Почему могут отказать в ипотеке

Закон не обязывает банки сообщать клиентам о причинах отказа по кредиту, в том числе ипотечному. Легко столкнуться с ситуацией, когда вы соответствуете всем требованиям – имеете хороший доход, официальную работу, закрыли все кредитные долги, но банк не одобряет ипотеку. Расскажем, как заранее узнать, одобрят ли ипотеку и на какую сумму. Также разберёмся, как минимизировать вероятность отказа.

Вероятные причины отказа в ипотеке

Некоторые причины отказа в ипотеке лежат на поверхности. Например, если в месяц по кредиту нужно вносить 30 тыс. руб., а доход заёмщика – 20 тыс. руб., кредит ему не одобрит ни один банк. Но нередко понять, почему банк отказывает в ипотеке, сложно. Клиент работает, его доход стабилен, кредитная история (КИ) без просрочек, но заявка всё равно отклонена.

Разберёмся, почему могут отказать в ипотеке и что делать клиенту, чтобы получить нужную сумму на покупку жилья.

Низкий уровень дохода

Самая частая причина, почему отказывают в ипотеке, – недостаточный уровень дохода. Любой кредитор хочет быть уверенным в том, что клиент платёжеспособен и сможет рассчитаться с долгами. В идеале он должен зарабатывать столько, чтобы хватало и на погашение задолженности, и на повседневные расходы. Причём если клиент имеет детей или других иждивенцев, его доход должен делиться на всех, и фактически на обслуживание долга остаётся меньше.

Второй важный критерий – стабильность дохода. Если клиент в один месяц получает крупную сумму, а во второй не получает ничего, банк может отказать по заявке. Это одна из причин, почему банки неохотно кредитуют небольшие ИП и компании, особенно с сезонным бизнесом.

Что делать, чтобы банк одобрил сделку:

1. Увеличьте сумму первоначального взноса. Чем меньше банк выдаёт денег, тем выше вероятность одобрения.
2. Снизьте лимит. Уменьшайте сумму до тех пор, пока она не будет соответствовать текущему размеру дохода заёмщика.
3. Привлеките созаёмщика, желательно с высоким уровнем дохода, хорошей кредитной историей. Банк просуммирует доходы заёмщика и созаёмщика, поэтому заявка с большей вероятностью будет одобрена.
4. Покажите весь доход. Кроме официальной зарплаты, это может быть доход от самозанятости, сдачи жилья в аренду и др.

Большая кредитная нагрузка

С 2019 года банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки по единым правилам. Процедура регламентируется Указанием Банка России от 16.10.2023 № 6579-У. Требования распространяются на все кредиты суммой от 10 тыс. руб.

Кроме того, согласно закону № 601-ФЗ, ПДН обязаны пересчитывать, если после одобрения заявки кредит оформлен более чем через месяц или деньги выданы в рамках рефинансирования на погашение других долгов, но в течение двух месяцев не потрачены на эти цели.

Расчёт ПДН обязателен для необеспеченных кредитов, ипотека же оформляется с залогом. Но это не значит, что банки не будут определять коэффициент при рассмотрении заявки. Оптимальным показателем считается ПДН менее 50%, лучше не выше 30–40%. При таких параметрах банк отказывает редко, если соблюдены остальные требования.

Как узнать, кому не дают ипотеку из-за высокой кредитной нагрузки:

1. Просуммируйте все обязательства – суммы ежемесячных платежей по всем кредитам. Например, по двум кредитам вы платите 12 тыс. и 14 тыс. руб. – всего 26 тыс. руб. в месяц.
2. Определите сумму официального ежемесячного дохода. Например, 100 тыс. руб. в месяц.
3. Теперь 26000 ÷ 100000 × 100 = 26% – это низкий уровень закредитованности, с которым банк с большой долей вероятности одобрит ипотеку.

Повлиять на уровень закредитованности можно двумя способом: по максимуму погасить текущие долги либо увеличить размер белого дохода. Когда заёмщики выплачивают долги, надо учитывать, что информация в кредитной истории обновляется не сразу, а в срок до 1 месяца.

