С 1 января 2020 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, которые призваны защищать добросовестных покупателей недвижимости. Если суд признал сделку незаконной, то покупатель, оставшийся без жилья, сможет получить компенсацию. Правда, придётся доказать свою «добросовестность».
Например, Покупатель приобрёл квартиру (дом, офис), потом пришёл Некто и заявил, что он — законный владелец и предоставил доказательства. Покупателя выселяют, сделку признают незаконной. Денег нет, квартиры нет. Зато есть ипотека, за которую надо платить. Это может быть случайность и недосмотр, а может быть мошенническая схема или рейдерский захват. В любом случае, новые поправки в Гражданском кодексе призваны устранить эту несправедливость, и если добросовестный покупатель остался без квартиры, то может рассчитывать на компенсацию.
Добросовестный покупатель — покупатель, который при покупке квартиры опирался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и не знал, что продавец не имел права на продажу имущества.
Ключевые моменты положения:
Компенсация полагается тем, кто потерял жильё. То есть, если сделка с недвижимостью признана судом незаконной, и квартира вместе со всеми правами на неё отошла законному владельцу, то покупатель может рассчитывать на денежную выплату. При условии, что он — добросовестный покупатель.
Однако компенсацию можно получить не сразу. Есть ещё одно ограничение. Компенсация выплачивается при условии, что лицо, по вине которого покупатель понёс убытки, не исполнило судебное предписание о возмещении ущерба или исполнило частично.
Например, есть виновный в том, что сделка оказалась незаконной — риелтор. Суд признал его вину и предписал возместить убытки пострадавшему (покупателю). Риелтор в течение полугода не платит по исполнительному листу, имущества у него нет и взыскать деньги невозможно. В таком случае пострадавший может подать документы на компенсацию.
Важно: закон имеет обратную силу. Компенсацию могут получить добросовестные покупатели, которые уже пострадали. Для этого в течение 3-х лет надо обратиться в суд с требованием о выплате.
Закон не оговаривает перечень документов, которые надо предоставить суду, чтобы получить выплаты. Лучше собрать всё, что имеет отношение к делу или может иметь.
Максимальная сумма компенсации не прописана. Пострадавший сам может выбирать: получить сумму реального ущерба или кадастровую стоимость жилья. До этого компенсация составляла не более 1 млн рублей, что не покрывало ущербов.
Государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жильё у добросовестного приобретателя. Это касается случаев, когда такое жильё было приобретено безвозмездно (при наследовании или дарении) или выбыло из владения власти помимо их воли.
Власти не могут требовать вернуть жильё, если прошло более трёх лет после внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Доказывать недобросовестность должна власть.