2024 год стал особенным для российского рынка недвижимости. Главное событие года, конечно, — окончание массовой льготной ипотеки, которая за четыре года сделала жильё абсолютно недоступным для людей. Цены на квартиры «распухли» так, что теперь точно без кредита к ним не подступишься. Но это ещё полбеды. Вторая горестная половина заключается в запредельно высоких ставках по рыночной ипотеке. Ещё чуть-чуть, и проценты достигнут 30% годовых. Что происходило с рынком недвижимости и ипотеки в 2024 году, что будет с ценами на недвижимость в 2025 году — в обзоре «Выберу.ру».
Долгих три года Центробанку пришлось убеждать правительство, что антикризисная мера вроде льготной ипотеки для всех не должна действовать долго. Полгода, максимум год. Наконец-то решение было принято — с 1 июля 2024 года программа канула в Лету.
Но отнюдь не потому, что из-за льготной ипотеки слишком сильно выросли цены, а новостройки по стоимости на 40% опередили «вторичку». Скорее всего, волевое решение, несмотря на давление Минстроя, приняли из-за чересчур выросших расходов бюджета на фоне увеличения рыночных ставок. Иначе как объяснить, что попутно правительство урезало другие льготные программы — семейную ипотеку, IT-ипотеку. Обсуждалось также сокращение сельской ипотеки.
Ещё одно событие, вернее, череда событий, которая влияет на рынок недвижимости — последовательное повышение ключевой ставки, из-за которого растут проценты по жилищным кредитам. А «благодаря» последнему решению ЦБ могут улететь в космос. Но обо всём по порядку.
С декабря 2023 года Банк России трижды поднимал «ключ» — до 16%, до 18%, до 19%. Практически ни у кого нет сомнений, что это не последнее ужесточение денежно-кредитной политики. Прогнозируют и 20%, и даже 22%.
Повышение «ключа» вызвало подъём ставок по жилищным кредитам. Причём смотреть на средневзвешенные ипотечные проценты, рассчитываемые ЦБ, бессмысленно. Реальную картину портят субсидируемые правительством займы. Например, по данным Банка России, на 1 августа 2024 года средняя ипотечная ставка составляла 10,22%, на 1 сентября 2024 года — 9,32%.
Для сравнения: в августе минимальная ставка по жилищному кредиту в Сбербанке составляла 20% годовых. Поэтому отслеживать реальные ставки лучше с помощью сервиса «Выберу.ру» с названием «Ипотека».
В октябре ЦБ пошёл дальше. Он разрешил банкам не соблюдать закон о максимальных ставках по ипотеке. В результате проценты подскочили до 26% годовых. И, надо полагать, это ещё не предел.
К тому же Банк России заикнулся о том, что неплохо было бы снять ограничения по ипотечным ставкам навсегда. Так регулятор решил бороться с тем, что кредитные организации требуют с застройщиков комиссии за выдачу ипотеки на покупку их жилья, а те включают дополнительную нагрузку в стоимость квартир. В результате заёмщики покупают недвижимость по завышенным ценам. Правда, людям от такого решения ЦБ ни холодно, ни жарко. Так или иначе приходится переплачивать за квартиры.
После того, как Банк России в декабре 2023 года повысил ключевую ставку до 16%, а вслед поднялись проценты по ипотеке, эксперты пророчили снижение цен на недвижимость. Так, Сбербанк прогнозировал возврат стоимости жилья на уровень 2022 года, то есть снижение на 12−13%. Но прогноз не оправдался. Не повлияла на рынок и отмена массовой льготной ипотеки и сокращение других субсидируемых программ.
По данным портала «Мир квартир», с начала 2024 года цены на новостройки в среднем по стране выросли на 6,3%, метр строящегося жилья — на 7,8%. Из 70-ти исследованных городов только в 10-ти жильё подешевело. Сильнее всего в Махачкале (–18,8%), Грозном (–16%), Архангельске (–7,3%), Орле (–4,5%) и Астрахани (–3,6%).
«Вторичка» подорожала в среднем на 4,6%, квадратный метр — на 6,4%. Исключениями стали только Сургут, где квартиры подешевели на 0,4%, и Вологда, где стоимость жилья не изменилась.
Данные за третий квартал, куда вошли два месяца без массовой льготной ипотеки, более оптимистичные, но только в сфере строящегося жилья. Так, новостройки подорожали в среднем по России на 1%. Число городов, где цены снизились, увеличилось до 18-ти (с начала года — в 10-ти).
На вторичном рынке ситуация в последние три месяца несильно изменилась. Рост цен был почти в два раза выше, чем по новостройкам — плюс 1,7%. Оправдываются опасения, что «вторичка» будет догонять первичное жильё. В частности, эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков прогнозирует вторичному жилью «значительный рост» в ближайшее время.
С 1 августа 2024 года в Москве, а с 1 января 2025 года в Подмосковье запрещено строить малогабаритные квартиры. Теперь минимальная площадь квартиры должна составлять не меньше 28 квадратных метров (касается в том числе студий), двухкомнатной — не меньше 44 квадратных метров.
