В современном мире ипотека – один из самых доступных способов приобретения недвижимости, так как немногие могут позволить себе покупку квартиры или дома за счёт собственных средств. Давайте разберём, что такое ипотека, и стоит ли в текущем году её брать или лучше подождать.
Ипотека на жильё — форма кредитования, при которой в качестве залога клиент выставляет объект жилой недвижимости. Деньги могут быть выданы не только на покупку жилья, но и на другие цели. Главное, чтобы в собственности клиента было ликвидное жильё без обременений, которое кредитор возьмёт в залог на время действия кредитного договора.
Если заёмщик перестаёт выплачивать долг, залоговый объект переходит в собственность финансового учреждения. Имущество, купленное на кредитные деньги, если оно не оформлялось в залог, остаётся у клиента. Но если стоимости залога не хватит, чтобы погасить оставшийся долг, взыскание будет обращено и на другую собственность клиента. Это может быть движимое и недвижимое имущество: автомобиль, дача, участок и т. д., в зависимости от того, что решит суд.
Ипотечный кредит (ссуда) подразумевает, что банк даёт кредит на покупку недвижимости, которая будет выступать в качестве залога. На момент обращения за ипотечным кредитом у клиента не обязательно должно быть своё жильё. Главное, чтобы была сумма, которой хватит на первоначальный взнос, и имелся постоянный доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей по ипотеке.
Оформление ипотечного кредита происходит в несколько этапов, и один из них — регистрация права собственности на приобретаемое жильё. С момента покупки квартиры гражданин имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой по своему усмотрению, в том числе делать ремонт, регистрироваться и проживать. Регистрация и вселение третьих лиц, а также продажа ипотечной квартиры или её сдача в аренду допускаются только с согласия банка.
Сменить собственника без купли-продажи тоже можно, но при условии, что кредитор даст на это разрешение. Вместе с правом собственности к новому владельцу переходят и долговые обязательства.
В линейках многих банков есть несколько видов ипотечных кредитов, отличающихся по названию и по сути. В таблице представлены варианты ипотечного кредитования, доступные в 2025 году.
Вид залога | Приобретаемая недвижимость |
|
|
В 2025 году минимальная процентная ставка по ипотеке составляет 0,01%. Однако с апреля 2023 года Центробанк ввел меры, ограничивающие «экстремально» низкие ставки застройщиков на подорожавшие квартиры. После этого ставки девелоперов будутстали приближаться к процентам по обычной ипотеке, так самая распространенная ставка при ипотеке от застройщика сейчас – 12,5%. Низкая субсидированная ставка от 0,01% осталась лишь по сельской ипотеке и только в некоторых регионах. Оформить ипотечный кредит предлагают большинство банков. Точные условия будут известны после одобрения, а с базовыми можно ознакомиться на Выберу.ру. Заёмщики могут получить новый ипотечный кредит или рефинансировать первоначальный. А в октябре Центробанк РФ принял решение временно (с 10 октября 2024 года до 31 марта 2025 года) не ограничивать для кредитных организаций полную стоимость кредита по ипотечным потребительским ссудам на покупку жилья или земельного участка.
Условия ипотечного кредитования отличаются в разных банках и для каждого клиента. Точные параметры будут известны после одобрения, а при сравнении продуктов можно руководствоваться базовыми ставками, лимитами и сроками. В 2025 году финансовые учреждения выдают ипотеку на таких условиях:
Стандартные требования к заявителям, желающим получить деньги для покупки жилья на первичном или вторичном рынке:
По условиям многих кредиторов, заёмщик должен работать на последнем месте не менее 1 года.
Список обязательных и дополнительных документов, в том числе тех, что предоставляются по выбору:
Индивидуальные предприниматели предоставляют не справку о доходах, а декларацию за последний отчётный период. На декларации должна быть отметка ИФНС о приёме.
Некоторые кредитные организации предлагают оформить ипотеку по двум документам, но процентные ставки по таким предложениям выше среднерыночных.
Процедура оформления ипотечного кредита регламентирована Центробанком. Последовательность действий одинакова у всех кредиторов.
Подготовительный этап — это:
Основные этапы оформления ипотеки и покупки квартиры:
Основные требования к приобретаемому жилью:
Есть требования и к участникам сделки. Если продавец и покупатель состоят в близком родстве, продавец должен подтвердить, что ему есть где жить, предоставив свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН или паспорт с пропиской по другому адресу. Если ипотеку оформляет один из супругов, нужно предоставить письменное разрешение второго супруга, заверенное нотариусом, или брачный контракт. В ином случае допускается только покупка объекта в долевую собственность.
После одобрения квартиры можно заключать договор ипотечного кредитования и оформлять право собственности на приобретаемую недвижимость. Сначала составляется договор купли-продажи, затем — кредитный договор. На этом же этапе оформляются договоры страхования — покупаемого объекта, жизни и здоровья заёмщика.
Будут ли меняться ставки по ипотеке в 2025 году, зависит от того, какие решения будут приниматься в отношении ключевой ставки. В начале года ключевая ставка составлялв 16%, а в конце октябре – уже 21%. При принятии решения по ключевой ставке учитываются проинфляционные факторы, ожидаемая и реальная динамика инфляции.
