Покупая новое жилье, мы делаем долгосрочное вложение. Чаще всего предполагается, что семья будет жить в этом доме или квартире долго – во всяком случае, весь срок ипотеки. Однако иногда жизнь складывается так, что приходится переехать и продать уже имеющуюся недвижимость. Однако, что делать, если жилье находится в ипотечном залоге с использованием материнского капитала? Ведь в этом вскрывается много нюансов. О них мы сегодня и расскажем.
Программа по поддержке семей, в которых родился второй и каждый последующий ребенок, существует с 2007 года. Это мера поощрения, необходимая для того, чтобы улучшить демографию страны, а также помочь молодым семьям финансово, например, при покупке квартиры или в обучении ребенка. Таким образом, полученные деньги можно направить как на недвижимость, так и на оплату обучения будущего специалиста в университете.
Однако чаще всего полученные сертификаты используют именно для покупки жилья. Действительно, недвижимость – крайне дорогое вложение, и полученные от государства дотации позволяют облегчить эту финансовую нагрузку. Применить маткапитал можно в качестве:
Законодательство не ограничивает граждан в выборе недвижимости – это может быть как квартира в новостройке, так и на вторичном рынке, участок под ИЖС или готовый дом, а также доли или комнаты в квартирах или коммуналках. Главное, чтобы недвижимость была пригодна для жизни с ребенком и имела отдельный доступ. Кроме того, вы обязательно должны выделить доли для своих детей – часть на каждого.
Как продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом? Так как МК – это средства, которые выделяются в поддержку семьям, в которых появился ребенок, то и направлять эти деньги нужно только на благо малышей. За этим строгим правилом следят органы опеки, и если дотации используются для приобретения недвижимости, то маленький гражданин обязательно должен получить свою долю в этих квадратных метрах.
Поэтому, если вы собираетесь реализовать ипотечное жилье, на которое потратили средства из сертификата, то обязательно нужно приобрести новое – и в нем выделить детям новые доли.
Законодательство не предусматривает определенное время, когда можно продавать приобретенную на дотации недвижимость, поэтому этот вопрос могут решить сами владельцы. Кроме того, продажа возможна и до выделения долей (например, в случае, если банк настоял на отсрочке процедуры в силу повышенного риска невозврата долга). Однако при этом нужно составить обязательство о разделе квартиры в будущем или дарственную на основе этого документа. Кроме того, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
Так как жилье, приобретенное с использованием маткапитала, оформляется в общую стоимость, в том числе и на всех детей в семье, перед оформлением сделки вам нужно будет получить согласие опеки.
Чтобы получить согласие, нужно написать заявление и собрать следующие документы:
Как уже было заявлено выше, важно сохранить одинаковый уровень жилищных условий. Однако возможно уменьшение общей площади квартиры или дома, но только в случаях, когда одному из детей нужно дорогое лечение, и вырученная разница с продажи и покупки меньшего жилья пойдет на эту цель. При этом в новой жилплощади уменьшатся доли именно родителей, а не детей.
Есть и другие нюансы. Так, если жилье находится в собственности продавца менее 5 лет, то придется уплатить налог на квартиру. Однако избежать этого можно, если провести сделки купли-продажи в одном налоговом периоде.
В тех случаях, когда недвижимость, купленная в кредит с использованием МК, до сих пор находится в залоге банка, потребуется разрешение организации на сделку.
Существует несколько способов, которые позволят продать квартиру, обремененную ипотекой.
Способ первый. Продавец заключает с покупателем предварительный договор, по которому вносится предоплата, равная сумме оставшегося долга. Она передается банку, после чего проводится снятие обременения. Покупатель передает оставшуюся сумму. Затем регистрируется сделка купли-продажи в стандартном порядке.
Способ второй. Согласуйте процедуру с банком. Организация сама проведет ее и предоставит ячейку для расчетов клиентов. За это взимается комиссия, однако такой вариант крайне выгоден для клиентов, так как тогда на отчуждение жилья точно будет выдано разрешение.
