Тем, кто собирается брать ипотеку, последние полгода советуют только одно — делать это как можно скорее, потому что непонятно, что будет дальше. Как будто даже в правительстве и ЦБ нет чёткого понимания, куда двинется рынок недвижимости и жилищного кредитования. Экономические прогнозы в последнее время очень короткие и туманные. Пока завершаем этот год с высокой ключевой ставкой, запредельными процентами по рыночным программам и явным намерением, если и не свернуть льготную ипотеку, то ужесточить её условия. На что могут надеяться заёмщики в 2024: какими будут ставки по ипотеке в следующем году и сможет ли каждый желающий купить квартиру.
Сколько бы Эльвира Набиуллина ни твердила, что проценты по ипотеке зависят от прогноза по инфляции, а не от ключевой ставки, банки на каждый виток ужесточения денежно-кредитной политики отвечают повышением процентов по ипотеке.
Например, минимальная ставка в Сбербанке выросла до 15,6%. Для тех, кто отказался от страховки, для незарплатных клиентов, для заёмщиков с низким первым взносом проценты могут вырасти почти до 20%. Мы уже можем говорить о том, что ставка по рыночным ипотечным программам становится заградительной.
Минимальная ставка в ВТБ — 16,4%, но полная стоимость кредита может достигать 24,4%−24,7%. Выше 16% выросли минимальные ставки и в других банках: Альфа-Банке, банке «Открытие», Уралсибе, Совкомбанке.
До конца года ставки могут снова повыситься. Глава Банка России Эльвира Набиуллина не исключила очередного увеличения ключевой ставки. Решение об этом регулятор примет на заседании 15 декабря.
ЦБ, решая, как поменять ключевую ставку, в первую очередь ориентируется на уровень инфляции. Хотя курс рубля, инфляционные ожидания и прочие факторы тоже имеют значение. По базовому сценарию Банка России, в 2024 инфляция должна опуститься до 4%. Ключевая ставка в среднем будет находиться в диапазоне 12,5–14,5% годовых. Ипотечные ставки при этом могут опуститься до 10−11%.
Но рост цен не замедлится сразу с наступлением нового года, поэтому не стоит ждать одномоментного смягчения денежно-кредитной политики. Можно предположить, что ключевая ставка будет держаться на уровне 15% первые полгода. Уровень рыночных ипотечных ставок будет не ниже 16%−20%.
Летом можно ожидать смягчения денежно-кредитной политики, если в экономике не будет новых потрясений. Соответственно, ипотека подешевеет.
Мы должны понимать, что сейчас на рынке жилищного кредитования идёт борьба. Если уронить кредитование, то экономика пострадает. Если поддерживать искусственно, то можно создать ипотечный пузырь — опять экономике придётся несладко. Нам предстоит пройти по тонкой грани. Можем предположить, что на пике ставок кредитование будет поддерживаться за счёт специальных банковских программ:
К тому же не нужно забывать, что у нас сейчас не реализован лизинг жилой недвижимости. Подвижек к развитию этого рынка нет, но сбрасывать со счетов вариант не стоит.
Условия льготной ипотеки определяет правительство. В любой момент власти могут изменить ставку, как и любые другие условия. Например, изначально (с апреля 2020 года) ставка составляла 6,5%, но с 1 июля 2021 года она выросла до 7%, в марте 2022 года — до 12%, в мае того же года её снизили до 9%, в июне вернули к 7%, а в конце прошлого года увеличили до 8%.
Разрыв между ключевой ставкой и льготной с лета повысился почти в 2 раза, а значит, давление на бюджет усилилось. Ведь пропорционально выросли и расходы на субсидирование льготных программ. Напомним, что бюджет России и так дефицитный, то есть денег не хватает.
Глава ЦБ о стоимости льготной программы говорит так:
Я бы хотела предостеречь от слишком широкого применения льготных программ. Чем больше льготных программ, тем мы вынуждены поддерживать более высокую ставку для всех остальных. Те, кто получает более дешёвые кредиты, избранные – за эти кредиты платят все остальные. Мы можем войти в порочный круг, когда есть искушение на высокую ключевую ставку отреагировать расширением льготных программ. Они расширяются, мы повышаем ставку, они ещё расширяются – это путь в тупик. Нам, конечно, не к этому надо идти
То есть за льготную программу платят налогоплательщики и заёмщики, которые покупают вторичку. Но и тот, кто оформил льготную ипотеку, тоже не в шоколаде. Субсидируемые программы распространяются на новостройки. Цены на них ощутимо выросли. Разрыв цен между вторичкой и первичкой 40%. Владелец новостройки едва ли сможет выгодно продать жильё в будущем. Он оплачивает низкие проценты стоимостью жилья.
К тому же относительно низкие ставки по ипотеке привлекают на рынок кредитования неблагонадёжных заёмщиков. В итоге ипотечный портфель банков ухудшается: растёт доля заёмщиков с долговой нагрузкой выше 80%, увеличивается число ипотечников, которые параллельно обслуживают несколько кредитов. Да, число невозвратов не столь велико. Но чуть ухудшится экономическая ситуация — начнётся волна дефолтов.
В итоге ЦБ ратует за перевод льготной ипотеки в адресную поддержку. Минфин, в свою очередь, предлагает и вовсе завершить субсидирование жилищных кредитов, чтобы не тратить казённые деньги.
Сейчас в правительстве обсуждают изменения условий льготной ипотеки: увеличение первоначального взноса до 25−30%, сокращение суммы кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и областей, а также снижение величины субсидий, которые получают банки, выдающие ипотеку по госпрограммам. Эти меры сделают программу недоступной для многих заёмщиков.
Тем не менее сами программы действуют до:
Но это не значит, что нынешние ставки по субсидируемым программам продержаться до этих дат. Что будет с программой в 2024 году пока неизвестно: предложений и планов очень много. Но что именно выберут власти?
С другой стороны, льготная ипотека — это главный драйвер спроса на новостройки. По данным ЦБ, к ноябрю на них пришлось до 63% от общего объёма выданных ипотечных кредитов. Именно благодаря госпрограммам и приобретается новое жильё. Напоминаем, что обрушить рынок кредитования власти не осмелятся.
Мы не ждём полной отмены льготных программ, но вероятны изменения:
Сейчас кажется, что следующий год будет не самым удачным для ипотечного рынка. Банки, правительство, ЦБ будут какими-то костылями поддерживать спрос. Кому нужна квартира, найдёт способ её оформить. Но низких ставок, массовых льготных программ не стоит ждать.