Как быстро и выгодно закрыть ипотеку

Мы часто слышим от ипотечных заёмщиков, что они стремятся как можно быстрее закрыть свой жилищный кредит. Если есть деньги, то это сделать несложно, ведь никаких ограничений со стороны банков на полное или частичное погашение кредита нет. Однако остаются вопросы: сокращать срок или сумму кредита, есть ли смысл гасить ипотеку в конце срока, а не выгоднее ли положить деньги на вклад. Давайте разбираться, как быстро закрыть ипотеку и зачем это делать. Может, лучше оставить всё как есть?

Зачем торопиться с выплатой ипотеки

Прежде чем вносить деньги в счёт погашения ипотеки, подумайте, а зачем вы это делаете. Может, смысла в погашении вообще нет.

Чаще всего, стремясь закрыть ипотеку досрочно, люди стремятся сэкономить на переплате. Это резонно. Вы платите банку только за фактическое пользование деньгами. Чем больше сумма кредита и чем выше срок, тем больше вы переплачиваете. Даже при сравнительно невысоких процентах по жилищному кредиту переплата превышает стоимость жилья.

Расчёт сделан с помощью калькулятора «Выберу.ру». При стоимости квартиры 5 000 000 рублей и первом взносе 20% за 25 лет вы переплатите 5 200 000. Обратите внимание, что ставку мы рассчитывали льготную — 8% годовых. Если взять рыночную, которая уже превысила 17% годовых, то переплата — стоимость трёх таких квартир.

Но экономия — не единственный мотив для досрочного погашения.

Квартиру нужно вывести из-под залога 

Пока не выплачена ипотека, вы не можете полноценно распоряжаться жильём без согласования с банком. Так, недвижимость нельзя продать, подарить, выделить в нём доли. Даже для большой перепланировки и сдачи в аренду требуется согласование банка.

1. Если вам в скором времени нужно продавать квартиру или совершать другие сделки, то с погашением ипотеки стоит поторопиться.

2. Если вы намерены долго жить в квартире, не планируете банкротство и дефолт по кредитным платежам, то залог никак не мешает.

Есть опасения, что платежи станут в тягость 

У нас бывают разные жизненные обстоятельства: развод, рождение детей, пенсия, смена работы, болезнь. Всё это сказывается на платёжеспособности. Некоторые события предсказуемые, к ним можно и нужно готовиться.

1. Рождение ребёнка. Пусть государство и помогает семьям, но всё равно появление нового члена семьи — это и дополнительные расходы, и падение дохода за счёт сокращения зарплаты одного из супругов. Ипотечный платёж может тяготить.

2. Развод. Супруги разводятся не вдруг. Обычно есть предпосылки. Ипотечная квартира может стать бременем, поскольку придётся делить не только жильё, но и долг.

3. Пенсия, ухудшение здоровья. Чем старше человек, тем больше вероятности, что доход его сократится. О пенсии и речи нет — выплаты не компенсируют зарплату.

Если вы чувствуете, что ваши доходы в будущем сократятся или увеличатся расходы, лучше досрочно гасить ипотеку, хотя бы частично с сокращением суммы платежа, чтобы снять с себя лишнее бремя.

Нужно взять кредит

Если вы планируете новый кредит. Например, на дачу, машину, ремонт, ещё одну квартиру, то ипотеку нужно сокращать или закрывать полностью, чтобы сократить долговую нагрузку. При большой долговой нагрузке вам могут отказать в кредите.

Ипотека морально изматывает

Некоторых тяготит сама мысль о том, что часть денег ежемесячно нужно отдавать банку, что есть долг, что есть переплата.

Если вы из такой категории, то не мучайте себя и закройте жилищный кредит, чтобы легче дышалось и жилось.

Мы перечислили достаточно мотивов, чтобы досрочно гасить ипотеку, но не будем однозначны в суждениях. Есть случаи, когда закрывать жилищный кредит нет смысла.

Доходы быстро растут, ипотечный платёж обесценивается

Ипотека — кредит на несколько десятков лет. За это время меняется экономическая обстановка в стране, уровень зарплат, уровень расходов. Чаще всего ипотечный платёж обесценивается. Сами посудите, 10 000 рублей в 2010 и 2024 — разные деньги с разной покупательской способностью.

Если ваша зарплата растёт быстрее инфляции, то постепенно ипотечный платёж вас будет всё меньше, и меньше обременять.

Нет свободных денег 

Если денег хватает только на оплату ипотеки и текущие расходы, то тянуть из себя последнее ради досрочного погашения не стоит. Вы превратитесь в мемного заёмщика, который питается лапшой быстрого приготовления и во всём себе отказывает. Не нужно жертвовать всем ради квартиры.