Способ третий. Недвижимость снова реализуется в ипотеку, однако для этого банк должен одобрить нового заемщика, который становится новым должником по этому кредиту. Это самый приемлемый вариант для банка, так как он продолжает получать прибыль, и квартира остается в залоге.
В целом порядок действий при реализации квартиры с участием МК выглядит так:
После того, как вы выплатили ипотечный долг банку, вы можете свободно распоряжаться недвижимостью – в законодательстве нет никаких запретов на этот счет. Поэтому полная выплата долга позволяет заемщику распоряжаться жилым имуществом без согласия банка.
Важным моментом остаются дети. Поэтому вам все равно придется запросить разрешение на сделку в органах опеки и приобрести новое жилье, в котором будут выделены такие же доли для маленьких граждан. Если купля-продажа или обмен произойдет без этого этапа, ООиП могут заподозрить намеренное ухудшение жилищных условий, а значит, начать проверку в отношении родителей.
Развод при ипотеке с материнским капиталом становится несколько более сложной процедурой, ведь родителям обязательно нужно соблюсти выделенные детям квадратные метры, и при этом самим не остаться без выгоды. Оптимальный вариант в таком случае – досрочное погашение долга и раздел квадратных метров, однако часто у супругов просто нет таких сумм, которыми можно разом погасить всю оставшуюся задолженность.
Выходов из такой ситуации несколько:
Доли при разводе делятся так. Сначала выделяется ½ для каждого из родителей, затем же нотариусом закрепляется часть доли каждого родителя за ребенком. Если же недвижимость была разделена еще до развода, при покупке, то заново проходить этот процесс не нужно.
Размер доли, которая выделяется ребенку, равен установленному в регионе минимуму квадратных метров для одного человека. В Москве он, например, составляет 18 кв. м.
Напомним: накопительная ипотечная система (НИС), то есть военная ипотека – это программа, которая позволяет военнослужащим получать ежегодные дотации, которые впоследствии пойдут на приобретение недвижимости. Использовать деньги можно только после трех лет участия в НИС, а накапливаются ресурсы на протяжении всего срока службы.
Семьи военных могут объединить средства НИС и МК для приобретения более комфортного и просторного жилья. Однако для объединения двух этих субсидий имеется несколько условий:
Совмещение дотаций позволяет в ускоренном порядке погасить задолженность и быстрее снять обременение с жилья.
Можно ли военную ипотеку погасить материнским капиталом? На самом деле это оптимальный вариант для объединения двух дотаций. Недвижимость приобретается на средства НИС с доплатой из маткапитала. В этом случае семья может полностью оплатить жилье за счет государственной поддержки, не привлекая собственных средств.
После того, как вы оформите квартиру в военную ипотеку, родитель – владелец сертификата обращается в ПФР с заявлением о направлении средств МК в счет оплаты ипотеки. К заявлению потребуется приложить:
Заявление рассматривается в течение 30 дней, после чего ПФР перечисляет средства МК банку, выдавшему ипотеку.
Участие в НИС практически не влияет на продажу ипотечной недвижимости. Реализовать заложенное жилье можно следующими способами:
При этом сохраняется нюанс в виде использованного материнского капитала и долей в недвижимости. После реализации жилья необходимо подобрать новое, в котором будут выделены такие же доли для детей и родителей, как и в предыдущем.
Если для приобретения квартиры использовались средства только НИС, то разделу недвижимость не подлежит, а значит, останется в полной собственности военнослужащего. Раздел возможен только при дополнительных вложениях обоих супругов. Однако, если при выплате кредита использовался маткапитал, за матерью и детьми будут закреплены соответствующие им доли. В этом случае заемщики должны поступить одним из способов, описанных выше в пункте о разводе, и либо разделить долг и выплачивать его отдельно друг от друга, либо договориться и продолжать выполнять обязательства раздельно. При этом квадратные метры по итогу будут разделены с учетом детских долей.
Продажа и разделение ипотеки с использованием материнского капитала имеют множество нюансов, главный из которых – сохранение выделенных в жилье долей для детей в новой недвижимости. Малейшее отступление от принятых в регионе стандартов метража для одного человека приведет к началу проверки в отношении родителей. То же касается и раздела имущества при разводе.