Ставки по госпрограммам выгоднее людям. Правда, чтобы воспользоваться льготной ипотекой, нужно соответствовать требованиям программы. Кроме того, например, семейная ипотека не распространяется на вторичную недвижимость для массового клиента. Взять по семейной программе готовую квартиру в 2024 году могут родители ребенка, не достигшего 7 лет, родители детей-инвалидов, а также семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, которые проживают в малых городах численностью до 50 тыс. человек или в регионах, где нет ограничений по численности населения.
Ознакомьтесь с вариантами, позволяющими получить деньги по сниженной ставке. Кроме этого, можно сэкономить за счёт уменьшения суммы переплаты — путём досрочного погашения.
Клиент оформляет новый кредит в этом же или другом банке, чтобы погасить первоначальный. Прежде чем воспользоваться этим инструментом, нужно посчитать, удастся ли сэкономить. Выгода — в снижении процентной ставки, а при рефинансировании в этой же организации — ещё и в сокращении времени на сбор документов.
Этот инструмент принципиально отличается от рефинансирования. Реструктуризация негативно влияет на кредитную историю, но даёт возможность погасить ипотеку в тяжёлой финансовой ситуации. Банк составляет новый график платежей. Перерасчёт происходит по одному из вариантов:
Воспользоваться льготами от государства можно и тогда, когда ипотека уже оформлена. Изучите условия программ — возможно, вы подходите под требования одной или нескольких. Кто может получить государственную поддержку:
Способ сэкономить на процентах — купить квартиру у застройщика, который сотрудничает с банком. Выгоду получают все стороны:
Недостающую разницу в процентах доплачивает строительная компания, поэтому банк ничего не теряет. Субсидированная ставка не всегда устанавливается на весь срок кредитования. Обычно — на 2–3 года, а иногда на несколько месяцев. В дальнейшем применяется базовая ставка.
Если внести первоначальный взнос выше минимального, можно получить ипотеку под низкий процент. Какие процентные ставки доступны при различных суммах первого взноса, нужно уточнить до подачи заявки. Банки идут на снижение ставки, потому что чем выше первый взнос, тем ниже риски.
По закону обязательно только страхование залогового объекта. Но заёмщик может добровольно застраховать жизнь и здоровье, чтобы получить ипотечный кредит под более низкий процент. Страховку придётся продлевать ежегодно. В кредитном договоре обычно предусмотрено изменение условий при отказе от страховки.
Участие в ипотечной акции — это возможность оформить ипотеку на специальных условиях. Акции проводят многие кредитные организации, но период их действия ограничен. О действующих предложениях может быть рассказано на сайте банка. Информация может публиковаться с задержкой, поэтому лучше позвонить на горячую линию и расспросить. Условия акций бывают разными, например:
Сравнительная таблица ставок по семейной ипотеке с господдержкой от топовых банков:
Банк | Минимальная и максимальная сумма ипотеки, руб. | Срок | Процентная ставка | Первый взнос | Принятие решения |
ВТБ | От 600 тыс. до 30 млн | До 30 лет | От 6% | От 20,1% | До недели, до 2 минут при онлайн-заявке |
Т-Банк | От 300 тыс. до 12 млн | До 30 лет | От 6% | От 15% | До 3-х дней, несколько минут при онлайн-заявке |
Альфа-Банк | От 600 тыс. до 30 млн | До 30 лет | От 6% | От 50% | До 3-х дней |
Сбербанк | От 3 тыс. до 30 млн | До 30 лет | От 6% | От 20,1% | от 2 минут до недели |
Совкомбанк | От 300 тыс. до 12 млн | До 30 лет | От 5,99% | От 20,1% | Предварительное решение — за 3 минуты |
Россельхозбанк | От 100 тыс. до 12 млн | До 30 лет | От 5% | От 30% | До 5 рабочих дней |
Газпромбанк | От 100 тыс. до 30 млн | До 30 лет | От 7% | От 30% | Больше недели |
МКБ | От 500 тыс. до 12 млн | До 30 лет | От 6% | От 50,01% | От 5 минут |
Многие кредитные организации не указывают минимальный срок ипотеки — уточняйте у сотрудников.
Оценивая плюсы и минусы оформления ипотеки в 2025 году, нужно учитывать не только привлекательность ипотечных программ, но и риски снижения дохода. Если вероятность этого очень маленькая или равна нулю, ближайший период можно считать благоприятным для покупки недвижимости в ипотеку. С другой стороны, нужно внимательно изучать предложения.
При принятии решения учитывайте следующие факторы:
Высокие шансы на одобрение есть у заёмщиков с положительной кредитной историей, хорошим доходом и стажем на последнем месте работы от 1 года.
Эксперты сходятся во мнении, что оформлять ипотеку в 2025 году стоит, если для заёмщика верно одно или несколько утверждений:
Если решение обдуманное, здоровье и доходы не внушают опасений, лучше не откладывать оформление ипотеки на будущее. Эксперты сходятся во мнении, что сейчас благоприятный период для покупки своего жилья.
В 2025 году ставки по ипотечным кредитам могут вырасти, как и цены на недвижимость. Не стоит ожидать, что ипотека подешевеет: эксперты полагают, что этого не произойдёт. Цены на недвижимость тоже не будут снижаться, потому что сейчас много предложений с господдержкой, население спешит ими воспользоваться.