаете, то налог будет ещё выше. Ведь общая сумма дохода увеличится. К примеру, при годовой зарплате в 600 000 рублей налог с продажи квартиру будет уже на 30 000 рублей выше.

Как не платить налог с квартиры

Несмотря на повышение НДФЛ, все остальные нормы остаются в силе. Речь идёт о минимальном сроке владения недвижимостью, после истечения которого вы можете не платить налог вовсе. К примеру, чтобы без налога продать квартиру, полученную в наследство, достаточно выждать три года со смерти наследодателя.

Для недвижимости, которую вы купили за свои деньги, в том числе в ипотеку, минимальный срок больше — пять лет. Но если речь идёт о единственном жилье, то без налога можно его продать в любое время. Также есть льготы для семей с детьми. Подробно об этом мы рассказывали в материале «Минимальный срок владения». Пользуйтесь тем, что позволяют законы, чтобы не платить налог, который теперь станет просто огромным.