По мнению эксперта в сфере недвижимости Марии Тарасовой, это изменит структуру предложения на рынке жилья и аренды, а также предпочтения покупателей.
К концу октября 2024 года можно сказать, что ипотека — всё. Рыночные ставки по жилищным кредитам улетели в космос. Минимум — 26% годовых. Крайне сложно представить себе людей, готовых столько переплачивать за собственное жильё.
Единственный способ теперь купить жильё — взять ипотеку по льготной программе. Но доступ к семейной ипотеке урезали, к IT-ипотеке — тоже. Минсельхоз обсуждает также ужесточение условий по сельской ипотеке.
Есть и другая проблема. В банках то и дело заканчиваются выделенные правительством деньги. Не учли власти то, что после отмены массовой льготной ипотеки население переключится на другие программы.
Но если вам повезло — проходите по условиям, а в банке остались деньги на выдачу льготной ипотеки, то это ещё не значит, что вы станете счастливым обладателем собственного жилья. Банк может отказать в выдаче кредита из-за несоответствия требованиям Центробанка.
С 1 марта 2024 года банки вынуждены создавать дополнительные резервы по ипотечным кредитам, если они выданы на следующих условиях:
Это не значит, что банки совсем не выдают ипотеку с первоначальным взносом 20%. Но будьте готовы к отказу, если не соответствуете требованиям ЦБ или у банка нет лишних денег, чтобы создавать дополнительные резервы.
Глава Сбербанка Герман Греф считает, что из-за сворачивания льготных программ и высоких ставок рынок ипотеки в 2024 году сократится на 40% по сравнению с 2023 годом. Данные ЦБ на 1 сентября 2024 года подтверждают пророчество Грефа.
В июле 2024 года выдача ипотеки рухнула на 45% год к году, до 356 млрд рублей (647 млрд рублей в июле 2023 года). В августе падение ускорилось — минус 56% (375 млрд против 849 млрд рублей).
Наибольший вклад в падение внесла льготная ипотека. Если в июле 2023 года было выдано субсидируемых кредитов на 355 млрд рублей, то в июле 2024 года — на 185 млрд рублей. В августе 2023 и 2024 годов — на 503 млрд и 196 млрд рублей соответственно.
С начала 2024 года выдача ипотеки сократилась на 21%, до 3,6 трлн рублей. Льготной ипотеки выдано, наоборот, больше, чем в прошлом году на 8%. За восемь месяцев 2023 года — на 2,3 трлн рублей, за восемь месяцев 2024 года — на 2,6 трлн рублей. Но по итогам всего года будет снижение, потому что данные за восемь месяцев включают в себя всего два месяца субсидированной ипотеки без массовой программы и июнь, в котором был поставлен рекорд. Перед окончанием ипотеки под 8% годовых банки выдали кредитов на 677 млрд рублей.
Имея на руках данные об объёмах всех выданных ипотечных кредитов и льготных, несложно подсчитать долю последних в общей структуре. Так, в августе 2023 года на льготную ипотеку приходилось 59%, в августе 2024 года — 52%. После отмены массовой льготной ипотеки доля субсидируемых программ в структуре должна была просесть сильнее. Однако этому мешают высокие процентные ставки по рыночным жилищным кредитам.
Поскольку купить теперь квартиру архисложно, значит, рынок аренды должен пополниться потенциальными квартиросъёмщиками. Раз увеличился спрос, значит, должны вырасти цены на аренду. Действительно, арендное жильё несколько подорожало в последние месяцы. Но эксперты считают, что это временное явление, связанное с началом учебного года в вузах и колледжах. В целом рынок находится в стагнации, говорит руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Позднякова.
Тем не менее, арендная плата выросла сильнее, чем стоимость вторичного жилья, обратил внимание гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. В результате доходность сдачи жилья в аренду увеличилась, а срок, в течение которого квартира окупится, сократился. Правда, не настолько, чтобы сделать покупку жилья для сдачи в аренду выгодным делом.
Последнее исследование портала «Мир квартир» показывает, что в среднем по стране доходность сдачи вторичного жилья в аренду составляет 6,3% годовых, а окупается покупка за 15,8 года. Самые лучшие показатели — в Ижевске (8,7% годовых и 11,5 года), наихудшие — в Белгороде и Москве (3,9% и 25,6 года). При расчётах не учитывались затраты на ремонт, коммунальные платежи и налоги.
Ситуация на рынке недвижимости в 2025 году будет зависеть от целого комплекса факторов, говорит генеральный директор сервиса по продажам новостроек SPN24 Дмитрий Старшинин. Это не только доступность ипотеки, кредитов для застройщиков, но и сегмента.
Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева полагает, что темпы роста цен на новостройки в 2025 году замедлятся до 0,8−1,5%. Этому будет способствовать снижение спроса из-за высоких процентов по рыночным ипотечным кредитам.
Павел Луценко (портал «Мир квартир») тоже считает, что высокая ключевая ставка сильнее всего повлияет на стоимость жилья. Он прогнозирует рост цен на новостройки на уровне 0−1% в квартал со снижением в отдельных городах. «Вторичка» будет дорожать активнее — на 1−2% в квартал.