Испорченная кредитная история

Ещё одна из причин, почему могут не одобрить ипотеку, – испорченная КИ. В ней отражаются не только сумма просрочек и их длительность, но и количество оформленных кредитов, займов, судебные иски при наличии долгов и др. Самый частый фактор отказа: просрочки продолжительностью от 3 месяцев и более.

Как узнать, дадут ли ипотеку с испорченной кредитной историей, и повысить шансы на получение:

1. Проверьте КИ. Два раза в год можно заказывать отчёт бесплатно. Если обнаружена ошибка (например, кредит уже погашен, но банк не передал об этом сведения в бюро кредитных историй) и за клиентом числится долг, обратитесь в это БКИ с заявлением об исправлении ошибки. Бюро самостоятельно свяжется с банком и в срок до 20 рабочих дней исправит ошибку, если она была.
2. Уточните кредитный рейтинг. Это важный параметр, на который опираются финансовые организации. Его определяют в виде скорингового балла в бюро кредитных историй, но процесс расчёта отличается в каждом БКИ. По такому рейтингу банк понимает, надёжен и кредитоспособен ли заёмщик. Чем выше скоринговый балл, тем больше шансов, что заявку одобрят.
3. Проверьте другие долги – по налогам, штрафам, алиментам, коммунальным услугам. Все эти задолженности влияют на уровень закредитованности. Их желательно погасить перед оформлением ипотеки.

Также банк может отказать в выдаче ипотеки, если у заёмщика вообще нет кредитной истории, то есть он не брал кредиты в банках или микрозаймы в МФО. Просрочек у него нет, но и выполнить проверку платёжной дисциплины банк тоже не может: узнать, в срок ли погашаются долги, нет ли оформленных кредитных каникул, реструктуризации и др.

Маленький первоначальный взнос

Большинство банков требуют первоначальный взнос по ипотеке от 20–30%, в некоторых случаях этот показатель составляет 50% от суммы кредита. Заёмщик может внести больше – это не запрещено. Первый взнос можно сделать и собственными средствами, и за счёт материнского капитала, но не во всех программах.

Большой первый взнос позволяет не только увеличить вероятность одобрения заявки, но и получить бонусы. Например, в Сбербанке при покупке вторичного жилья первый взнос составляет всего 10,1%, но если увеличить его до 20,1% и более, предложат скидку к процентной ставке.

Ошибки в документах

Каждый банк проверяет сведения, которые заёмщик указывает в заявке. Одна из причин, почему не одобряют ипотеку, – ошибки и недостоверная информация. Например, кредит не оформят, если клиент намеренно завышает размер дохода, а программа кредитования не требует подтверждения зарплаты справками.

Что может сделать потенциальный заёмщик, чтобы пройти проверку документов в банковской организации:

1. Перед тем как подать заявку, внимательно проверьте всю указанную информацию. В банке смотрят на адрес регистрации, серию и номер паспорта, сведения об иждивенцах, других кредитах и др.
2. Также проверят личные документы клиента, например, действительность паспорта.
3. Нередко при оформлении просят телефоны родственников и бухгалтерии предприятия. Предоставьте как можно больше контактов, но предварительно предупредите о возможных звонках.

Ошибка в документах бывает фатальной. Банк отклонит заявку, а к моменту одобрения следующей процентные ставки могут повыситься.

Проблемы с недвижимостью

Ипотека – целевой кредит, банк выделяет деньги конкретно на покупку жилья, которое становится залогом. Этот залог служит гарантией выплаты – если клиент не сможет рассчитаться с долгами, жильё продадут, а вырученными средствами закроют кредит. Поэтому для банка важно, чтобы квартира или дом были ликвидными.

Может ли банк не одобрить выбранную квартиру в ипотеку? Да, даже если заявка уже одобрена. Основные требования банков к недвижимости:

• если это новостройка, застройщик должен быть аккредитован в банке;
• по льготным ипотекам возможна покупка жилья только в новостройках;
• вторичный рынок – перепланировка узаконена, нет обременений, дом не аварийный, также имеет значение год постройки.