Возможны два варианта:

1. Платить по графику.
2. Искать дополнительные источники дохода.

Деньги можно выгодно вложить

Сейчас ставки по вкладам растут. Можно найти предложения под 17% годовых. Если у вас ипотека взята под низкий процент, то сейчас можно заработать на вкладе, а потом положить эти же деньги на досрочное погашение.

Но каждый случай индивидуален. Нужно посчитать, сколько вы заработаете на вкладе и сколько потеряете на ипотечных процентах.

Давайте посмотрим на примере.

У нас есть 500 000 рублей и вопрос: погасить ипотеку сейчас или положить на вклад под 17% годовых, а досрочное погашение провести позже.

Внеся деньги на год позже, мы потеряем 57 315 рублей.

Доход от вклада на 500 000 рублей под 17% годовых составит 84 864 рубля. Как видим, есть смысл положить деньги на вклад, а не пускать на досрочное погашение.

Для сравнения посчитаем ещё один пример. Возьмём те же самые параметры ипотеки, но процентную ставку применим выше — 8% годовых.

Потери — 103 870 рублей.

Во втором примере деньги на вклад вносить невыгодно, лучше пустить их на досрочное погашение.

Ипотечный кредит подходит к концу 

Банки оформляют ипотеку с аннуитетными платежами. Каждый месяц вы платите одинаковую сумму, но сначала большую часть платежа составляют проценты, меньшую — тело кредита. То есть вы сперва выплачиваете проценты, а потом уже основной долг.

Чем дольше вы платите кредит, тем больше денег уходит на погашение основного долга и меньше — на проценты. Если вы уже выплатили большую часть процентов, то досрочное погашение не позволит вам много сэкономить.

Так выглядит график погашения в начале срока кредитования. Оранжевым выделены проценты.

Так выглядит график погашения той же самой ипотеки в конце срока:

Как гасить ипотеку: с уменьшением срока или платежа?

Отвечая на этот вопрос, обычно все заявляют, что лучше сокращать срок — это более выгодная стратегия, поскольку переплата становится в разы меньше.

Но опять же не будем однозначны. Жизненные ситуации бывают разные, цели досрочного погашения тоже бывают разные. Соответственно, сокращение срока ипотеки подойдёт не всем.

Возьмём для примера жилищный кредит с такими параметрами:

Посчитаем три варианта погашения: с сокращением срока, сокращением суммы и комбинированный.

Погашение с сокращением срока

Если мы погашаем этот кредит досрочно, то экономим на процентах 1 197 961 рубль, а срок кредита сокращается на 5 лет и 6 месяцев. Ежемесячные платежи по сумме останутся прежними.

Погашение с сокращением платежа

Если сократить ежемесячный платёж, то экономия на процентах составит 512 256 рублей. Ежемесячный платёж сократится с 29 800 рублей до 25 800 рублей — на 4 000 рублей.

Если вы хотите сэкономить на процентах и быстрее закрыть кредит, то выбирайте досрочное погашение с сокращением срока кредита, но при условии, что ежемесячный платёж для вас комфортен.

Если же ежемесячный платёж некомфортный, в ближайшее время возможно сокращение доходов или увеличение расходов, то лучше подстраховаться и сократить платёж. Да, вы меньше сэкономите, но зато качество жизни сохраните на прежнем уровне и не уйдёте в долги.

Есть ещё третий вариант погашения.

Комбинированная схема досрочного погашения

Суть её в том, что вы досрочным погашением сокращаете ежемесячные платежи, а потом вносите платёж такой же, как и прежде, но уже сокращаете срок кредита.

В нашем случае мы вносим 500 000 рублей, сокращаем ежемесячные платежи. По графику нужно будет вносить 25 800 рублей. Но мы будем платить 30 000 рублей и сокращать срок кредитования.

В итоге экономия на процентах будет 1 533 326 рублей. Срок кредита сократится на 5 лет и 9 месяцев.

Как видим, с точки зрения финансов такая схема даже выгоднее, чем простое сокращение срока, поскольку больше денег направляется на досрочное погашение.

При этом вы себя страхуете: у вас будет меньше платёж по графику и в случае форс-мажора можно вносить только его.

Если вы планируете досрочное погашение ипотеки, то придерживайтесь такого плана:

1. Оцените, нужно ли вам досрочное погашение.
2. Посчитайте, есть ли выгодные варианты вложения свободных средств вместо досрочного погашения.
3. Выберите оптимальную схему погашения.

Если вы решились всё-таки на досрочное погашение, то узнайте в банке, какие у него требования к досрочному погашению кредита: нужно ли писать заявление или достаточно внести деньги на счёт через онлайн-банк.