Стоит только обратиться в банк за какой-либо услугой, начинают сыпаться предложения: страхование, дополнительная карта, перевод пенсии в НПФ, инвестиционное страхование и прочее, прочее. Навязчивость банков вызывает желание сказать «нет» и не разбираться, хорошая эта услуга, нужная ли или просто способ заработать. Сейчас нам хочется разобрать услугу, которую Сбербанк предлагает к ипотечному кредиту — юридическое сопровождение сделки. Банк проверяет квартиру и даёт заключение: рекомендована покупка или нет, также даёт советы по составлению договора. На услуги банк даёт «гарантию» — если возникнут проблемы, то стоимость квартиры вернётся покупателю.
Юристы банка перед покупкой недвижимости проверяют и сам объект, и продавца.
В услугу входит:
На первый взгляд услуга Сбербанка полезная, нужная и рекомендована каждому, кто покупает квартиру на вторичном рынке. Риск утери жилья действительно велик. Могут появиться неожиданные наследники, арбитражный управляющий по банкротному делу продавца, те, кого нельзя выписывать из квартиры.
Юридическая проверка сокращает количество рисков или сводит к минимуму. Ну, а Сбербанк ещё и даёт гарантию на проверку и обещает в случае чего вернуть стоимость квартиры.
Стоимость услуги зависит от региона, где находится недвижимость и от типа недвижимости.
| Москва, Московская область, Санкт-Петербург | |
| Квартира | 27 500 рублей |
| Дом с землёй | 37 500 рублей |
| Регионы | |
| Квартира | 15 900 рублей |
| Дом с землёй | 27 500 рублей |
Для своих ипотечных заёмщиков Сбер предлагает включить стоимость услуги в кредит. Если у вас совсем не хватает денег на сделку, то этот вариант допустим. Если же есть деньги на оплату наличными, то в кредит стоимость услуги лучше не включать, поскольку банк начислит проценты. За услугу стоимостью 15 900 рублей за 10 лет банк насчитает 28 000 процентов (при ставке 18% годовых).
Готовя статью, мы опросили юристов, которые занимаются проверкой сделок с недвижимостью, чтобы узнать, сколько стоят их услуги. Средняя цена в регионах — 15 000 рублей за полное юридическое сопровождение сделки, куда входит проверка недвижимости, заключение договора, сопровождение в банк и МФЦ. Гарантии на услуги частные юристы не дают.
Правовое заключение состоит из нескольких частей.
1. Чек-лист с основными пунктами проверки объекта и продавца.
Мы видим, что юристы анализируют выписку ЕГРН, запрашивают данные из реестра банкротных дел, из базы судебных дел, из ФСПП, ФНС, МВД.
2. Рекомендация эксперта.
Либо мнение будет содержать фразу: «Объект недвижимости рекомендован под условием. Для минимизации рисков необходимо исполнить указанные в правовом заключении рекомендации».
3. Параметры экспертизы.
Здесь мы видим: кто сейчас владеет квартирой, как человек её получил (купил, перешла по наследству, договору ренты, подарена), как часто квартира меняла собственника.
Здесь и вы и сами можете увидеть факторы риска:
4. Справочная информация. Юрист пишет о важных сведениях и значимости их для сделки. Например, о том, что продавца ищут за долги. Это должно насторожить покупателя. Либо юрист пишет о том, что нужно согласие супруга на сделку.
5. Обращаем внимание. Перечень возможных рисков.
Например: «Существует риск оспаривания договора купли-продажи в судебном порядке в связи с тем, что продавец объекта недвижимости не вступил в права наследования после смерти своей супруги ___________________, совместно с которой приобреталась квартира».
Или: «Поскольку с момента вступления правообладателя в права наследования прошло менее 3-х лет, право собственности правообладателя может быть оспорено в судебном порядке иными наследниками, имевшими право на
наследство, но пропустившими 6-ти месячный срок для принятия наследства».
6. Рекомендации. Юрист даёт рекомендации по документам, которые ещё нужно запросить у продавца, а также пунктам договора, которые стоит включить.
Например, «Получить актуальные документы, подтверждающие отсутствие зарегистрированных в Квартире лиц. При наличии зарегистрированных лиц предусмотреть в договоре по отчуждению Квартиры условие о снятии таких
лиц с учета в определенный срок».
Впечатление от проверки. В целом, юрист Сбербанка проверяет квартиру и продавца по всем основным базам и учитывает возможные риски. Также ценными выглядят рекомендации по заключению договора.
Можно ли провести такую проверку самому? Да, можно запросить у продавца все возможные документы, проверить их, заглянуть в открытые базы данных и выдать точно такое же заключение самому себе. Но при условии, что вы знаете, где делать проверку, как и на что обращать внимание. Либо вы можете воспользоваться нашими рекомендациями по самостоятельной проверке квартиры.
Можно ли заказать такую проверку юристу? Да, заказать такую проверку можно частному юристу и получить индивидуальный подход, более кропотливую проверку. Опыт подсказывает, что Сбербанк заглядывает не везде. Но можно нарваться на неопытного специалиста или откровенного афериста.
Разве банк не проверяет недвижимость во время оформления ипотеки? Банк проверяет недвижимость, но только с точки зрения ликвидности жилья. То есть не учитывает все риски. К тому же вы не сможете предъявить банку претензию из-за некачественнйо проверке, которая привела к судебным разбирательствам.
Может, лучше обратиться к нотариусу? Натариус удостоверяет подписи на документах, но не проводит проверку. Это не его профиль.
Проводят ли проверку риелторы? Если в штате риелторского агентства есть юрист, а егоу слуги входят в договор, то квартиур проверят. Но чаще всего проверка сводится к сбору пакета документов.
После проверки Сбербанк выдаёт такой сертификат:
Если квартира рекомендована к покупке, Сбербанк выдаёт сертификат. В течение года с момента регистрации прав собственности можно будет получить компенсацию стоимости квартиры, если сделку кто-нибудь оспорит.
Размер компенсации:
Стоит учитывать, что кадастровая стоимость недвижимости гораздо ниже реальной. Если вы не заёмщик Сбербанка, то вернуть все деньги не получится.
Сбербанк представляет сертификат как гарантию возврата средств, если сделка вдруг оказалась нечистой.
Выглядит так: «мы настолько хорошо проверяем квартиры и так заботимся о клиентах, что даём гарантию на работу».
На самом деле сертификат — полис титульного страхования. По сути вы платите банку за: юридическую проверку недвижимости и страхование рисков утраты или обременения права собственности. Две услуги.
Деньги вам вернут если:
Если страховой случай наступил по вине покупателя, то возмещения не будет. Например, если квартиру или землю изъяли, потому что она используется не по назначению, из-за долгов, банкротства, реквизировали во время ЧС, то компенсации не будет.
Под страховку подпадают только риски, которые нельзя было предусмотреть во время проверки или вина лежит на продавце. Например, он стал банкротом, и квартиру суд изъял по заявлению арбитражного управляющего.
Заключение. Услуга Сбербанка — не бессмыслица. Она действительно поможет вам оценить риски покупки недвижимости и правильно составить договор купли-продажи. Вопросы вызывает титульное страхование. Оно, конечно, не лишнее, особенно при сделках с наследственной или приватизированной недвижимостью. Но у страховой компании есть много возможностей избежать выплат. Полностью положиться на сертификат не получится. Хотя польза от сертификата будет. Если начнутся судеьные разбирательства, то сертификат будет доказательсвом того, что вы добросовестный покупатель и провели проверку недвижимости перед сделкой. В некоторых ситуациях, например, при банкротстве продавца, это спасёт ваши деньги.