Неподходящая профессия или маленький стаж на работе

В предоставлении ипотеки могут отказать представителям опасных профессий: пожарным, военным, шахтёрам, промышленным альпинистам. Сложнее получить деньги ИП и самозанятым. Также есть требования к стажу:

• от 3–6 месяцев на последнем месте;
• от 12 месяцев общего.

Банки редко сообщают, что профессия заёмщика не подходит для заключения договора. Но если в одном отказали, в другом могут выдать кредит – попробуйте отправить новую заявку.

Внешний вид, состояние здоровья и неподходящий возраст

Риск отказа увеличивается, если:

• клиент выглядит неопрятно;
• заёмщик явно болен, имеет хронические заболевания;
• возраст превышает допустимый – в основном верхняя граница составляет 60–75 лет на момент погашения долга.

На оформление ипотеки лучше обращаться в хорошем состоянии здоровья, опрятно одетым, не стоит вести себя неадекватно: грубить сотрудникам, повышать голос.

Как можно узнать причину отказа

Как узнать причину отказа в ипотеке:

1. Проверьте кредитную историю. Причина может быть указана там.
2. При ошибках в документах об этом часто сообщают сотрудники.

Клиент может обратиться в банк с вопросом о причинах отказа, но кредиторы не обязаны отвечать и тем более выдавать официальные документы с разъяснениями.

По каким причинам банк отказывает в ипотеке после её одобрения

Иногда ипотеку не получают, даже когда заявка одобрена:

• объект недвижимости не соответствует условиям кредитования;
• доход клиента упал уже после одобрения;
• должен был участвовать созаёмщик, но отказался.

Отказ после одобрения встречается редко, но клиенту важно разобраться в причинах проблемы. Для этого также нужно обратиться к сотрудникам банка.

Подача повторной заявки на ипотеку после отказа

Закон не запрещает подавать повторные заявки в тот же банк, который отклонил первую. Но важно соблюдать несколько правил, чтобы получить деньги.

Когда лучше подать повторную заявку на ипотеку

Повторную заявку можно подать сразу же после отказа – её рассмотрят на общих основаниях. Но если не устранена причина, заёмщика ждёт повторный отказ. Важно убедиться, что все недочёты исправлены.

Чтобы увеличить вероятность одобрения и выбрать самое выгодное предложение, некоторые заёмщики обращаются сразу во множество банков. Массовая рассылка может сыграть с клиентом злую шутку – каждая отправленная заявка отражается в КИ, что вызывает подозрения у кредиторов. Таким клиентам кредиты выдают менее охотно, поэтому лучше обратиться в несколько надёжных банков, в первую очередь в тот, куда приходит зарплата.

Как подготовиться к подаче повторной заявки на ипотеку

Перед подачей следующей заявки после отказа нужно:

1. Посмотреть КИ на предмет ошибок.
2. Учесть дополнительные требования банка, например, к размеру стажа.
3. Максимально закрыть все текущие долги, в том числе в микрофинансовых организациях, по налогам, штрафам.
4. Подготовить документы для подтверждения дополнительного дохода. Например, самозанятые могут распечатать выписку из приложения «Мой доход».

Обязательно проверьте личные документы и недвижимость, ориентируясь на требования кредитора. Перед подачей заявки сравните программы разных банков. Также некоторые предлагают приобрести страховки или дополнительные услуги – это может повысить вероятность одобрения.

Подведём итог

К подаче заявки на ипотеку стоит подготовиться заранее. Не ждите отказа, чтобы проверить кредитную историю, соотнести ежемесячный доход с размером кредитных обязательств, изучить требования разных банков и условия кредитования. Постарайтесь максимально улучшить КИ, но не прибегайте к услугам тех, кто обещает её исправление за деньги. Можно погасить задолженности, но обнулить историю невозможно.