Рынок недвижимости находится на грани истерики — с 1 июля не будет льготных ипотечных программ на новостройки в привычном нам виде. Банки уже начинают предупреждать заёмщиков о том, что нужно поторопиться с подписанием договора. В некоторых и вовсе льготные программы уже приостановлены или условия по ним стали заградительными. Давайте разбираться, можно ли ещё успеть купить квартиру и что нужно, чтобы ускорить сделку.
С 1 июля заканчиваются две программы субсидирования ипотеки.
1. Ипотека с господдержкой. Это жилищный кредит на новостройки под 8% годовых. Никаких дополнительных условий по семейному положению, месту работы, месту жительства нет. С 1 июля 2024 года программа закончится, и разговоров о её продлении не ведётся.
2. Ипотека для семей с детьми. Это жилищный кредит на новостройки под 6% годовых. Его могут оформить семьи с двумя детьми до 18 лет. После 1 июля программу продлят до 2030 года, но с изменениями. Судя по заявлениям президента на ПМЭФ, ставка 6% останется для семей с детьми до 6 лет и для индивидуального жилищного строительства. Упоминались ещё малые города, где мало новостроек, но точные параметры новой программы ещё неизвестны. Минфин также упоминал, что программу для всех семей с детьми могут оставить, но ставку поднимут до 12%.
У тех, кто планирует покупку жилья, есть два варианта:
Обычно покупка квартиры начинается с заявки на ипотеку. Потом есть три месяца на подбор недвижимости.
В случае с льготной программой на новостройки особой разницы нет. Вы можете выбрать застройщика, обратиться к нему за подбором квартиры, а потом подать заявку на ипотеку самостоятельно или с помощью специалиста, который работает у выбранного девелопера. На всё про всё уйдёт не более одного дня. Способ хорош для тех, кто живёт в городе, где строится мало квартир, выбор маленький. Либо вы точно знаете, в каком районе и у какого застройщика хотите купить недвижимость. Подобрать недвижимость можно на федеральном портале «Мир квартир».
Если предложенные банком условия не подойдут под конкретную недвижимость, то будете действовать по обстоятельствам.
Одобренная сумма оказалась меньше, чем вы рассчитывали, и на квартиру не хватает.
Одобрили жилищный кредит, но на большой срок.
Ничего страшного в этом нет. Нужно соглашаться на такие условия. Переплата будет выше, но платёж — меньше. Это вас подстрахует во время непредвиденных ситуаций. К тому же вы всегда можете гасить ипотеку частично досрочно с сокращением срока и в итоге прийти к желаемым параметрам.
Отказали в ипотеке.
Причину отказа вам никто не скажет, и можно лишь строить догадки: много долгов по другим кредитам, низкая зарплата, плохая кредитная история и т. д.
Вы можете подать заявку в другой банк, пригласив созаёмщика. Это повысит шансы на одобрение. Но при этом не стоит менять сведения о месте работы, зарплате и прочие личные данные, поскольку так вы будете выглядеть обманщиком.
Обычно срок действия одобренной заявки — 3 месяца, но у вас нет этого срока. Ваша задача — подписать договор до того, как закончится льготная программа.
Любую предодобренную заявку банк может аннулировать или изменить. Возможно, какие-то банки проявят лояльность и подпишут все сделки, заявки по которым были поданы до 1 июля, но пока подобных заявлений не было, и сильно рассчитывать на это не стоит.
Некоторые банки начинают устанавливать сроки, в которые заёмщики обязаны подписать договоры.
Например, Севергазбанк выдаёт семейную ипотеку только до 28 июня включительно и только через аккредитив. Абсолют банк ипотеку с господдержкой выдаёт только до 28 июня и через аккредитив. Банк «Россия» остановил приём заявок по семейной ипотеке, а уже одобренные кредиты нужно получить до 1 июля.
Чтобы успеть купить квартиру по льготной программе, нужно подавать заявку уже сейчас и как можно быстрее идти на сделку. Когда договор с банком подписан, условия уже не изменятся.
Многое зависит от банка и заёмщика. Рассмотрение может занимать несколько минут, а может — неделю.
Обычно быстрые решения получают те, у кого уже есть кредитная история в ипотечном банке или на его счета поступает ваша зарплата. Кредитная организация доверяет этому клиенту — его финансовая ситуация известна и не вызывает вопросов. Если хотите получить одобрение быстро, то идите в тот банк, где получаете зарплату или когда-либо выплачивали крупный кредит.
В остальных случаях срок рассмотрения вы не предугадаете: банк может оказаться загружен другими заявками; ваша анкета может уйти на рассмотрение к специалисту банка, который будет считать риски невозврата или проверять подлинность документов.
