Ставки по ипотеке падают. Кто-то может посчитать, что сейчас самое время покупать квартиру. Однако рано радоваться, ведь банки не намерены рисковать в кризис, поэтому будут тщательно отбирать заёмщиков. Эксперты рассказывают, кто в этом году не сможет получить ипотеку, а кто станет идеальным заёмщиком.
Сейчас никто не знает, как долго будет продолжаться кризис, какими потерями обернётся и как скажется на людях и бизнесе. Всё зависит и от продолжительности ограничений, и от политики государства.
В условиях неопределённости банки предпочитают не рисковать, ведь они пока не знают, сколько заёмщиков не смогут платить по кредитам и сколько им лично потребуется средств, чтобы пережить кризис.
Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень говорит об этом так:
Основной причиной ужесточения условия кредитований является неопределённость в отношении того, какой масштаб примет ухудшение качества кредитного портфеля и какой запас капитала необходим для прохождения кризиса
Эксперты выделяют несколько проблемных категорий, у которых могут возникнуть проблемы с получением ипотеки.
В первую очередь — работники пострадавших отраслей. Если у человека местом работы числится ресторан, туристическое агентство, фитнес-центр, то банк задаст себе и заёмщику логичный вопросо: на что сейчас живёт этот человек и на что будет жить в будущем, ведь по сути он сейчас находится без работы.
Возможно, общепит, торговля и спорт оживут после снятия ограничений, но для туризма пока никто не делает положительных прогнозов.
Люди, работающие на предприятиях малого и среднего бизнеса, сейчас тоже для банков под вопросом. Пусть государство кому-то из них помогает, но запас прочности у небольшого бизнеса не такой, как у крупного. Чуть затянется кризис, и эти компании быстро уйдут на дно, оставив людей без работы и дохода.
Самозанятые и индивидуальные предприниматели в самом невыгодном положении. Большинство из них простаивают и при этом не имеют возможности получить даже поддержку от государства.
Ещё одна группа потенциально ненадёжных заёмщиков — люди с небольшим первым взносом. Особенно, если он целиком состоит из материнского капитала. Аналитик ГК «Финам» говорит о них так:
Если семья не смогла накопить первоначальный взнос и вносит его маткапиталом, то велика вероятность, что им откажут
Об этом говорится уже не первый раз. В качестве доводов специалисты приводят такую логику: человек не смог накопить, значит, не умеет распоряжаться финансами. Соответственно, нет гарантии, что он сможет выплачивать ежемесячные платежи.
От себя добавим, что в зоне риска — люди с действующими кредитами. Пока ЦБ не ввёл обязательный критерий оценки заёмщика по показателю долговой нагрузки, как это произошло с необеспеченными потребительскими кредитами. Однако у каждого банка своя скоринговая система, которая учитывает в том числе и закредитованность.
Банки сейчас ценят стабильность, поэтому, по оценке аналитиков, будут давать ипотеку бюджетникам и работникам госструктур. Даже в кризис они останутся на своих местах, а их доход не изменится.
Мы бы ещё к этому списку добавили системообразующие предприятия, поскольку они тоже находятся под защитой государства.
Надёжными заёмщиками будут считаться люди с хорошим официальным доходом, который легко подтвердить справкой из налоговой или выпиской по зарплатной карте.
Остаётся вопрос: что считать «хорошим доходом». Кому-то 40 000 кажется очень много, а кому-то 100 000 — мало. Эксперты говорят, что для банков «хорошим» считается доход 80−100 тыс. рублей и выше.
Аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев отмечает:
Для того чтобы успешно обслуживать ипотечный заём, нужно, чтобы у человека оставалось свободных денег порядка 40–50 тыс. руб. Для этого зарплату нужно иметь вдвое больше
Он не уточняет регион, по которому приводит пример. Возможно, выкладки справедливы для крупных городов. Но в регионах, где квартиру можно купить за 1,5 миллиона, при доходе в 100 тыс. ипотека не нужна. Платёж по ней будет 10 — 15 тыс. в месяц. Чтобы его обслуживать, хватит средней зарплаты по региону.
Итак, портрет идеального ипотечного заёмщика на 2020 год можно представить так:
Открытым остаётся вопрос возраста заёмщика. С одной стороны, он может показаться ненадёжным. С другой стороны, при стабильной работе и хорошей зарплате он остаётся в выигрышном положении. Даже уволившись, он быстрее найдёт новую работу, чем его возрастной коллега. Впрочем, это индивидуально и зависит от самого человека и его специальности.