В 2024 году ставки по ипотеке поднялись так высоко, что даже самые амбициозные перестали мечтать о новой квартире. С тех пор у одних родился ребёнок, и понадобилось место для игрушек. У других завёлся попугай, и нужно пространство для полётов. Третьи решили, что старый диван уже не тот, а если уж покупать мебель, то и квартиру не помешает поменять. Центробанк при этом не спешит снижать ключевую ставку, а даже если она опускается, цены на недвижимость всё равно не радуют. Что нас ждёт в 2026 году? Будет ли рыночная ипотека дешевле, а квартиры — хоть немного доступнее, или мы всё так же будем мечтать о квадратных метрах с видом на парк?
Однако не всё так однозначно: есть разные подходы и сценарии. На ситуацию влияют десятки факторов. Редакция «Выберу.ру» опросила экспертов и готова поделиться прогнозами на 2026 год. Будем ли мы загадывать ипотеку под бой курантов?
Поясним, почему мы ожидаем, что ипотека подешевеет именно на 3 п. п. Всё дело в том, что банки устанавливают процентные ставки в зависимости от ключевой. Сейчас она 16%, и именно от этого показателя зависят условия для заёмщиков. В материале «Прогноз ключевой ставки на 2026 год от Центробанка и экспертов» мы объясняем, что в базовом (самом вероятном) сценарии средняя ключевая ставка будет варьироваться от 13% до 15%, а к концу года скорее всего снизится до 13%. Вслед за этим проценты по ипотеке тоже пойдут вниз и в итоге опустятся примерно на 3 п. п.
Эксперты тоже предсказывают тренд на снижение ставок.
Некоторые аналитики более осторожны в прогнозах. Например, эксперт по фондовому рынку «Гарда Капитал» Кирилл Селезнёв ожидает, что ставки по ипотеке за 2026 год снизятся лишь на 2 п. п. Подробнее об этом мы писали в материале «Загадываем ипотеку: какими будут ставки в 2026 году?».
Итог: в базовом сценарии в 2026 году ставки по ипотечным кредитам будут постепенно снижаться, и к концу года могут уменьшиться на 2−4 п. п. благодаря ключевой ставке Центробанка.
Помимо базового сценария Центробанк рассматривает негативный и позитивный. В первом варианте развития событий грянет кризис, усилятся санкции и ключевая ставка либо не изменится, либо немного поднимется, максимум до 19%. Хотя такой сценарий называют маловероятным, не стоит сбрасывать его со счетов. Елена Веряскина рассказала, что в этом случае будет со ставками по ипотеке:
В негативном сценарии ставка останется на текущем уровне или снизится незначительно, примерно на 0,5–1 п. п. в течение года
В позитивном сценарии инфляция достигнет целевой отметки 4% уже в 2026 году, а ключевая ставка опустится до 10%. Однако аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов отмечает, что даже если случатся такие грандиозные чудеса, большинство россиян всё равно не сможет купить жильё:
Даже при достижении ипотечных ставок в 10–11% доступность жилья для большинства россиян останется ограниченной из-за стагнации реальных доходов, что потребует дополнительных мер господдержки для повышения доступности таких займов
Итог: в негативном сценарии ставки по ипотеке останутся на текущем уровне или снизятся незначительно, на 0,5–1 п. п., если начнётся кризис или усилятся санкции. В позитивном сценарии, если инфляция будет контролируемой, ключевая ставка может опуститься до 10%, что приведёт к снижению ставок по рыночной ипотеке на 5–7 п. п.
Строительный рынок — это часть экономики, поэтому на него влияет всё, что в ней происходит. Прежде всего, рост НДС. «Мир квартир» цитирует Яну Глазунову, генерального директора VSN Group:
После изменения НДС с 1 января 2026 года можно прогнозировать увеличение и стоимости материалов, и стоимости работ. Уже сегодня генеральные подрядчики добавляют 10–12% к цене своих услуг на следующий период, что приведёт к удорожанию недвижимости во всех сегментах. <…> Услуги тоже подорожают. В итоге стоимость квадратного метра вырастет
Начальник управления ипотечного кредитования Газпромбанка Елена Веряскина согласна, что цены вырастут. И дело тут не только в налогах.
Не стоит забывать и о ещё одном важном моменте. Власти хотят изменить условия по семейной ипотеке. Вместо единой ставки 6% планируют установить разные проценты в зависимости от количества детей: 4% (для тех, у кого трое детей), 6% (если двое детей) и 10% либо 12% (если один ребёнок). Елена Веряскина отмечает:
Дифференцированная льготная ставка, направленная на конкретные категории заёмщиков или регионы, усилит вклад спроса в отдельных проектах — это приведёт к незначительному повышению цен на некоторых территориях
Однако на рынке есть и факторы, которые говорят в пользу снижения цен — как на первичном, так и на вторичном рынках. О них мы рассказали в материалах:
Итог: в 2026 году цены на недвижимость, скорее всего, продолжат расти. Это связано с увеличением стоимости материалов и работ из-за роста НДС, а также с сокращением объёмов ввода жилья. Однако есть и факторы, которые могут снизить цены, хотя некоторые эксперты не считают их особо весомыми.
Начальник управления ипотечного кредитования Газпромбанка Елена Веряскина отмечает, что универсального ответа на этот вопрос нет. Решение стоит принимать индивидуально, исходя из личных финансовых возможностей. При этом, если вы хотите купить квартиру без кредита, то откладывать не стоит, ведь цены растут. Если же вам не обойтись без ипотеки, то можно не бояться высоких ставок.
Итог: стоит ли покупать недвижимость в 2026 году, зависит от ваших финансовых возможностей. Если у вас есть средства для покупки без кредита, лучше не откладывать, так как цены продолжают расти, а если ипотека неизбежна, можно купить и рефинансировать кредит позже, когда ставки снизятся.
Итак, какой будет ставка по ипотеке в 2026 году?
Цены на недвижимость в 2026 году
Цены на недвижимость в 2026 году, скорее всего, продолжат расти. Это связано с изменением НДС, а также с сокращением объёмов ввода жилья. На вторичном рынке спрос, активировавшийся благодаря снижению ставок по ипотеке, тоже повлияет на рост цен. Есть и факторы, которые могут снизить цены, но они считаются маловероятными.
Стоит ли покупать недвижимость в 2026 году?
Решение о покупке недвижимости в 2026 году зависит от ваших финансовых возможностей. Если у вас есть возможность купить без ипотеки, откладывать покупку не стоит, поскольку цены продолжают расти. Если ипотека неизбежна, можно приобретать жильё и рефинансировать кредит позже, когда ставки снизятся.