Помним, что у нас не очень много времени на оформление кредита и заключение сделки, поэтому ничего кардинального вы не сможете предпринять.
Банки используют скоринговые программы, которые анализируют заёмщиков по разным параметрам. Если сумма скоринговых баллов выше установленного порога, то заявку одобрят. Если меньше — откажут. Проблема в том, что банки держат алгоритмы в секрете, и точно неизвестно, по каким параметрам оценивают заёмщиков и какой из них весит больше.
Шансы на одобрение выше у заёмщиков с хорошей кредитной историей, без долгов по другим обязательствам и с постоянным доходом, который позволяет обслуживать ипотеку. Опирайтесь на это.
Самозанятым тоже дают ипотеку. Условия для них ничем не отличаются. Но важно понимать, что статус самозанятого — не пропуск в мир новенькой недвижимости. Вам нужно показать доход, которого хватит для оформления жилищного кредита. То есть он должен быть в два-три раза больше платежа.
Ориентируйтесь на такие параметры:
Как и в случае с рабочими по найму, самозанятому лучше идти в тот банк, через который он проводит доходы.
В первую очередь нужно изучить ипотечные условия в зарплатном банке, поскольку, как мы неоднократно говорили, там больше шансов на одобрение, не нужно собирать справки о доходах и бывают специальные условия. Например, скидка на процентную ставку.
Если зарплатный банк вам не подходит, то обращайте внимание на следующее:
Многие банки уже исчерпали лимиты по льготным программам. Так, по программе господдержки выделенные средства закончились у Сбербанка, к исчерпанию подходят у АкБарса, РНКБ, Центр-Инвеста, Кубань кредита, Промсвязьбанка, МКБ. По семейной ипотеке за лимит вышли Центр-Инвест, Сбер, СНГБ, Альфа Банк.
Перечисленные банки не свернули сбор заявок, надеясь на перераспределение лимитов после закрытия программы. Но степень одобрения в этих банках может снизиться — заёмщиков будут отбирать качественнее.
Теоретически покупку квартиры в новостройке можно провести за пару дней: получить одобрение, предоставить в банк документы, прийти на подписание договора.
На деле могут возникнуть проволочки, которые связаны с загруженностью менеджеров застройщика и сотрудников банка. В связи с этим не затягивайте с заявкой на ипотеку и выбором недвижимости. В последний день действия программы вы можете не успеть подписать договор и принести все необходимые документы.
Каких только предложений нет у застройщиков, чтобы соблазнить покупателей квартир. Давайте разберём, на что соглашаться, а на что — нет.
1. Процентная ставка 0,1% (возможны разные варианты). Обычно предложение действует на первые несколько лет ипотеки. Например, пока дом не будет сдан. Для покупателя — это не очень выгодный вариант, поскольку стоимость недвижимости при этом вырастет.
2. Ипотека без первого взноса. Схема первая: траншевая ипотека. Банк перечисляет застройщику деньги частями. Поскольку платежи рассчитываются от фактической суммы долга, то первое время они будут небольшими. Первого взноса не будет по этой же причине. В целом схема для покупателя не опасная. Главное — быть готовым к резкому повышению платежей после проведения последнего транша.
3. Ипотека без первого взноса. Схема вторая: завышение стоимости. Застройщик в договоре долевого участия в строительстве указывает стоимость квартиры выше на предполагаемый первый взнос. То есть для банка вы его как будто внесли. На деле — нет. Не стоит использовать эту схему, поскольку так вырастает долговая нагрузка. К тому же схема по своей сути — обман. Не известно, как на это посмотрит банк.
4. Отделка в кредит. Застройщики предлагают квартиры с чистовой отделкой, где установлена сантехника, поклеены обои, уложен ламинат. Можно заехать и жить. Но услуги не бесплатные — застройщик тоже включает их в ипотеку, что сильно её увеличивает. Это дополнительная долговая нагрузка и большая переплата. С финансовой точки зрения это невыгодно.
5. Трейд-ин. Риелтор, партнёр застройщика, покупает сам вашу квартиру или ищет покупателя. На это время цена новостройки для вас фиксируется. Выручка от продажи недвижимости идёт в счёт оплаты новостройки. Учитывая, что до конца льготной программы осталось всего две недели, вам не стоит связываться с трейд-ин, поскольку это долго. Особенно если нужно выделять детские доли, проводить оценку, снимать обременение. Такие сделки могут идти больше месяца.
Список документов небольшой:
Если будет созаёмщик, то он предоставляет такой же пакет документов. Дополнительно понадобятся свидетельства о рождении детей, если оформляете семейную ипотеку. У молодых мужчин могут потребовать военный билет.
Документы на квартиру в банк предоставит представитель застройщика. Вам нужно только подписать договор долевого участия в строительстве.