Перед тем как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, нужно соблюсти процедуры, предусмотренные Жилищным кодексом. Одного желания жильцов недостаточно – если УК не справляется со своими обязанностями, нужно организовать собрание, запротоколировать решение собственников жилья, выбрать новую организацию и заключить договор. Расскажем, как правильно сменить УК многоквартирного дома и не ошибиться в выборе.
Управляющей компанией может быть только юридическое лицо, заключившее договор с собственниками жилья в многоквартирном доме. По такому договору основной задачей УК становится содержание общедомового имущества, за что с жильцов удерживается ежемесячная плата.
Управляющая организация обязана поддерживать порядок в многоквартирном доме и на прилегающей территории, которую берёт на обслуживание. От этого зависят качество проживания и безопасность людей.
Основные обязанности УК:
Кроме того, УК занимается пожарной безопасностью и обязана следить, чтобы было необходимое противопожарное оборудование, не захламлялись лестничные пролёты и другие помещения.
Обслуживание домов происходит или силами самой УК (штатных сотрудников), или посредством привлечения подрядных организаций. Минимальный набор персонала обычно есть в каждой организации – дворник, сантехник, слесарь. Для сложных работ могут привлекаться подрядчики, например, если нужно заменить крышу.
Ещё УК выступает связующим звеном между поставщиками услуг и жителями дома. Например, электроэнергию поставляет одна компания, но УК может заниматься передачей показаний счётчиков и следить за их состоянием, размещать объявления, если ожидается проведение технических работ.
Деятельность управляющих компаний регулируется Жилищным кодексом, ГК РФ и Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75.
Согласно действующему законодательству, УК могут быть нескольких типов:
Наиболее распространены в России частные компании. В их подчинении может быть один или несколько многоквартирных домов. Они, как и все другие УК, подчиняются Жилищному кодексу, за действующими тарифами следит антимонопольная служба (ФАС).
Управление может осуществляться товариществом собственников жилья (ТСЖ). В этом случае жильцы объединяются и самостоятельно управляют имуществом. Такая форма правления требует вовлечённости жильцов – по многим вопросам приходится проводить собрания, совместно принимать решения. При этом ТСЖ работает не бесплатно, а на основе определённого тарифа.
ЖСК – жилищно-строительный кооператив, в котором могут быть физические и юридические лица. Они строят, а затем обслуживают дом. ЖСК может обслуживать только тот дом, который возвёл.
Основная причина смены управляющей компании в многоквартирном доме – недобросовестное выполнение обязанностей. Если УК не меняет коммуникации, когда они выходят из строя, не убирает территорию и подъезды, отказывается контактировать с домовладельцами, игнорирует жалобы, беспочвенно повышает тарифы – это поводы сменить управленца на нового.
Выбор управляющей компании – прерогатива собственников жилья. Но без существенных нарушений со стороны УК расторжение договора невозможно.
Жилищный кодекс не позволяет без причины поменять одну компанию на другую. Если организация, которая выбирается собственниками и заключает с ними договор, эффективно управляет жилым домом и другим общим имуществом, замена управленца невозможна.
Для этого должны быть основания:
Самой частой причиной выбора новой УК остаётся низкое качество обслуживания. Если владельцы жилья исправно платят за услуги, но УК не выполняет обязанности, это считается существенным нарушением условий договора.
Процедура вряд ли будет запущена, если УК не вовремя заменила лампочку в подъезде. Но если приходится платить по завышенным тарифам или за те услуги, которые не предоставлялись, ремонт не выполняется вовремя – это поводы для смены организации.
Перед тем как поменять управляющую компанию, нужно выбрать новую организацию. Стоит обратить внимание на такие критерии:
При выборе проверка проводится и по другим критериям. Например, нужно посмотреть, не находится ли компания на грани процедуры банкротства, основную документацию, в том числе тарифы, получить информацию по перечню предоставляемых услуг. Лучше, если организация управляет несколькими домами и её не меняют часто.
Перед тем как поменять УК, нужно собрать необходимые подтверждающие документы, выбрать новую компанию вместо действующей и провести собрание собственников жилых помещений. Жильцы совместно решают и отражают в протоколе после голосования желание передачи дома новой УК. Предлагаем подробную пошаговую инструкцию.
Некачественное обслуживание нужно доказать:
Желательно подтвердить как можно больше нарушений, которые находятся в зоне ответственности управленца. Причём действовать в одиночку сложно, лучше подключить как можно больше соседей.
Выбор нового управленца важно обсудить с собственниками жилья до заключения договора, а также:
Подобрать компанию можно разными способами:
В крупных городах – несколько управляющих компаний, в небольших УК может быть только одна, в связи с чем у владельцев квартир нет выбора. Альтернативой может выступить создание ТСЖ и самостоятельное управление общим имуществом.
Важное правило при смене УК – проведение общего собрания:
Собрания проводятся в очной или очно-заочной форме. Например, если кто-то не может присутствовать, то можно прийти к собственнику лично. Тогда он подписывает бланк в присутствии руководства.
Принятие решений на собраниях происходит посредством большинства. То есть если 50% собственников и хотя бы ещё один жилец проголосуют за смену УК, можно расторгать договор.
После этого собственники-инициаторы обязаны направить уведомление в действующую организацию вместе с оригиналом протокола и приложений в срок до 10 дней. Также копии направляются государственному жилищному надзору, срок – не более 5 дней.
Когда нашли новую компанию, с ней нужно заключить договор, причём подписать его обязаны хотя бы 50% + 1 жилец. Часто его подписывают в ходе собрания. Условия договора с новым управленцем лучше обсудить заранее. Важно затронуть такие вопросы:
Один из способов обезопасить себя – привлечь юриста, который поможет проверить договор и решить другие проблемы, например, при разногласиях в размере оплаты, контроле над работой УК. Договор регистрируют в жилинспекции.
Когда новый управленец заключит соглашение с поставщиками услуг, с жильцов начнёт удерживаться плата за те коммунальные услуги, которые оказывает УК.
Если старая УК получает протокол, где отражено решение большинства жильцов, которые проголосуют за смену управляющей компании, но игнорирует это решение, есть три варианта действий:
По закону собственники жилых помещений заключают договоры на срок 1–5 лет, а если организация выбрана методом открытого конкурса – 1–3 года. Расторгнуть договор раньше этого срока можно по веским причинам и решением большинства, которое принимается на общих собраниях.